Kabaty: Bloki zamiast galerii handlowej? Dziś spotkanie z mieszkańcami!

Duży sklep spożywczy, remont alei KEN, rozbudowa szkoły przy Zaruby, 150 nowych drzew, parking podziemny z 70 miejscami dostępnymi dla mieszkańców. To wszystko obiecuje sąsiadom z Kabat właściciel terenu po dawnym Tesco, który chce wybudować nowe osiedle mieszkaniowe. Aby plany mógł wcielić w życie, potrzebna jest zgoda radnych na odstępstwo od planu miejscowego oraz kompromis z sąsiadami. Już dziś wieczorem otwarte dla mieszkańców spotkanie z autorami projektu.

RELACJA ZE SPOTKANIA: [ZT]29117[/ZT]

Echo Investment - firma, która zrewitalizowała m.in. teren Browarów Warszawskich - stara się o zgodę na budowę osiedla mieszkaniowego z usługami na działce po Tesco na Kabatach. Plan miejscowy nakazuje tu stworzenie centrum handlowego lub usługowego. Już dwa tego typu projekty upadły - albo ze względu na sprzeciw sąsiadów i przewymiarowaną skalę inwestycji (propozycja Tesco), albo przez pogorszenie sytuacji rynkowej (propozycja Echo Investment). Echo jeszcze kilka lat temu pokazywało wizualizacje centrum handlowo-usługowo-gastronomicznego u zbiegu al. KEN i Wąwozowej. Kusiło ogrodami na skarpie oraz strefą restauracyjną i kawiarnianą. Z projektu jednak zrezygnowano. Po pandemii okazało się, że taki projekt nie ma perspektyw, a najbardziej opłacalna jest "mieszkaniówka".

powyżej: działka na Kabatach jeszcze z istniejącym Tesco - źródło: Google Maps 2019

Falowiec już stoi. Będzie mieszkaniowy ciąg dalszy?

Na części działki, wzdłuż Sępa-Szarzyńskiego, Echo wybudowało długi apartamentowiec ochrzczony przez kabacian "Falowcem". Zezwala na to w tym akurat miejscu uchwalony w 2008 roku miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na pozostałej części 4,5 hektarowej nieruchomości stanąć już muszą obiekty handlowe - tak głosi plan. Chyba że radni miejscy, po spełnieniu warunków określonych przez ratusz, zezwolą na odstępstwa od planu. Pozwala na to sławetna specustawa mieszkaniowa, zwana "Lex Deweloper", która weszła w życie 22 sierpnia 2018 roku. Zakłada ona uproszczenie i skrócenie procedur administracyjnych związanych z nowymi inwestycjami mieszkaniowymi.

powyżej: wybudowany już na części działki po Tesco apartamentowiec Rytm na Kabatach (SK)

W 2020 i w 2021 roku prezydent Warszawy Rafał Trzaskowski wydał dwie instrukcje dotyczące stosowania w stolicy "Lex Deweloper". Pierwsza dotyczy negocjacji z deweloperami na temat udziału w sfinansowaniu infrastruktury (np. drogowej czy oświatowej), druga konsultacji z mieszkańcami.

W skrócie cała procedura wygląda następująco. Najpierw deweloper przedstawia koncepcję planowanej inwestycji w Biurze Architektury i Planowania Przestrzennego w ratuszu. Urzędnicy sprawdzają ją pod kątem zgodności ze standardami architektonicznymi w okolicy. Czyli patrzą na przykład, czy inwestor nie chce wybudować czegoś, co zaburzy lokalny ład przestrzenny. Po pozytywnej opinii Biura wypowiada się zarządca dróg. Sprawdza, czy inwestycja nie spowoduje zbyt dużego zwiększenia ruchu, stawia też oczekiwania co do zmian w układzie komunikacyjnym, które mogą zostać wykonane na koszt inwestora. Z kolei samorząd dzielnicowy sprawdza, czy w okolicznych szkołach są wolne miejsca dla dzieci, które zamieszkają w nowym miejscu. Jeśli nie - to deweloper powinien doprowadzić do wybudowania takich miejsc - a w praktyce dobudować np. skrzydło szkoły.

Ruszają konsultacje społeczne. Pierwsze spotkanie już dziś

Najtrudniejszy dla deweloperów zazwyczaj jest jednak drugi etap - konsultacje społeczne z sąsiadami. Inwestor jest zobowiązany instrukcją prezydenta do zorganizowania spotkań otwartych czy też zbierania uwag do przedstawionej koncepcji. Konsultacje te muszą się zakończyć w 90 dni od daty ich rozpoczęcia.

Kolejne etapy uzyskiwania zezwolenia na zgodne z ustawą "obejście" planu miejscowego to: wstępna opinia Miejskiej Komisji Architektoniczno-Urbanistycznej oraz kolejna opinia (już po ewentualnych zmianach i po konsultacjach) Biura Architektury i Planowania Przestrzennego. Później projekt dewelopera trafia już pod obrady radnych miejskich - najpierw pod dyskusję w Komisji Ładu Przestrzennego, a później pod obrady Rady m.st. Warszawy. Po drodze swoją opinię wydadzą również w głosowaniu radni dzielnicy Ursynów. Ostatecznie to radni miasta decydują, czy deweloper będzie mógł podjąć starania o pozwolenie na budowę zamierzonej inwestycji.

Brzmi to wszystko skomplikowanie, ale - przynajmniej w teorii - ma zapewnić przejrzystość całego procesu inwestycyjnego, wykluczyć nadużycia i zadbać o interes sąsiadów.

Echo ze swoją koncepcją jest dopiero na etapie spotkań konsultacyjnych. W kwietniu ujawniło swoje najnowsze plany co do kabackiej działki - złożyło wniosek o decyzję środowiskową dla osiedla mieszkaniowego złożonego z 9 budynków o wysokości od 5 do 6 pieter. Jeden z nich - położony na rodu Wąwozowej i al. KEN ma mieć 11-piętrową wieżę.

powyżej: wizualizacja osiedla planowanego przez właściciela działki po Tesco - źródło: Archicom (Grupa Echo Investment)

Jak już pisaliśmy, deweloper chce wybudować na swojej działce łącznie 500 mieszkań od jedno- do pięciopokojowych (od 27 mkw. do 132 mkw.). Obiecuje sąsiadom osiedle pełne zieleni i usług w parterze, których w okolicy brakuje. Pod ziemią - na poziomie -1 ma zostać zlokalizowany market spożywczy - typu Carrefour, Lidl czy Biedronka. Od strony stacji metra ma powstać Rynek Kabacki - plan miejski z lokalami gastronomicznymi i handlowymi. 

Budowa osiedla jest szansą na wprowadzenie tutaj ponad hektara terenów zielonych, powstanie nowego Miejsca Aktywności Lokalnej (MAL), remont al. KEN, przedłużenie ulicy J. Iwanowa-Szajnowicza, które skróci drogę do pobliskiej szkoły podstawowej i przedszkola, jak również rozbudowę Szkoły Podstawowej nr 399.

- informuje deweloper.

Na parkingu podziemnym - a plan miejscowy narzuca tu wybudowanie ponadmiarowej liczby miejsc postojowych - obiecuje wydzielenie ok. 70 miejsc postojowych dla wszystkich chętnych - na zasadach obowiązujących w centrach handlowych, czyli z bezpłatnym limitem godzin i odpłatnością za kolejne godziny. W teorii może to pomóc w rozwiązaniu kryzysu parkingowego na Kabatach po likwidacji parkingu Tesco. Mieszkańcy okolicznych miejscowości dojeżdżają do stacji metra i zostawiają auta na osiedlowych uliczkach.

Przedstawicielka Echo Investment zapewniała po ujawnieniu najnowszych zamierzeń firmy, że zależy jej na "spełnieniu oczekiwań sąsiadów i samorządu".

Rozumiemy oczekiwania i emocje, jakie wzbudza przemiana terenu po dawnym supermarkecie. Dlatego naszą ambicją jest stworzenie centrum lokalnego, które stanie się przyjaznym miejscem do życia, spotkań i odpoczynku. Zwarta tkanka miejska, doskonałe skomunikowanie metrem, trasy rowerowe oraz rezerwat przyrody w zasięgu spaceru to wyjątkowe atuty Kabat. To jedno z niewielu miejsc w Warszawie, gdzie można cieszyć się zarówno śródmiejskimi udogodnieniami, jak i kontaktem z leśną przyrodą na świeżym powietrzu.

Chcemy, aby nasz projekt spełnił oczekiwania sąsiadów i samorządu, dlatego wsłuchując się w ich głosy, proponujemy koncepcję, która będzie służyła całej okolicy

- powiedziała Inga Pilarska, dyrektor ds. planowania strategicznego w Grupie Echo Investment.

powyżej: porównanie wysokości budynków po zachodniej stronie alei KEN z tymi planowanymi przez dewelopera - źródło: Archicom (Grupa Echo Investment)

Sąsiedzi z Kabat wybierają się na dyskusję

Co na to sąsiedzi, którzy w przeszłości zablokowali śmiałe plany właścicieli terenu po Tesco, obawiając się paraliżu komunikacyjnego, hałasu oraz zbyt przytłaczającej zabudowy? Sporej części z nich podoba się nowy pomysł na zagospodarowanie pustej działki.

Ten projekt mi się podoba, budynki nie są wysokie. Będzie dużo sklepów, na wizualizacjach wygląda to ładnie. Ale wiem, że są sąsiedzi, którym się to nie podoba, oni nie chcą iść na żaden kompromis, najchętniej widzieliby tu park, a przecież to niemożliwe 

- mówi pani Iwona, mieszkanka bloków przy Zaruby.

Moim zdaniem trzeba skończyć wreszcie te dyskusje i pozwolić, by na Kabatach powstały nowe sklepy, usługi, jakiś dyskont. My jesteśmy wciąż pustynią! Ja opowiadałam się już za galerią Tesco, mniejszą niż chcieli, ale jednak centrum handlowym. Obawiam się tylko, że będą trudności z wyjazdem Wąwozową czy KEN, gdy pojawi się tylu nowych mieszkańców. I zniknie trochę otwartej przestrzeni, bo jednak teren Tesco był takim przestrzennym "oddechem"

- odpowiada na nasze pytania kolejna sąsiadka z Kabat - pani Agnieszka z Wańkowicza.

Mieszkańcy chcą tam normalnych niskich zabudowań z zielenią i miejscami parkingowymi. Nie wyobrażam sobie setek dodatkowych samochodów i tysięcy ludzi w tym miejscu, już teraz ul. Wąwozowa jest jak autostrada. Mieszkam tu od lat i mam plan, aby za kilka lat się stąd wyprowadzić, a moje mieszkanie wynająć, pewnie studentom. Podobnie zrobili moi sąsiedzi z bloku, starsze osoby, ale też młode małżeństwa z dziećmi uciekają stąd, bo widzą różnicę, jak mieszkało się tu kilka lat temu, a jak jest teraz. Niestety perspektywa jest taka, że będzie tylko gorzej i na Ursynowie będzie się tylko wynajmować mieszkania.

Szkoda. Liczyłem, że tam powstanie coś, co mogłobyć centrum południa Ursynowa. Trochę terenów ogólnodostępnych, spora strefa gastronomiczna, jakieś fajne lokale usługowe. A będą tylko bloki i garaże. Cóż teren prywatny, postawią co będą chcieli.

- to z kolei opinie naszych czytelników zamieszczone pod artykułem o planach inwestora.

Czy deweloperowi uda się przekonać sąsiadów do swojej koncepcji? Tego dowiemy się na pierwszym spotkaniu konsultacyjnym, które odbędzie się już dzisiaj - w poniedziałek 17 czerwca o godz. 18 - w Ursynowskim Centrum Kultury "Alternatywy" przy ul. Gandhi 9 (stacja metra Imielin).

Kolejne spotkanie ma być zdalne i odbędzie się 24 czerwca o godz. 18, link do niego ma się pojawić na stronie internetowej projektu, my też o nim jeszcze napiszemy. Koncepcję dewelopera można obejrzeć na www.kabaty.archicom.pl. Do 30 czerwca można też zgłaszać swoje uwagi i opinie za pomocą formularza na tej samej stronie lub mailowo: [email protected]

A więcej o nowych planach inwestora piszemy w osobnych artykułach:

[ZT]28839[/ZT]

[ZT]27867[/ZT]

Zagłosuj w naszej ankiecie:

[ANKIETA]218[/ANKIETA]