Ruszyła sprzedaż mieszkań po Tesco na Kabatach. Ceny zwalają z nóg!

Od 744 tys. zł za 27-metrową kawalerkę do ponad 3,5 mln zł za pięć pokoi. Tak deweloper wycenił mieszkania w Nowym Rytmie Kabaty, osiedlu na działce po Tesco, przeforsowanym lex deweloperem mimo protestów sąsiadów. Średnio wychodzi blisko 27 tys. zł za metr, wyraźnie powyżej ursynowskiej średniej. Budowa ma ruszyć w grudniu.

Archicom, spółka z grupy Echo Investment, rozpoczęła przedsprzedaż mieszkań na najbardziej kontrowersyjnej działce Ursynowa: u zbiegu al. KEN i Wąwozowej, przy samym wyjściu z metra Kabaty. W pierwszym etapie ma powstać pięć budynków z 256 lokalami. Docelowo dziewięć budynków o wysokości do 11 kondygnacji pomieści 405 mieszkań. O koncepcji osiedla pisaliśmy wielokrotnie na Haloursynow.pl.

Roboty mają się zacząć 9 grudnia 2026 roku i zakończyć we wrześniu 2028 roku. Deweloper deklaruje finansowanie w całości ze środków własnych, do których zalicza wpłaty nabywców. Kupujący płacą więc dziś za mieszkania, które istnieją wyłącznie na wizualizacjach.

Milion nie wystarczy na dwa pokoje!

Przeanalizowaliśmy cennik opublikowany na stronie dewelopera. W ofercie widnieje 166 lokali z 256 zaplanowanych w pierwszym etapie. Średnia cena to około 26,8 tys. zł za metr kwadratowy. Najniższa stawka wynosi 22 tys. zł, najwyższa przekracza 32 tys. złotych!

Dla porównania - według danych portalu RynekPierwotny.pl średnia cena nowych mieszkań na Ursynowie wynosiła wiosną około 20,3 tys. zł za metr, a w październiku serwis podaje nieco ponad 22 tys. zł. Nowy Rytm Kabaty jest więc droższy od dzielnicowej średniej o jedną piątą do jednej trzeciej, ale leży tuż przy stacji metra.

Najtańszy lokal to kawalerka o powierzchni 26,7 m kw. na pierwszym piętrze za prawie 744 tys. zł. Identyczne mieszkanie dwa piętra wyżej wyceniono już na prawie 862 tys. zł, co daje rekordowe w tym cenniku 32,3 tys. zł za metr. Poniżej miliona złotych kosztuje zaledwie 15 lokali. To niemal wyłącznie kawalerki i najmniejsze, 37–38-metrowe dwupokojowe mieszkania na pierwszym piętrze.

::news{"type":"see-also","item":"44346"}

Za dwa pokoje trzeba zapłacić od 907 tys. do 1,41 mln zł. Najtańsze wciąż dostępne, 38-metrowe na drugim piętrze, kosztuje 1,03 mln zł. Trzy pokoje to wydatek od 1,45 do ponad 2 mln zł, a cztery od 1,72 do 3,09 mln zł. Na szczycie cennika są 118-metrowe mieszkania pięciopokojowe w cenie od 3,19 do 3,52 mln zł. Co trzeci lokal w ofercie kosztuje co najmniej 2 mln zł.

W cenniku rzuca się w oczy jeszcze jedno - 96 ze 165 lokali, które udało się nam prześledzić, ma status "zarezerwowane". Wszystkie cztery mieszkania pięciopokojowe są już zajęte. Rezerwacja to jednak nie umowa deweloperska. O realnym popycie przy takich cenach będzie można mówić dopiero wtedy, gdy rezerwacje zamienią się w podpisy u notariusza.

"Naturalny fragment Kabat". Sąsiedzi widzą to inaczej

Deweloper i architekci z pracowni WWAA opisują inwestycję niemal jak wielki prezent dla dzielnicy.

Nie myślimy o tym projekcie wyłącznie jako o osiedlu mieszkaniowym, ale o kolejnym, naturalnym fragmencie Kabat.

- mówi Dawid Wrona, prezes zarządu Archicomu.

Kabaty są już dojrzałą częścią miasta, z wyraźnie ukształtowaną strukturą, dlatego nie chcieliśmy projektować tutaj kolejnego autonomicznego osiedla.

- przekonuje Natalia Paszkowska, architektka i współzałożycielka WWAA.

Firma podkreśla, że w środku osiedla od strony metra powstanie Rynek Kabacki o powierzchni około 3,5 tys. m kw., 19 lokali usługowych, ponad 11 tys. m kw. zieleni i 280 nowych drzew. Zapewnia też, że koncepcja powstała "w dialogu z władzami miasta, urbanistami i mieszkańcami".

Mieszkańcy pamiętają ten dialog nieco inaczej. Plan miejscowy przewidywał w tym miejscu przede wszystkim handel i usługi, z parkingiem "Parkuj i jedź". Po upadku projektu Galerii Kabaty i sprzedaży gruntu Echo Investment pokazało w 2020 roku wizję kwartału z przewagą usług. Skończyło się na blokach. Żeby je postawić wbrew planowi, deweloper sięgnął po specustawę mieszkaniową.

Lex deweloper mimo protestów

Zgodę wydała Rada Warszawy 12 lutego. Za było 34 radnych Koalicji Obywatelskiej, przeciw 23 radnych opozycji. Sąsiedzi protestowali przeciwko skali zabudowy i obawiali się paraliżu komunikacyjnego. Najwięcej emocji budził parking: na jedno mieszkanie przypada niespełna 0,9 miejsca postojowego, i to w okolicy, w której po zamknięciu parkingu Tesco kierowcy od lat krążą w poszukiwaniu wolnego miejsca.

Zdecydowanie niewystarczający.

- oceniał wskaźnik parkingowy na lutowej sesji radny miejski Tomasz Herbich (PiS).

Wcześniej pierwotną koncepcję na około 500 mieszkań okrojono do 410, a wieżę przy metrze obniżono o jedną kondygnację. Miasto ma dostać 145 miejsc w formule Park & Ride, lokale m.in. na przychodnię i miejsce aktywności lokalnej oraz udział dewelopera w przebudowie okolicznych ulic. Ratusz szacował ten wkład na ponad 30 mln zł. Przeciwnicy od początku uważali, że to niewiele wobec zysków z ostatniej tak atrakcyjnej działki przy metrze.

Dzisiejszy cennik pozwala te proporcje policzyć. Same 165 mieszkań z opublikowanej oferty deweloper wycenił łącznie na ponad 277 mln zł. A to mniej niż połowa całego osiedla.

W 2023 roku radny Mateusz Rojewski alarmował, że w tym miejscu mogą powstać mikrokawalerki, i mówił o „patodeweloperce”. Echo zaprzeczało. Dziś najmniejsze lokale w ofercie mają 26,7 m kw., czyli niewiele ponad ustawowe minimum, a kosztują tyle, ile jeszcze niedawno płaciło się na Ursynowie za trzy pokoje.

::addons{"type":"fotoreport-slider","item":"6954"}