Ciąg dalszy zawirowań w spółdzielni Imielin - jednej z największych na Ursynowie. Trwa spór o to, dlaczego w nowym budynku nie powstała wspólnota, czy jego mieszkańcy są spółdzielcami i czy nowa rada nadzorcza z ich udziałem jest legalna. Trzy listy do redakcji. Trzy głosy. Jeden wniosek: w spółdzielni Imielin dzieje się coś, co trudno nazwać inaczej niż chaosem prawnym. 

Publikujemy trzy listy do redakcji, które otrzymaliśmy po naszych głośnych artykułach o sytuacji w SMB Imielin. W kolejnych dniach opublikujemy stanowisko Antoniego Pomianowskiego, radnego dzielnicy, który decyzją sądu został zawieszony w prawach członka nowej rady nadzorczej spółdzielni, a który jest oskarżany przez adwersarzy o wprowadzanie chaosu prawnego w SMB Imielin. Zapraszamy do komentowania i nadsyłania własnych opinii: [email protected].

::addons{"type":"only-with-us","color":"black"}

• Ferment w spółdzielni Imielin. Samozwańczy członkowie rady nadzorczej?
• Zwrot akcji w spółdzielni Imielin. Sąd zawiesił radnych dzielnicy!
• Próba przewrotu w ursynowskiej spółdzielni! "Wyszły z sali i uratowały prezesa"

"Recydywa"

Antoni Pomianowski stwierdził, że ubiegał się o funkcję w Radzie Nadzorczej na podstawie członkostwa w Spółdzielni nadanego przez Zarząd SMB Imielin w dniu 8 maja 2015 r. Stwierdził też:

O ile mi wiadomo cytowany wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie nie jest prawomocny […] Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych taka informację właścicielom lokali przekazuje spółdzielnia. Ja takiej informacji nie dostałem, […] takie zawiadomienie spółdzielnia powinna wysłać w ciągu 14 dni od wyodrębnienia ostatniego lokalu.

Jak to się stało, że nie-członek Spółdzielni został wybrany na przewodniczącego Rady Nadzorczej? Jak to uzasadnia?

Łgarstwo

Antoni Pomianowski zapragnął kupić mieszkanie w inwestycji, która ogłosiła SMB Imielin. Regulamin, uchwalony przez ówczesną Radę Nadzorczą, zapewniał członkom SMB Imielin pierwszeństwo ubiegania się o lokal. Członek Spółdzielni mógł aplikować o prawo do lokalu wraz z inną osobą. Poprosił więc znajomego członka Spółdzielni (imię i nazwisko do wiadomości redakcji) o możliwość wspólnego aplikowania.

Gdy doszło do etapu wpłaty ów członek Spółdzielni zrezygnował ze współudziału. Ów członek Spółdzielni okazał więc wielkoduszność albowiem nie otrzymał żadnej gratyfikacji z tytułu przekazania prawa pierwszeństwa. Pomianowski natomiast wykazał cwaniactwo, pewien rys życia kosztem innych. W ten sposób stał się jedynym posiadaczem ekspektatywy. Posiadając to prawo uzyskał prawo do ubiegania się o członkostwo Spółdzielni, które trwało do czasu zbycia ostatniego lokalu w nieruchomości. Doskonale o tym wiedział co potwierdził w cytowanej wyżej wypowiedzi. Potwierdził też znajomość orzeczenia sądu, a zatem znał uzasadnienie i zawarte w nim fakty.

Oto cytat z uzasadnienia:

Postanowieniem z dnia 14 stycznia 2020 r., Sąd Rejonowy w Warszawie wykreślił z działu II księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości udział użytkowania wieczystego pozwanej Spółdzielni, zawiadamiając Spółdzielnię o wykreśleniu w dniu 10 stycznia 2020 r.

Z materiału dowodowego wynika zatem, że w budynku posadowionym przy ul. Dereniowej 10 w Warszawie do dnia Walnego Zgromadzenia Spółdzielni z 24 stycznia 2020 r. wszystkie lokale znajdujące się w budynku zostały wyodrębnione a także, że Spółdzielnia nie jest właścicielem żadnego z nich.

Ekspektatywą własności to nic innego jak roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Z kolei, zgodnie z art. 3 ust.1. Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych członkiem spółdzielni jest osoba, której przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej ekspektatywą własności. Jeśli zatem złożył deklarację członkowską to Zarząd Spółdzielni był zobowiązany do przyjęcia go w poczet członków. Antoni Pomianowski potwierdził znajomość przepisu, że po wyodrębnieniu ostatniego lokali w nieruchomości właściciele mieszkań w tej nieruchomości przestają być członkami Spółdzielni. I to z mocy prawa.

Apelacja dotyczy orzeczenia a nie uzasadnienia. Zwracam uwagę na to, że sąd nie może zmienić ustawy.

Sąd stwierdził „nieistnienie uchwały Walnego Zgromadzenia Spółdzielni Mieszkaniowo – Budowlanej Imielin w Warszawie z 24 stycznia 2020 r. w sprawie wyboru Rady Nadzorczej na kadencję 2020 – 2023 r.” Oznacza to, że wszystkie uchwały nieistniejącej Rady Nadzorczej również nie istnieją. A to bardzo duży kłopot dla Spółdzielni.

Dlaczego Antoni Pomianowski, który jak twierdził był członkiem Rady Nadzorczej, nie doprowadził do działania Zarządu w zgodzie z prawem? Ponieważ to by oznaczało koniec zasiadania w owej Radzie Nadzorczej.

Z wyjaśnień Antoniego Pomianowskiego wnioskuję, że winni zaistniałej sytuacji są wszyscy tylko nie on. Winny jest Zarząd SMB Imielin ponieważ nie wysłał powiadomienia o wyodrębnieniu ostatniego lokalu w ciągu 14 dni od wyodrębnienia ostatniego lokalu. Tyle, że Antoni Pomianowski i bez tego wiedział o powstaniu Wspólnoty Mieszkaniowej: po pierwsze ze znajomości przepisów, po drugie z treści uzasadnienia orzeczenia Sądu. Winny jest też radny Ryszard Zięciak, mieszkaniec Dereniowej 10, który ponoć kandydował do Rady Nadzorczej Imielina w 2023 r. Czy to też ma być argument przemawiający za uprawnieniem Antoniego Pomianowskiego do ubiegania się o mandat członka Rady Nadzorczej?

Nie pierwszy raz Antoni Pomianowski uznał się za członka Spółdzielni i konsekwentnie startował do Rady Nadzorczej. To już recydywa.

Dla wiadomości Czytelników Haloursynow.pl:

Statut SMB Imielin:

Par. 7 Członek jest zobowiązany:

5) przestrzegać postanowień Statutu, regulaminów i innych uchwał organów Spółdzielni,

6) dbać o dobro Spółdzielni […]

„7) zawiadomić Spółdzielnię o zmianie danych zawartych w deklaracji przystąpienia do Spółdzielni w terminie dwóch tygodni od daty zaistnienia zmiany..”

Par. 10. Ustanie członkostwa w Spółdzielni następuje z mocy prawa w przypadkach określonych w ustawie dotyczącej spółdzielni mieszkaniowych.

Art. 58. Ustawy Prawo spółdzielcze: „Członek zarządu, rady oraz likwidator odpowiada wobec spółdzielni za szkodę wyrządzoną działaniem lub zaniechaniem sprzecznym z prawem lub postanowieniami statutu spółdzielni, chyba że nie ponosi winy.”

Oczywistym dla mnie było i jest, że radny może być członkiem rady nadzorczej spółdzielni. Natomiast radny jest osobą publiczną, która powinna dawać przykład poprzez etyczne postępowanie. Dziwne dlaczego Antoni Pomianowski, chociaż znał przepisy prawa, nie dopilnował interesu właścicieli mieszkań Dereniowej 10.

Miejsce w garażu

Przeczytałem także wyjaśnienia radnego Macieja Antosiuka, który dał się wybrać do Rady nadzorczej SMB Imielin. Czy jego rozumienie sytuacji prawnej można uznać za wiarygodne, czy jest złożone w dobrej wierze pozostawiam do oceny Czytelników.

Nie jest prawdą, że nieruchomość przy Dereniowej 10 znajduje się w zasobach SMB Imielin. Maciej Antosiuk twierdzi, że:

Wg mojej najlepszej wiedzy Dereniowa 10 zgodnie z prawem jest częścią spółdzielni SMB Imielin…

Otóż przypomnę, że jeszcze rok temu był on wiceprzewodniczącym Rady Nadzorczej SM „Przy Metrze” a więc miał obowiązek znać ustawy dotyczące spółdzielni mieszkaniowej.

Kupno miejsca postojowego w lokalu garażowym, który został wyodrębniony i znajduje się w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej nie może oznaczać, że posiadacz tego miejsca postojowego staje się członkiem Spółdzielni Imielin. Czy możliwe jest by Maciej Antosiuk był naiwniakiem i kupując miejsce postojowe od Antoniego Pomianowskiego został poinformowany, że dzięki temu zakupowi stanie się członkiem SMB Imielin. Czy Czytelnicy Haloursynow.pl mają być naiwniakami i uwierzyć, że Maciej Antosiuk będzie parkował przy Dereniowej a mieszkał w zasobach SM „Przy Metrze”? Ledwo wykupił miejsce postojowe a już spółdzielcy namówili go do ubiegania się o mandat członka Rady Nadzorczej. Powołanie się na niewłaściwą podstawę prawną nie stanowi dowodu na rację osoby zainteresowanej.

Zgadzam się z następującym zdaniem Macieja Antosiuka: „jeśli tylko ktoś wykonuje swoją pracę etycznie, to nie powinno być żadnych wątpliwości”. Na ile więc etycznym jest podawanie się za członka Spółdzielni Mieszkaniowej, której członkiem z powodu zapisów ustawy być nie może?

Po raz pierwszym dowiaduję się, że Antoniemu Pomianowskiemu i Maciejowi Antosiukowi przysługuje prawo kształtowania prawa, w dodatku we własnej sprawie. Takie rozumowanie może prowadzić ku władzy autorytarnej.

Andrzej Rogiński

dziennikarz, spółdzielca,

autor tekstu Ferment w spółdzielni Imielin. Samozwańczy członkowie rady nadzorczej? opublikowanego na Haloursynow.pl 30 kwietnia.

Poza granicami prawa?

Szanowny Panie Redaktorze,

Żeby było jasne. Pomysł obligatoryjnego wyodrębniania budynków ze spółdzielni mieszkaniowych wprowadzony przez panią Lidię Staroń w 2017 roku uważam zarówno za bardzo głupi, jak za bardzo niebezpieczny dla mieszkańców. Ale du*a lex, sed lex. 

Nie pisałbym zapewne tego listu, gdyby nie uzupełnienie artykułu sprzed dwóch tygodni - o wypowiedzi pani byłej przewodniczącej.

O tym że członkostwo Antoniego Pomianowskiego w SMB Imielin jest... co najmniej wątpliwe mówiłem mu już w 2020 roku. Po prostu dziwiło mnie że w budynku Dereniowa 10 można było nie sprzedać wszystkich lokali. Wtedy usłyszałem, że spółdzielnia jest zdania, iż skoro nie sprzedano wszystkich miejsc postojowych – budynek nie „wyszedł” ze spółdzielni do wspólnoty. Po kolejnych 6 latach temat wrócił.

Pytanie jednak - dlaczego SMB Imielin taki stan rzeczy (utrzymywanie w zasobach spółdzielni, wbrew prawu, budynków w których wyodrębniono własność wszystkich lokali) konserwuje? Przecież sprawa dotyczy kilku budynków, nie tylko Dereniowej 10.

Dlaczego więc? Mam kilka tłumaczeń.

Wersja 1. Spółdzielnia nie chce przyznać publicznie przed mieszkańcami, że budowa w trybie „spółdzielczym” nie przynosi dochodu w postaci lokali użytkowych, gdyż wszystkie zostały sprzedane podmiotom zewnętrznym. Spółdzielnia nie zachowała nic, gdyż za ich budowę musiałaby zapłacić. Tak więc summa summarum - inwestycja okazuje się podarowaniem grupie członków spółdzielni pokaźnych rabatów (w wysokości wyceny zabudowanego gruntu + marża deweloperska) - nic dziwnego że część lokali szybko trafia w obieg wtórny po cenach rynkowych. Nie jest tak, jak głośno twierdzą zwolennicy takich inwestycji - że dla spółdzielni to zastrzyk pieniędzy - co najwyżej te z marży na sprzedaży lokali użytkowych.

Wersja 2. Spółdzielnia boi się że wydzielona wspólnota wystąpi z mniej lub bardziej uzasadnionymi roszczeniami do spółdzielni właśnie- jako inwestora. A inwestor według zapisów umowy... ma bardzo ograniczony regres na projektanta i inwestora zastępczego. Niemożliwe? A przypadek Cynamonowego Domu w SM Na Skraju? Roszczenia na kilkanaście milionów. Niestety, tandem „Inwestora Zastępczego” i projektantów obsługiwał nie tylko SMB Imielin.

Wersja 3. Zarząd Spółdzielni liczy, że mieszkańcy takiego budynku wybrani do RN wniosą sporo merytorycznie - że nie będą to typowe Filemony, które w RN walczą tylko o swój budynek, jeszcze częściej tylko o swoją klatkę schodową do wysokości własnego piętra (typowi w każdej spółdzielni, ale nie każdej Radzie) - oni będą myśleć o całej spółdzielni.

Wersja 4. Zarząd spółdzielni boi się utraty zarządzanych nieruchomości, a w dalszej kolejności - konieczności redukcji zatrudnienia w spółdzielni i - być może - kolejnych samodzielnie wyodrębniających się nieruchomości.

Wersja 1 była jak najbardziej aktualna za zarządów które majątek spółdzielni wydawały bezpłatnie wybranym członkom do około 2022 roku). 

Wersja 2 jeśli ma nastąpić to nastąpi i tak. 

Osobiście wierzę że jest to przypadek numer 3 wymieszany z 4. Przy czym - o ile mi wiadomo - SMB Imielin zabezpieczyła swój interes i w akcie notarialnym wyodrębnienia pierwszego lokalu wpisana została (w trybie art 18 ust 1 UWL) jako zarządca nieruchomości. Zmiana zarządcy jest możliwa tylko w drodze uchwały podjętej w formie aktu notarialnego. A to łatwe nie jest.

Tak więc po co konserwować stan niezgodny z prawem?

Po co spółdzielnia wydawała pieniądze na prawników piszących brednie? Tak, brednie - wniosek o samodzielność lokalu dla budowli technicznej jest brednią. Wystarczy znać przepisy prawa, co to jest lokal, budynek, budowla.

Zdaniem Antoniego Pomianowskiego - prawnik reprezentuje klienta. Ale profesjonalny prawnik, jeżeli klient bredzi - powinien mu to profesjonalnie wytłumaczyć (nawet odmówić złożenia pisma), a nie rżnąć głupa (cytat z klasyki) i robić z siebie błazna.

Swoją drogą, jeżeli taki prawnik obsługuje spółdzielnię... będzie się działo!

No i dziwna rola byłej przewodniczącej. Sprawę znała. Ale milczała... aż do czasu gdy do Rady się nie dostała. Ciekawe, czy gdyby weszła do Rady, współpracowałaby z osobami nie będącymi członkami spółdzielni (jak to robiła wcześniej), czy nie?

Bo dla spółdzielni sytuacja jest nawet krytyczna. Podważane są wybory do Rady Nadzorczej kolejno w 2017 (z innego powodu), 2020, 2023 i 2026 roku. To może oznaczać, że wszystko co się dzieje w tej spółdzielni jest poza granicami prawa. I co wtedy?

Piotr Janowski

były prezes SMB Jary, współzałożyciel Inicjatywy Mieszkańców Ursynowa, która dziś razem z Projektem Ursynów tworzy klub w radzie dzielnicy

W obronie Wspólnoty Mieszkaniowej „Dereniowa 10”

W dniu 30 listopada 2017 roku podpisałem akt notarialny ustanawiający odrębną własność mojego lokalu wraz z udziałami w lokalu użytkowym garażem w budynku przy ul. Dereniowej 10. Podstawą sporządzenia aktu notarialnego było wniesienie w całości do spółdzielni wkładu budowlanego w wysokości odpowiadającej kosztom budowy przypadającej na mój lokal. Mieszkanie zasiedliłem. W Księdze Wieczystej znalazł się zapis wskazujący mnie jako właściciela.

Do 2018 r. wszystkie lokale w tym budynku zostały wyodrębnione. Zgodnie z art. 26 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych po wyodrębnieniu ostatniego lokalu stosuje się przepisy Ustawy o własności lokali. W ten sposób z mocy prawa wszyscy właściciele lokali utracili członkostwo w spółdzielni, powstała Wspólnota Mieszkaniowa. Mimo upływu 7 lat nadal nie mogę korzystać z moich praw właścicielskich. Jak to możliwe?

W dniu 10 kwietnia rok Spółdzielnia poinformowała właścicieli lokali w budynku przy ul. Gandhi 27, że w związku z wyodrębnieniem 13 stycznia 2026 ostatniego lokalu w tym budynku utracili członkostwo w Spółdzielni. Z opóźnieniem ok. 2 miesięcy. Właściciele lokali przy Dereniowej 10 czekają na taką informację od ponad 7 lat. Nie rozumiem dlaczego dla właścicieli mieszkań w nieruchomości przy ul. Gandhi 27 ustawy obowiązują, a dla mieszkańców Dereniowej 10 nie.

W art. 8 aktu notarialnego dla części wspólnych, których właścicielem jest Spółdzielnia stanowi się zarząd powierzony. W nieruchomości Dereniowa 10 Spółdzielnia nie posiada żadnego lokalu, posiada jedynie niesprzedane miejsca postojowe w wyodrębnionym lokalu użytkowym – garażu. W świetle treści art. 26 ust. 1 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przyjąć należy, że po wyodrębnieniu ostatniego lokalu w obrębie danej nieruchomości zarząd częścią wspólną Wspólnoty Mieszkaniowej wykonywany przez spółdzielnię ustaje z mocy prawa bez podejmowania w tym zakresie uchwały właścicieli lokali.  Wola właścicieli lokali, których ten przepis prawa dotyczy nie ma żadnego znaczenia.(Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 19 października 2012 r., V CSK 459/11, Lex nr 1243118), Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 17 czerwca 2015 r. (I ACa 451/15).

Razem z innymi właścicielami lokali w budynku Dereniowa 10 ponoszę straty. Pozbawiono mnie prawa wyboru Zarządu Wspólnoty i decydowania w sprawach istotnych dla budynku. Razem z innymi właścicielami lokali straciłem członkostwo w Spółdzielni więc nie mam prawa do udziału w podejmowaniu jakichkolwiek decyzji. Dlaczego prawo bycia członkiem wspólnoty mieszkaniowej, nadane mi przez ustawodawcę oraz opłacone moimi pieniędzmi, nie jest respektowane?

Spółdzielnia pobiera opłaty: za zarządzanie, podatek od nieruchomości wspólnych, za użytkowanie wieczyste gruntu (oba podatki płacone również indywidualnie przez właścicieli do m.st. Warszawy), na działalność kulturalno-oświatową spółdzielni. Właściciele lokali nie mają żadnego wpływu na wybór obsługujących nieruchomość firm, na ich wynagrodzenie, na szybkość reakcji na wezwania, na jakość usług. Sporządzenie planu gospodarczego dla Wspólnoty i porównanie z opłatami dla Spółdzielni wykazuje różnicę w wysokości ok. 190 zł dla lokalu 63 m2. Spółdzielnia powinna rozliczyć się, przekazać dokumentację techniczną. Sprawę rozliczeń utrudni fakt, że spółdzielnia, zgodnie z prawem, może zniszczyć faktury po pięciu latach kalendarzowych od ich wytworzenia.

Zgodnie z zapisami Ustawy o własności lokali do wyłącznej decyzji członków Wspólnoty należy coroczne uchwalanie m. innymi planu gospodarczego dla Wspólnoty bazującego na rzeczywistych kosztach budynku i związanymi z tym opłatami/zaliczkami.

Wszystkie uchwały podejmowane przez Radę Nadzorczą Spółdzielni są bezprawne bowiem należą do wyłącznej decyzji członków Wspólnoty. Wynika to z Ustawy o własności lokali.

To niesłychane, że Antoni Pomianowski i Maciej Antosiuk postawili się ponad prawem co odczuwam wraz z innymi właścicielami lokali. Oni nie reprezentują ani SMB Imielin ani mnie. Ich tłumaczenia nie znajdują oparcia w ustawach. To nie spółdzielnia pozbawiła członkostwa pana Pomianowskiego. To wynika z Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Ustawa nakazuje poinformowanie o tym fakcie właścicieli lokali. Brak tej informacji nie decyduje o członkostwie w spółdzielni.

Odkupienie przez pana Antosiuka udziału w wyodrębnionym lokalu użytkowym - garażu uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego nie skutkuje członkostwem w spółdzielni. Podjęcie takiej decyzji przez zarząd spółdzielni jest niezgodne z prawem. Zapewne obaj panowie czytali uzasadnienie do wyroku w sprawie nieważności uchwały o wyborze Rady Nadzorczej na lata 2020 – 2023. w którym dokładnie uzasadniono podstawę prawną utraty członkostwa w Spółdzielni właścicieli lokali przy Dereniowej 10.

Powoływanie się na nieprawomocność wyroku (apelacja spółdzielni) dla rozstrzygnięcia członkostwa w spółdzielni właścicieli lokali budynku Dereniowa 10 służy jedynie wprowadzaniu właścicieli mieszkań w błąd. Nie ma znaczenia czy wyrok jest prawomocny czy nie. Nieprawomocność wyroku powoduje, że do momentu rozstrzygnięcia nie można egzekwować wynikających z prawomocności czynności (np. zwrotu bezprawnie wypłaconych diet, nieważność podjętych uchwał itp.), Natomiast nieprawomocności nie można wiązać z egzekwowaniem prawa wynikającego z ustaw. Uzasadnienie wyroku Sądu jest jasne i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności.

Ryszard Zięciak

::addons{"type":"only-with-us","color":"black"}

mieszkaniec Dereniowej 10, radny dzielnicowy (KO)