Koniec sporów o nowe bloki na Jarach. Ratusz stawia weto!

Wielomiesięczna batalia o przyszłość serca osiedla Jary dobiega końca - przynajmniej na papierze. Miejscy urbaniści postawili weto wobec planów budowy wysokich bloków w miejscu pawilonów przy ul. Dembowskiego. To zwycięstwo sąsiadów, którzy zebrali blisko tysiąc podpisów w obronie niskiej zabudowy, i porażka dwóch spółdzielni - Jary i Mokpol. Czy jednak uchwalenie planu miejscowego definitywnie kończy sprawę? Na horyzoncie majaczy procedura ZPI, która coraz częściej służy inwestorom do omijania sztywnych zapisów w zamian za „prezenty” dla miasta.

Miejskie Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego zakończyło rozpatrywanie uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla rejonu ulic Herbsta i Pileckiego, a radni dzielnicowi dali we wtorek zielone światło tej uchwale. W marcu będzie ona głosowana przez radnych miejskich.

Najgorętszym punktem dyskusji od miesięcy były działki przy ul. Dembowskiego 8 i 10. Dziś stoją tam wysłużone pawilony handlowo-usługowe, w tym sklep „Mokpol”.

Właściciele terenu - Spółdzielnia Mieszkaniowa „Jary” oraz Spółdzielnia Spożywców „Mokpol” - dążyli do tego, by w nowym planie dopuszczono tam zabudowę mieszkaniową o wysokości nawet do 8-9 pięter. Argumentowali to fatalnym stanem technicznym obecnych budynków i koniecznością pozyskania funduszy na remonty.

Urbaniści: 1000 głosów ważniejsze niż zyski

Ratusz pozostał jednak niewzruszony. Do projektu wpłynęło aż kilkaset uwag. Wnioski o dopuszczenie wysokiej zabudowy mieszkaniowej, które złożyło kilkuset mieszkańców zaalarmowanych przez spółdzielnię Jary, zostały odrzucone.

Wpłynęło 835 uwag. Przy czym 807 uwag były to uwagi, gdzie postulowano o to, żeby wprowadzić zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, wyższą zabudowę i generalnie wyższe wskaźniki zabudowy. I były to uwagi złożone jako oddzielne pisma. Z tego co wiemy były one faktycznie po członkach spółdzielni rozprowadzone, gdzie ludzie mogli się podpisać pod gotowymi szablonami. Przy czym zdarzały się uwagi składane przez osoby niekoniecznie mieszkające na tym terenie, tylko również z innych części Ursynowa i nie tylko

- mówiła podczas sesji rady dzielnicy Ewelina Zając z miejskiego Biura Architektury.

Dlaczego odrzucono wnioski jednej ze stron?

Ponieważ prowadziłoby to do nadmiernego zagęszczenia zabudowy przekraczającej 17 m, która jest wysokością przeważającą na obszarze tej części osiedla Jary oraz byłoby niezgodne ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m. st. Warszawy, którego ustaleń plan miejscowy nie może naruszać, w którym w jednostce funkcjonalnej M1.20 średnia wysokość zabudowy nie może przekroczyć 20 m.

- argumentowało Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego. 

Nowe bloki mieszkalno-usługowe urbaniści miejscy uznali za sprzeczne z oryginalnym układem funkcjonalnym osiedla przy Dembowskiego, które powinno mieć też dostęp do usług.

A więc urzędnicy posłuchali grupy sąsiadów, która nie chciała wysokiej zabudowy. Ba! Wielu sąsiadów, z którymi rozmawialiśmy, dopuszczałoby 3-4 piętrowe bloki, gdyby spółdzielnia zrewidowała swoje zamiary, ale Biuro poszło dalej w swoim projekcie umożliwiając wyłącznie odtworzenie tego, co jest - czyli tylko 8,5 metrowej (2 wysokie kondygnacje) zabudowy usługowej.

Dziękuję bardzo, że nie pozwoliliście nas krzywdzić, bo to dla nas jest ważna sprawa. Dziękuję, że wzięliście nas w obronę. Bo my jako ludzie, którzy tam mieszkają, jesteśmy słabsi od tych, którzy dysponują zarządem, prawnikami  

- mówił już po jednomyślnym głosowaniu radnych dzielnicowych mieszkaniec osiedla przy Dembowskiego Sławomir Bieniek. 

Spółdzielnie pod ścianą: „Będzie dziura w ziemi?”

Dla spółdzielni decyzja miasta to cios. Jeszcze w grudniu prezes Mokpolu, Sylwester Cerański, ostrzegał: - Aktualny projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest kompromisem. Zakładamy że budynek docelowo będzie musiał zostać zburzony ze względu na stan techniczny, a działka pozostanie niezagospodarowana.

Z kolei zarząd SMB Jary alarmował, że zablokowanie inwestycji mieszkaniowej oznacza brak środków na remonty. - Bez inwestycji mieszkaniowej nie będziemy w stanie przeprowadzić remontu ani pawilonu Dembowskiego 8, ani pawilonu Mokpol. Ze środków bieżących po prostu tego nie udźwigniemy – mówiła nam Sabina Kazieczko, wiceprezes SMB Jary.

Uchwalony plan "zamraża" stan obecny, a więc w najbliższym czasie nowej zabudowy wzdłuż ulicy Herbsta nie będzie. Ale przeciwnicy zabudowy nie powinni się zanadto cieszyć, bo plan miejscowy to nie jest już - tak jak kiedyś - gwarancja "na dobre i na złe".

[ZT]38124[/ZT]

Nadchodzi „oficjalna łapówka”?

Zwycięstwo przeciwników zabudowy może okazać się pozorne, bo w Warszawie coraz wyraźniej widać nowy trend: konserwatywne i nieprzystające do rzeczywistości rynkowej plany miejscowe są... omijane. Narzędziem do tego są uchwalone za rządów PiS przepisy ustawy o tzw. Lex Deweloper, a od połowy 2026 roku - uchwalone już tej kadencji i zastępujące Lex Deweloper - Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI).

Mechanizm jest prosty: inwestor dogaduje się z miastem za zgodą radnych miejskich. W zamian za zezwolenie na złamanie zapisów planu miejscowego i budowę bloków, oferuje samorządowi konkretną korzyść majątkową. Właśnie w ten sposób procedowana jest zabudowa terenu po Tesco na Kabatach. Do podobnego ruchu szykuje się deweloper Matexi na Imielinie. W zamian za zgodę na zmianę sposobu zagospodarowania działki przy ul. Gandhi, chce wybudować i przekazać miastu szkołę specjalną oraz zagospodarować teren tzw. „Rogala” przy ul. Hirszfelda. A nowe przepisy o ZPI wprowadzają mechanizmy jeszcze bardziej swobodnego kształtowania takich umów między miastem a inwestorem.

Czy Dembowskiego będzie następne? Na razie scenariusz, w którym plan miejscowy służy miastu jedynie jako punkt wyjścia do negocjacji w trybie ZPI, wydaje się nierealny, bo spółdzielnie Jary i Mokpol spierają się o grunt na Dembowskiego i nie są dogadane co do przyszłości tego terenu. Mokpol groził nawet Jarom pozwem do sądu o uwłaszczenie się na swojej cześci gruntu.

W dodatku zgodę na wystąpienie o ZPI musiałyby najpierw wydać walne zgromadzenia, czyli sami spółdzielcy, co otwiera dyskusję na nowo. Podobnie jak w przypadku, gdyby spółdzielnie chciałby sprzedać prawo do użytkowania wieczystego terenu. Pewnym zabezpieczeniem jest też wymagana przy ZPI podwójna uchwała radnych - zgoda na rozpoczęcie procedury oraz uchwała końcowa akceptująca warunki inwestycji. Zatem to mieszkańcy spółdzielni Jary mają klucze do przyszłości atrakcyjnych gruntów na swoim osiedlu.