Wyburzą biurowiec Natpoll przy Migdałowej? 13-piętrowy blok

Czy na Migdałowej stanie 13-piętrowy wieżowiec z ponad 700 mieszkaniami? Stara się o to inwestor powiązany z firmą, która jest właścicielem biurowca Natpoll, ale miasto twardo odmawia zmiany przeznaczenia terenu. Właśnie trwa przygotowywanie planu miejscowego dla Natolina.

Stołeczny ratusz opracowuje plan miejscowy dla Natolina. Do tej procedury przystąpiono w sierpniu 2022 roku po głośnych protestach mieszkańców bloków spółdzielni "Przy metrze". Jej były już prezes Marek Pykało chciał sprzedać cztery działki deweloperom, m.in. zielony skwer przy Szkole Podstawowej nr 330 przy ul. Mandarynki. Ludzie byli tak wzburzeni, że odwołali prezesa, a burmistrz obiecał szybkie rozpoczęcie prac nad miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który dokładnie określa przeznaczenie poszczególnych terenów.

Powstający plan obejmuje również ulicę Migdałową - prywatną ulicę należącą do spółdzielni "Przy metrze" - i budynki położone między nią a powstającym parkiem linearnym nad tunelem POW. W jego zakresie jest również wysłużony biurowiec Natpoll, który w ostatnich latach przechodził z rąk do rąk.

45-metrowa wieża w miejscu Natpollu?

Od wielu miesięcy na wniosek osoby fizycznej, która reprezentuje inwestora powiązanego z Natpollem, w ratuszu warszawskim toczy się procedura wydania decyzji środowiskowej dla nowego osiedla przy Migdałowej 4, mającego zastąpić biurowiec.

To postępowanie w sprawie wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia polegającego na budowie budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym

- informuje Monika Beuth, rzeczniczka prasowa miasta.

Projektowany obiekt to potężna inwestycja. Wiąże się z wyburzeniem budynku biurowego Natpoll.

W ramach przedsięwzięcia planowany jest jeden 14-kondygnacyjny (czyli 13-piętrowy - dop. redakcji) budynek mieszkalny wielorodzinny o zróżnicowanej wysokości, z lokalami usługowymi na poziomie parteru, dwukondygnacyjnym garażem podziemnym oraz infrastrukturą towarzyszącą

- opisuje ratusz.

Najwyższa część budynku w miejscu Natpollu miałaby osiągnąć ponad 45 metrów. A w całym budynku miałoby się znaleźć aż 704 mieszkania. Byłaby to jedna z największych inwestycji mieszkaniowych w ostatnich latach na Ursynowie.

- W jednym bloku byłaby cała zabudowa, które może powstać po całej drugiej stronie ulicy Płaskowickiej - słyszymy w ratuszu.

Przedstawiciel inwestora: "Mamy umowę ze spółdzielnią, wyremontujemy drogę"

Podczas debaty publicznej o planie miejscowym dla Natolina głos zabrał Mariusz Ścisło, architekt reprezentujący właściciela biurowca. Ujawnił on na jakim etapie znajduje się projektowana inwestycja.

Dla tego terenu toczy się postępowanie, procedura pozwolenia na budowę jest na ukończeniu na części tego terenu i to pozwolenie na budowę będzie wkrótce prawdopodobnie sfinalizowane

- mówił Ścisło.

To jednak stwierdzenia mocno na wyrost. Ciągle się toczy procedura decyzji środowiskowej, a wniosku o pozwolenie na budowę bez niej być nie może. Inwestor stara się jednak o jak najszybsze zakończenie procedur. Ma nawet porozumienie ze spółdzielnią "Przy metrze" o remoncie ulicy Migdałowej - przypomnijmy - drogi, która nie ma statusu drogi publicznej i jest wewnętrzną ulicą spółdzielni.

Głównym argumentem inwestora za budową nowego bloku mieszkaniowego, a wcześniej zmianą funkcji terenu, jest "zużycie biurowca". Na taką zmianę w szykowanym planie miejscowym muszą się zgodzić urzędnicy z Biura Architektury i Planowania Przestrzennego. Ci jednak nie chcą o tym słyszeć. W projekcie planu działki przy Migdałowej 4 nadal mają przeznaczenie usługowe, a nie mieszkaniowe.

Ścisło nie szczędził krytyki wobec podejścia miasta.

Dlaczego państwo - jako projektanci kasujecie - inicjatywy, które - ze strony inwestora i ze strony spółdzielni dla ukształtowania - nie obciążają budżetu miasta? Z uporem może godnym lepszej sprawy lansujecie tutaj usługi w obiekcie, który jest zużyty technicznie, który ma emisję CO2 i wszystkie parametry niedostosowane do pełnienia funkcji biurowca?

- otwarcie krytykował urzędników przedstawiciel inwestora.

- Biurowce w Śródmieściu się rozbiera i buduje się, modernizuje się je, bo nie przystają do obecnych wymogów. A państwo utrzymujecie tutaj ten obiekt jako Usługi cały czas. Jest to niezrozumiałe, szkodliwe i działanie wbrew zarówno interesom mieszkańców, jak i interesom inwestora - grzmiał Ścisło.

Miasto: studium nie pozwala na więcej mieszkań

Urzędnicy stołecznego ratusza nie chcą się zgodzić na zmianę sposobu zagospodarowania przestrzeni ze względu na zapisy w obowiązującym jeszcze "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy". Obowiązującym, bo ratusz już szykuje nowy Plan Ogólny, który ustawowo zastępuje stare Studium.

Ten obszar położony jest w jednostce funkcjonalnej U. To jest taka jednostka, w której musimy zachować przewagę funkcji usługowych i w tym rejonie nasycenie programem mieszkaniowym już nastąpiło

- tłumaczyła Anna Bednarczuk-Silk z Biura Architektury i Planowania Przestrzennego.

- Jest to związane już z obecnym stanem istniejącym. Także my, na etapie sporządzania planu miejscowego, nie możemy w tym zakresie naruszać ustaleń studium - dodała urzędniczka.

Właściciel Natpollu na etapie składania wniosków do powstającego planu miejscowego zgłosił postulat przeznaczenia działek pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z dopuszczeniem usług. Ratusz te wnioski odrzucił. 

Sytuacja jest o tyle skomplikowana, że 26 stycznia 2021 roku na wniosek osoby zainteresowanej Urząd Dzielnicy Ursynów wydał decyzję o warunkach zabudowy dla gruntu przy Migdałowej 4, czyli określił, jaka zabudowa mieszkaniowa jeszcze przed wejściem planu miejscowego w życie może tam powstać. I inwestor wymachuje teraz tą decyzją urzędnikom przed nosem.

Wnioskujemy o wyłączenie tego terenu (z opracowywanego planu miejscowego - dop. redakcji), bo narażacie państwo miasto na odszkodowanie z tytułu dotychczasowych procedur, które zostały podjęte i wydanych "wuzetek", które są w trakcie realizacji i uzyskiwanego pozwolenia na budowę, na mieszkaniówkę

- wygrażał architekt Mariusz Ścisło.

Ratusz zachowuje spokój, twierdząc, że nie obawia się wypłaty odszkodowań z tytułu nieuwzględnienia wydanych decyzji o warunkach zabudowy w powstającym planie miejscowym. 

Sądy różnie orzekają. Jedne stwierdzają, że wydana "wuzetka" (warunki zabudowy - dop. redakcji) jest "promesą" pozwolenia na budowę. Inne, że to tylko określenie kształtu ewentualnej zabudowy

- słyszymy w ratuszu.

Urzędnicy mają "podkładkę" w Studium, na które się powołują. Osobną kwestią jest to, czy rzeczywiście stary biurowiec nie powinien zamienić się w nowy blok mieszkalny, skoro wokół wszędzie dominuje zabudowa mieszkaniowa, a na obiekty biurowe w dzisiejszych warunkach rynkowych nie ma zapotrzebowania? Inne spojrzenie ma właściciel gruntu, inne okoliczni mieszkańcy. Sąsiedzi przysłuchujący się dyskusji pomiędzy inwestorem a miastem byli bardzo zdziwieni, że w ogóle ktoś stara się o nową zabudowę osiedlową.

Plany budowy mini osiedla przy Migdałowej snuła już jednak za czasów prezesa Marka Pykało spółdzielnia "Przy metrze". To m.in. z tego powodu nie była skora do przekazania miastu ulicy Migdałowej. Przed laty mówiło się o obiekcie który miałby nawet "wisieć" nad tą prywatną ulicą. To dlatego była ona potrzebna spółdzielni.

Teraz burmistrz Ursynowa Robert Kempa zapowiada, że ulica w przyszłości na pewno stanie się miejska.

My jako dzielnica już nawet zgłosiliśmy się do ratusza po pieniądze, żeby - jak tylko zostanie uchwalony plan miejscowy - natychmiast podjąć działania mające na celu wykup gruntów pod ulicą Migdałową, która nota bene nigdy nie powinna zostać potraktowana jako droga wewnętrzna, jako droga w użytkowaniu wieczystym spółdzielni mieszkaniowej. Ale to są jeszcze błędy z czasów gminy. Te historyczne błędy przy okazji planu miejscowego - ze wszystkimi skutkami finansowymi dla miasta stołecznego Warszawy - będziemy naprawiali

- mówił szef zarządu dzielnicy.

A co dalej z planami postawienia wieżowca w miejscu Natpollu?

Jeśli miasto nie zmieni zdania, nie będzie on mógł powstać. Inwestor nie zdąży bowiem z zamknięciem wszystkich procedur przed wejściem w życie planu miejscowego dla Natolina. Wg zapowiedzi w lutym przyszłego roku plan będzie gotowy i jeśli nie będzie protestów ze strony mieszkańców co do kluczowych zapisów projektu (a raczej wszystkie ich postulaty zostały spełnione przez urbanistów), to w kolejnych miesiącach można spodziewać się przyjęcia planu przez miejskich radnych. A to kończy dyskusję i unieważnia wszelkie zakusy deweloperskie, choć pozostanie jeszcze furtka - Zintegrowane Plany Inwestycyjne, procedura podobna do kończących swoje obowiązywane przepisów tzw. "lex deweloper".

Inwestor może wystąpić do miasta, by to odstąpiło od zapisów w planie miejscowym i zezwoliło na budowę obiektów innych niż określonych w tym planie. To wiąże się z konsultacjami społecznymi, wpłatą na rozwój infrastruktury miejskiej oraz decyzją rady miasta.