Wielkie emocje na komisji. Ratusz premiuje deweloperów, a źle traktuje spółdzielnie?

Ostry spór między spółdzielnią Jary a radnym Pawłem Lenarczykiem z Otwartego Ursynowa. Poszło o przyszłość działki przy Dembowskiego, na której stoją stare pawilony. Lenarczyk uruchomił akcję przeciwko postawieniu tam nowych bloków. SMB Jary nie zasypiała gruszek w popiele - też zebrała setki podpisów, ale od ludzi, którzy popierają zabudowę. Tę bitwę spółdzielnia przegrała, bo miasto przyznało rację przeciwnikom. Ostateczne decyzje w czwartek.

AKTUALIZACJA: W czwartek, 12 marca 2026 r. rada Warszawy przyjęła plan miejscowy bez zmian w projekcie, ostatecznie nie uwzględniono uwag SMB Jary.

::addons{"type":"only-with-us", "color":"black"}

Przyszłość działek przy ulicy Dembowskiego 8-10 na Jarach od miesięcy rozpala emocje. Zarząd SBM Jary, wspólnie z siecią Mokpol, chciał przeforsować w nowym planie miejscowym możliwość budowy w tym miejscu nowego gmachu mieszkalno-usługowego. To pomysł znany już z innych dzielnic, gdzie działają sklepy Mokpolu. Na parterze nowego budynku lokuje się sklep, a reszta kondygnacji to mieszkania i drobne usługi.

Dla spółdzielni Jary realizacja tego pomysłu miała być finansowym zastrzykiem. Na piątkowym posiedzeniu Komisji Ładu Przestrzennego w Radzie Warszawy stawiła się reprezentacja spółdzielni. Próbowano przemówić radnym, którzy decydowali o kształcie planu miejscowego, do rozsądku. Ale ta ostatnia szarża władz spółdzielczych się nie udała. Radni - głosami sześciu rajców KO, przy głosie wstrzymującym się radnej Lewicy - pozytywnie zaopiniowali projekt planu miejscowego, który zakłada zakonserwowanie stanu obecnego i de facto zakaz budowy budynków mieszkaniowych.

Radny pogroził inwestorom

Ratusz, rozstrzygający uwagi do projektu planu, odrzucił zatem wszystkie 800 uwag zgłaszanych po namowach SMB Jary przez mieszkańców popierających ideę inwestycji. Działkę w projekcie opisano jako funkcje "usługi" o wysokości do dwóch kondygnacji - czyli to, co jest od ponad 35 lat. Przychylił się tym samym do uwag i petycji ponad 600 mieszkańców przeciwnych nowej zabudowie, których skrzyknęli sąsiedzi z udziałem radnego Pawła Lenarczyka z Otwartego Ursynowa.

Warto przypomnieć, że już podczas wewnętrznych spotkań w spółdzielni kilka lat temu, radny zapowiadał, że zrobi wszystko, aby zablokować projekt maks. 9 kondygnacyjnego budynku, bo taki przedstawiały Jary. W piątek po posiedzeniu komisji, podczas rozmów kuluarowych, Lenarczyk potwierdził swoje negatywne nastawienie do zamiarów SMB Jary.

Niech każdy inwestor, który przyjdzie, wie, że jeśli Lenarczyk się czemuś sprzeciwia, to nie ma po co nawet podchodzić z takimi pomysłami!

- wypalił bojowo nastawiony radny.

Spółdzielnia miała swoje argumenty. Po pierwsze, płaci od lat za użytkowanie wieczyste terenu, który był już przeznaczony pod mieszkaniówkę.

Plan ogólny uchwalony w 1992 roku (obowiązujący do 2003 roku) obejmował ten teren i wskazywał, że będziemy mogli tam wybudować budynek mieszkalny z usługami. Jesteśmy zszokowani tak odmiennym potraktowaniem tego terenu. Mieszkańcy wypowiadają się bardzo negatywnie w stosunku do ograniczania im możliwości wpływu na zagospodarowanie terenu, za który płacą.

- mówiła radnym Sabina Kazieczko, wiceprezes SMB Jary ds. eksploatacyjno-technicznych.

Swoje dokładała Anna Nowakowska, przewodnicząca rady nadzorczej spółdzielni. 

Po co miały być pieniądze z tej ewentualnej przyszłości inwestycji? Mamy stare zasoby. To są budynki z wielkiej płyty, które mają już w tej chwili pięćdziesiąt lat i które wymagają naprawdę wielkich nakładów finansowych. Często mamy budynki trzy, czteropiętrowe bez wind. Ci ludzie są uwięzieni w swoich mieszkaniach

- apelowała.

Po drugie, to że planowano aż 8-piętrowy budynek (9 kondygnacji kaskadowo obniżające się w kierunku osiedla), nie oznacza, że na taki Walne Zgromadzenie SMB Jary wydałoby zgodę. Jak mówiła wiceprezes, była to założenie maksymalne, do rozważenia przez spółdzielców. Większość sąsiadów dopuszczała 2-3 piętrowe. Lenarczyk od razu ripostował, że nie zna dewelopera, który zrezygnowałby z zysku i dobrowolnie "obciął o połowę" swój projekt.

Oskarżenie pod adresem miasta. Spółdzielnie źle traktowane?

Władze spółdzielni nie kryły żalu, wprost oskarżając miasto o podwójne standardy i sprzyjanie prywatnym inwestorom kosztem zrzeszeń mieszkańców.

Urząd dzielnicy troszeczkę inaczej na Ursynowie traktuje deweloperów, inaczej spółdzielnie. Deweloperzy w tej chwili budują kolejne inwestycje, jest możliwa zmiana planów miejscowych. Nie liczy się głos mieszkańców, liczy się interes dewelopera. Nasz głos (spółdzielni i spółdzielców) jest całkowicie pomijany.

- argumentowała z rozgoryczeniem Nowakowska.

I rzeczywiście, najgłośniejszym przykładem stworzenia planu miejscowego, dzięki któremu właściciel działki zyskał miliony, to Multikino na Imielinie. Zmiana przeznaczenia działki w uchwalonym przez radnych planie umożliwiła sprzedaż działki i rezygnację z mało dochodowej działalności usługowej. Podobnie miasto zrobiło w przypadku działki po Tesco na Kabatach - na wniosek inwestora zrezygnowało z zapisów obowiązującego planu miejscowego. Radni zgodzili się na powstanie tam dużego kompleksu mieszkalno-usługowego.

Tymczasem SMB Jary nie mogło uzyskać warunków zabudowy dla działki przy Dembowskiego, bo urząd odmawiał. Spółdzielnia Vistula boksuje się z ratuszem o plan zabudowy działki przy ul. Zamiany po dawnej pizzerii Va Bene. Spółdzielnia Na Skraju zgłosiła uwagi do powstającego planu ogólnego, by móc w przyszłości zmienić funkcję działek, na której stoją przestarzałe pawilony przy Szolca-Rogozińskiego czy przy Nugat. A jedyną spółdzielnią, która ostatnio zdołała wybudować nowy budynek mieszkaniowy jest SM Wyżyny - w miejscu pawilonu z pocztą przy Belgradzkiej wzniosła kilkupiętrowy obiekt.

Ratusz coraz bardziej interesowny?

Od czasu, gdy za czasów PiS dopuszczono w Polsce zmianę planów miejscowych pod aktualne potrzeby inwestora (tzw. Lex Deweloper - przepisy te obowiązują do połowy roku, później zaczną obowiązywać przepisy o Zintegrowanych Planach Inwestycyjnych (ZIP), które uchwalono już za czasów rządów Koalicji 13 października) w polityce miasta dotyczącej uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego da się zauważyć pewną "interesowność".

Plany nie są już "święte", przyspieszono ich uchwalanie, ale uchwala się bardzo konserwatywne i zachowawcze projekty, konserwujące to, co jest w sąsiedztwie. Tak jakby nie zmieniały się potrzeby rynku konsumentów, a miasto się nie rozwijało. Ponadto zapisy w tych planach są zazwyczaj korzystne dla miasta gdy występuje ono jako właściciel działki, a mniej korzystne dla innych (patrz plan dla rejonu na północ od Ciszewskiego i działka parkingu przy Alei KEN).

Częściowo bierze się to z oporu mieszkańców, którzy nie chcą mieć pod oknami nowych bloków, a częściowo z myślenia, że właściciel może w przyszłości wystąpić do miasta z wnioskiem o zmianę planu miejscowego czy planu ogólnego z zakresie własnej działki i po wpłacie kontrybucji określonej w ustawie oraz po akceptacji mieszkańców i radnych, będzie mógł zbudować coś, co planuje. Nieoficjalnie słyszy się o tym w stołecznym ratuszu coraz częściej.

To zerwanie ze stałością planów miejscowych. Dzisiaj mieszkańcy już nie mogą być pewni, że plan miejscowy chroni ich sąsiedztwo przed niechcianą zabudową. Z drugiej strony w postępowaniu ratusza widać, że nie chce być już arbitrem, który wysłuchuje o potrzebach wszystkich zainteresowanych stron, obiektywnie ocenia działkę pod kątem urbanistycznym i rozwojowym, słucha właściciela, który też przecież ma swoje prawa.

Wojna na podpisy i oskarżenia o kłamstwa

Ale wróćmy do piątkowego posiedzenia Komisji Ładu Przestrzennego. Radny Paweł Lenarczyk z Otwartego Ursynowa odpierał zarzuty spółdzielni. Opowiadał, jak Jary zbierały podpisy pod poparciem dla swoich uwag do projektu planu miejscowego.

Spółdzielnia opracowała jeden wzorzec, po czym osoby, które opiekowały się danym blokiem, chodziły od mieszkania do mieszkania i zbierały te informacje. Bardzo często na tych wzorcach mieszkańcy je przekreślali i umieszczali dopiski, że nie chcą żadnej zabudowy.

- punktował radny Paweł Lenarczyk.

Atmosfera na sali gęstniała z każdą minutą, a obie strony zaczęły przerzucać się oskarżeniami o kłamstwa i manipulowanie sąsiadami. Wiceprezes SBM Jary wprost zarzuciła oponentom oszukiwanie ludzi zbierających podpisy pod protestem.

Głosy, które były zbierane przeciwko tej zmianie, odbywały się w sposób taki, że osoby stały pod sklepem Mokpol i wprowadzały podpisujących się w błąd. Mówiły, że jeżeli będzie zmiana, to nie będzie tam sklepu. To, co Pan tu teraz przedstawia, jest nieprawdą!

- ripostowała wiceprezes Sabina Kazieczko.

Te słowa z kolei wywołały reakcję mieszkańca zaangażowanego w zbieranie podpisów przeciwko zabudowie.

Większość osób zatrzymywała się i mówili, że nie chcą wysokiej zabudowy, że wolą, żeby tutaj był niski budynek usługowy o niskiej. Wszystkie te osoby są za tym, żeby nie powstawała tam wysoka zabudowa, w związku z tym, że zakłóci to ich spokój.

- powiedział pan Tomasz.

Ratusz decyduje: Żadnych mieszkań

Dyskusję o tym, czy na Dembowskiego stanie 29-metrowy budynek mieszkaniowo-usługowy czy nie, przecięła Agnieszka Kaczmarczyk, naczelniczka z Biura Architektury i Planowania Przestrzennego. Podobnie jak Lenarczyk powołała się na informacje o jednobrzmiących uwagach składanych przez spółdzielców. 

Ponadto, wysokość zabudowy istniejącej osiedla to już około 17 metrów. W związku z tym wnioskowana 29 metrów znacznie przewyższa tę zabudowę i byłoby to w ogóle niezgodne ze studium uwarunkowań polityki przestrzennej miasta.

- skwitowała na zimno.

Niezadowoleni przedstawiciele spółdzielni i mieszkańcy popierający nową zabudowę wyszli z sali zniesmaczeni. Przekonywali, że decyzja radnych oznacza, że planowana od lat inwestycja nie sfinansuje się i nie przyniesie dochodów, a spółdzielcy nadal będą musieli płacić krocie za użytkowanie wieczyste działek oraz konserwację rozlatujących się pawilonów.

Szefowa rady nadzorczej jeszcze na posiedzeniu przekonywała, że istnieje też groźba, że SMB Jary straci większość działki, bo Mokpol - jako spółdzielca w SMB Jary - ma do niej roszczenia wynikające z ustawy "uwłaszczeniowej". Groziła, że konkurent może sprzedać grunt deweloperowi, który przekona miasto do zmian w jego przeznaczeniu. Wówczas sąsiedzi nie będą mieli nic do powiedzenia w sprawie ewentualnej inwestycji.

::addons{"type":"only-with-us", "color":"black"}

Takie ryzyko jest, choć ograniczone. Jeśli Rada Warszawy uchwali ostatecznie w najbliższy czwartek plan miejscowy dla rejonu ulic Herbsta i Pileckiego, to takie same parametry zostaną wpisane do powstającego planu ogólnego m.st. Warszawy. A ten znacznie trudniej zmienić. Warszawa widziała już jednak nie takie wolty. Dlatego część spółdzielców szykuje się na czwartkowe posiedzenie Rady Warszawy.