Kabaty: 1000 podpisów przeciwko inwestycji Echo po Tesco. Decyzja za tydzień

Lex Deweloper na Kabatach na ostatniej prostej? Komisja Ładu Przestrzennego w Radzie Warszawy zajęła się projektem Echo na działce po Tesco. Na dyskusję mieszkańcy zamiast oklasków, przynieśli długą listę obaw. Pytali o szkołę, bezpieczeństwo dzieci, małą liczbę miejsc postojowych. Kabacian dzieli też wynegocjowany przez miasto parking P&R.

Deweloper Echo Investment jest o krok od zgody na odstępstwo od planu miejscowego i skorzystanie ze specustawy mieszkaniowej, tzw. Lex Deweloper. Zamiast galerii handlowo-usługowej będzie mógł - jeśli radni to przyklepią - wybudować osiedle mieszkaniowe w miejscu dawnego hipermarketu Tesco. Koncepcja omawiana jest już w różnych gronach od trzech lat. W 2024 roku odbyły się konsultacje społeczne, później zgodnie z procedurą ustawową i instrukcją prezydenta Warszawy i tzw. lokalnymi standardami urbanistycznymi urzędnicy negocjowali koncepcję architektoniczną oraz korzyści dla społeczności. 

::addons{"type":"only-with-us", "color":"black"}

Deweloper chce wybudować przy stacji metra Kabaty zespół dziewięciu budynków mieszkalno-usługowych. Jak już pisaliśmy, od strony alei KEN zaplanowano pierzeję o wysokości 6-7 kondygnacji, nawiązującą do istniejącej naprzeciwko zabudowy. Najwyższy punkt to narożnik przy skrzyżowaniu z Wąwozową – tam wyrośnie 10-kondygnacyjna wieża (obniżona o jedno piętro w negocjacjach). Łącznie ma tu powstać maksymalnie 410 mieszkań. Deweloper obiecuje też rewolucję w parterach – usługi mają zająć do 20 proc. powierzchni (maks. poziom określony ustawowo), a sercem osiedla ma być ogólnodostępny „plac miejski” przy wyjściu z metra, obsadzony zielenią w gruncie rodzimym.

Brzmi jak miastotwórczy projekt? Dla urzędników tak, ale kilkunastu mieszkańców Kabat podczas czwartkowej Komisji Ładu Przestrzennego wskazało na ryzyka, których nie widać na kolorowych wizualizacjach.

Asfalt pod szkołą. „Zmiana tylko na papierze”

Punktem zapalnym okazała się nie sama zabudowa, ale towarzysząca jej infrastruktura drogowa. Chodzi o „przebicie” ślepej dotąd ulicy Iwanowa-Szajnowicza wzdłuż terenu inwestycji. Mieszkańcy alarmują, że połączenie powstanie w bezpośrednim sąsiedztwie wyjścia ze szkoły i przedszkola przy ul. Zaruby.

Argumentacja jest taka, że my tam będziemy mieli ruch pieszo-rowerowy, ale fizycznie nadal jest to jezdnia z krawężnikami. Jedyne co się zmieniło, to znaki zakazu. Boimy się, że to zmiana tylko na papierze. Po dwóch miesiącach, kiedy zaczną się protesty kierowców, znaki można zdjąć

- ostrzegała Ewelina Maciak, mieszkanka Kabat.

Wtórowała jej Agnieszka Mikołajczuk, przedstawicielka rodziców, wskazując, że wygoda komunikacyjna nie może wygrywać z bezpieczeństwem najmłodszych.

To prosi się o nieszczęście. Nasze dzieci będą wychodziły pod koła samochodów

- mówiła.

Władze dzielnicy uspokajają. Burmistrz Robert Kempa zapewniał, że ulica nie będzie dopuszczona do ruchu tranzytowego, a fizyczne rozwiązania uniemożliwią szybką jazdę. Chodzi o stworzenie tzw. woonerfu z ruchem rowerowo-pieszym. Zaznaczał, że również dzielnica nie chce tworzenie alternatywnego połączenia alei KEN z Zaruby.

Na spotkaniu korzyści od dewelopera domagało się środowisko szkoły i przedszkola przy Zaruby. Argumentowano, że skoro inwestor nie musi wykładać 15 mln na rozbudowę szkoły, bo wskaźniki demograficzne są takie, że obecne pomieszczenia przyjmą bez problemu nowe dzieci, to poza przebudową układu drogowego, "powinno coś skapnąć" na oświatę.

Urzędnicy tłumaczyli, że inwestor wycofał się z rozbudowy szkoły, bo spełnia wymogi ustawy o lex deweloper, a więc nie ma możliwości zmuszenia go do zainwestowania w budynki oświatowe.

Inwestor dysponował zaświadczeniem edukacyjnym. Istnieje szkoła w otoczeniu spełniająca standard odległościowy, która może przyjąć dzieci z tej szkoły.

- wyjaśniał Bartosz Rozbiewski, p.o. dyrektora Biura Architektury i Planowania Przestrzennego, dodając, że propozycja rozbudowy szkoły została wcześniej odrzucona przez samych mieszkańców, którzy nie chcieli tracić zieleni.

Ratusz skupił się na negocjacjach dotyczących przebudowy dróg oraz przekazania dzielnicy dwóch dużych lokali użytkowych na Miejsce Aktywności Lokalnej oraz publiczną przychodnię zdrowia, co uzyskał.

Parkingowa arytmetyka. 0,86 to za mało?

Kolejny front walki to miejsca postojowe. Projekt zakłada współczynnik 0,86 miejsca na jedno mieszkanie (plus dodatkowa pula 150 miejsc dla miasta, w tym parking Parkuj i Jedź). Urzędnicy tłumaczyli, że deweloper spełnił wymogli standardów miejskich - jeśli w odległości mniej niż 800 metrów znajduje się metro, to ma prawo do obniżonego wskaźnika parkingowego.

Dla sąsiadów to zapowiedź chaosu samochodowego, którego już dzisiaj na Kabatach nie brakuje.

355 miejsc na ponad 400 mieszkań to skandalicznie niska ilość. W sąsiednich inwestycjach ten współczynnik wynosi 1,2 – 1,3 i on powinien być zachowany

- punktował Jarosław Minor, który zbierał głosy sprzeciwu od sąsiadów na Kabatach.

Mieszkańcy obawiają się, że przy tak dużej powierzchni usług (nawet 5 tys. m kw.), klienci, pracownicy biur i pacjenci planowanej przychodni zaleją autami okoliczne uliczki, które już teraz pękają w szwach.

- Park & Ride, który liczy 150 miejsc, to fikcja, która nie rozwiąże problemu, a tylko go pogłębi - dodawali inni dyskutanci.

Były jednak głosy w ogóle przeciwko parkingowi P&R, który "może sprowadzić dodatkowe auta na Kabaty".

Dzisiaj przychodzą osoby, które nie chcą Park & Ride, nie chcą tego osiedla, ale duża część mieszkańców tego chce. Park & Ride był wpisany w plan miejscowy, więc jest to jakaś realizacja tego założenia

- mówił zwolennik projektu Jakub Kubajek.

Całość koncepcji Echo uznał za projekt nieidealny, ale akceptowalny. - Architektura nie odbiega w jakikolwiek sposób negatywnie od tego, co mamy na Kabatach. A wręcz moim zdaniem jest to krok in plus. Jest to jedna z niewielu przestrzeni, która będzie otwarta w tej okolicy. Wszystkie pozostałe osiedla są pozamykane, co oznacza, że nie ma przestrzeni wspólnych - mówił mieszkaniec.

Generalnie wśród osób komentujących jest dużo sprzeczności. Jedni chcą więcej obszarów prywatnych dla przyszłych mieszkańców tego osiedla, a drudzy więcej terenów wspólnych. Nie da się pogodzić wszystkich interesów.

- stwierdził.

Dlaczego nie kopiemy głębiej? Pytania o schrony

Dyskusja przybrała nieoczekiwany obrót, gdy mieszkańcy zaczęli pytać o to, czego nie widać – o podziemia. Inwestor zaplanował tylko jedną kondygnację garażu podziemnego. Tymczasem plan miejscowy i warunki geologiczne pozwalają na zejście nawet na trzy poziomy w dół.

Dlaczego robimy jedną kondygnację, skoro można trzy? Czy nie dałoby się zagospodarować poziomu minus dwa na garaże, tworząc tam jednocześnie warunki do tymczasowego miejsca schronienia?

- pytał Jarosław Pec.

W podobnym tonie wypowiadał się Kamil Jurczak, zarzucając władzom "brak myślenia strategicznego" w kontekście zagrożeń. - Co w sytuacji bombardowania? Metro nie jest już schronem. Powinniście pomyśleć dwa razy, zanim zepsujecie ten teren, nie wykorzystując jego potencjału.

Ratusz tłumaczył, że wymóg budowy schronów obejmie dopiero wnioski składane od 2026 roku, a obecny projekt jest zgodny z prawem. Inwestor unika głębszych wykopów ze względów ekonomicznych oraz środowiskowych (ze względu na wody gruntowe).

Dyrektor Rozbiewski: „Chciałbym, żeby tak budowano”

Mimo fali krytyki ze strony kilkunastu przeciwników obecnego kształtu projektu, Bartosz Rozbiewski, p.o. dyrektora Biura Architektury i Planowania Przestrzennego, bronił projektu. Jego zdaniem, propozycja Echo Investment wyróżnia się na tle warszawskiej deweloperki in plus.

To nie jest gęste osiedle jak na współczesne standardy. Chciałbym, żeby tego typu intensywność była na większej liczbie osiedli budowanych w naszym mieście

- stwierdził Rozbiewski.

Dyrektor chwalił kaskadowy układ budynków zapewniający nasłonecznienie, zaprzeczał, że będą "podwórka - ciemne studnie", pozytywnie wypowiadał się na temat dużego udziału usług, który ożywi okolicę. Podkreślał, że inwestor niemal „wymaksował” parametry usługowe, co jest rzadkością.

Michał Matejka, przewodniczący Komisji Ładu Przestrzennego, wieloletni przewodniczący Rady Dzielnicy Ursynów, stwierdził, że bardziej podobał mu się poprzedni projekt "Browarów Ursynowskich". Przed pandemią inwestor snuł wizje kompleksu usługowo-biurowo-gastronomicznego z zielonym ogrodem na nasypie. Z tej koncepcji jednak się wycofał ze względu na zmiany na rynku komercyjnym. Choć nie tylko - mówił Matejka.

To stało się po protestach aktywistów miejskich, którzy blokowali tę inwestycję 

- przypominał radny.

A trzeba przypomnieć, że nad Kabatami wciąż wisi wizja alternatywy wobec obecnie przedstawianego projektu - "hotelu" z mikrokawalerkami na wynajem, który mógłby powstać na bazie obowiązującego od 2008 roku planu miejscowego bez żadnych ustępstw na rzecz miasta. To jeden z argumentów, o którym mówił na ostatniej sesji rady dzielnicy burmistrz Robert Kempa.

Komisja bez opinii. W czwartek decyzja. Na Kabatach zbiórka podpisów

Czwartkowa komisja zakończyła się jednak bez rozstrzygnięcia. Do wydania opinii, która będzie wskazówką dla Rady Warszawy, nie doszło z powodu zerwania kworum przez opozycję i jedną radną z KO. W sali została tylko czwórka radnych KO, reszta albo opuściła zebranie. Michał Matejka zapowiedział głosowanie nad opinią za tydzień, w przerwie posiedzenia Rady Warszawy, na którym ma zresztą zapaść ostateczna decyzja. Ta sesja ma się odbyć w czwartek 12 lutego.

Jeśli inwestor dostanie zielone światło, to będzie mógł szykować projekt budowlany przedsięwzięcia, na który będzie musiał jeszcze zdobyć pozwolenie na budowę od ratusza. Jeśli koncepcja nie przejdzie, będzie myślał, co dalej zrobić z pustą działką po Tesco, która straszy od dwóch lat.

Tymczasem sąsiedzi - przeciwnicy aktualnego projektu pod wodzą przewodniczącego Lewicy na Ursynowie Jeremiego Czarneckiego - zbierają podpisy pod petycją z apelem do radnych, aby nie zgadzali się na przedstawiony koncept. Jak informował w czwartek Czarnecki, zebrano ok. tysiąc podpisów, a zbiórka wciąż trwa. Na posiedzeniu padały argumenty, by poczekać aż przepisy o Lex Deweloper w połowie roku przestaną obowiązywać, a w życie wejdą nowe przepisy o Zintegrowanych Planach Inwestycyjnych (ZPI), które dają miastu większą swobodę w negocjowaniu z deweloperami, bez trzymania się sztywnych obecnych zasad ustawowych.

O kształcie projektu Echo na Kabatach piszemy w szczegółach w osobnym artykule.

[ZT]38130[/ZT]

::addons{"type":"only-with-us", "color":"black"}

[ZT]38412[/ZT]