"Ogród na skarpie" zamiast Tesco na Kabatach. Co planuje nowy inwestor? ZOBACZ WIZUALIZACJE

Kompleks mieszkaniowy z częścią rekreacyjną, handlowo-usługową i gastronomią chce wybudować w sercu Kabat deweloper Echo Investment. Poznaliśmy zamierzenia nowego właściciela tej 4,5 hektarowej działki, na której od ponad 20 lat stoi blaszany hipermarket.

Echo chciałoby rozpocząć budowę w październiku 2021 roku. Wzdłuż skweru przy Sępa-Szarzyńskiego, naprzeciwko istniejących bloków przy Zaruby, ma powstać apartamentowiec na filarach. Pozostały teren zostanie podniesiony do góry. Z zielonej skarpy wyłaniać się będą nieduże budynki biurowe, handlowe oraz restauracje i kafejki. Od strony wejścia do metra powstanie plac miejski.

O szczegółach rozmawiamy z Marcinem Maternym, członkiem zarządu w Echo Investment S.A.

Dlaczego zdecydowaliście się przejąć działkę w sercu Kabat, na której poprzedni inwestor - Tesco - poniósł sromotną porażkę?

To jest świetne miejsce na projekt wielofunkcyjny, podobny do realizowanych przez nas Browarów Warszawskich. Wynika to z naszej strategii budowania obiektów typu „destination”, czyli projektów, które mają wiele funkcji, są mikrodzielnicami, zaprojektowanymi w taki sposób, by odpowiadały na potrzeby lokalnych społeczności.

Echo Investment jest jedynym deweloperem, który potrafi takie miejsca budować. Mamy kompetencje, budowane przez lata, będąc aktywnym nie tylko na rynku mieszkaniowym, biurowym czy handlowym, ale na wszystkich tych rynkach jednocześnie. Ostatnio np. realizujemy też projekty w sektorze mieszkań na wynajem.

My możemy lepiej, szybciej i ciekawiej dla użytkowników budować kompleksy, które zaspakajają wszystkie potrzeby mieszkańców. Przykładem są stołeczne Browary Warszawskie, które powstały na 4,5-hektarowej działce lub Fuzja, która będzie miała blisko 8 ha w Łodzi. To projekt o podobnej skali i założeniach, jak Kabaty.

Lokalizacyjnie Kabaty nadają się świetnie na coś różnorodnego, fajnego i lokalnego. Pracując nad koncepcją projektu, wsłuchaliśmy się w potrzeby mieszkańców dzielnicy i wzięliśmy pod uwagę główne postulaty społeczne. Wierzymy, że budowa tego projektu istotnie poprawi jakość tego fragmentu miasta i walory użytkowe dla mieszkańców.

Jak ma wyglądać Wasze centrum na Kabatach? Ile będzie miało budynków, czy będzie się wkomponowywało w osiedle, czy też je przytłaczało? Przypomnijmy, takie zarzuty padały pod adresem Tesco i jego „Galerii Kabaty”.

Będzie to projekt łączący wiele funkcji potrzebnych mieszkańcom na co dzień. Prawie gotowe Browary Warszawskie są dobrym przykładem naszej wizji. W kwartałach ulic Grzybowskiej i Chłodnej wybudowaliśmy kompleks kilkunastu budynków, są one połączone oddanymi miastu przestrzeniami publicznymi, ulicami i terenami zielonymi. W ramach tego kompleksu mamy więc budynki połączone tkanką przestrzeni publicznej. Podobnie będzie na Kabatach, gdzie nasz koncept poszerzyliśmy o ogólnodostępny, linearny park, który powstanie poprzez uniesienie terenu.

powyżej: wizualizacja "Ogrodu na skarpie", źródło: Echo Investment S.A. Po prawej planowany budynek mieszkaniowy wzdłuż Sępa-Szarzyńskiego, w głębi w oddali widać budynek biurowy oraz wierzchołki budynków przy Wąwozowej

W części wschodniej naszego terenu - w pasie 30 metrów - ma być mieszkaniówka, wzdłuż istniejącej zabudowy mieszkaniowej przy ul. Zaruby.

Idąc dalej w kierunku zachodnim - projektujemy część usługową. To kompleks budynków, które są posadowione na skarpie, na której znajdzie się dostępny dla wszystkich ogród. To teren podniesiony, od części mieszkaniowej do alei KEN, do wysokości około 5-6 metrów. I z tej części stworzyliśmy zielony dywan, ogród, w którym zlokalizowane są budynki. Przewidziany przez nas hektarowy park powstanie między częścią mieszkaniową i częścią Oranżerii z restauracjami i kawiarniami.

powyżej: rzut na komplks z góry, źródło: Echo Investment S.A.

W planach mamy jeden budynek od skrzyżowania al. KEN i Wąwozowej pod biznes, najprawdopodobniej biura. Potem mamy mniejsze budynki, do 20 metrów wysokości, o różnych funkcjach: rozrywkowej, edukacyjnej czy sportowej.

Pod spodem, czyli pod zielonym dywanem, mamy funkcje usługowe, a na poziomie minus 1 - powierzchnia dla lokalnych sklepów. Natomiast parter od al. KEN zajmą restauracje i kawiarnie.

Na samym skrzyżowaniu alei KEN i Wąwozowej stworzymy plac Kabacki, czyli bardziej formalną, miejską przestrzeń publiczną, o powierzchni blisko jednego hektara. Na placu będziemy mieć więcej małej architektury, pojawią się też fontanny oraz stoliki części restauracyjnej, które „wychodzą” z budynku na zewnątrz.

Nasz projekt to mix różnorodnych funkcji, które się łączą z przestrzenią publiczną. Ten zabieg ze skarpą pozwolił nam zrealizować bardzo dużą część publiczną i bardzo dużą część zieloną. Mamy ponad jeden hektar zieleni!

powyżej: wizualizacja Placu Kabackiego w rejonie wejścia do stacji metra Kabaty, źródło: Echo Investment S.A.

Jak będzie wyglądała część mieszkaniowa? Czy będzie tak samo wysoka jak istniejące bloki przy ul. Zaruby? Jakiego rodzaju to będą mieszkania?

Wysokość budynków mieszkaniowych będzie taka sama lub trochę niższa niż u sąsiadów. Chcemy postawić ten budynek na filarach. Chodzi o to, by poszerzyć skwer przy Sępa-Szarzyńskiego i połączyć go z naszą częścią zieloną. Czyli: najpierw skwer przy Sępa-Szarzyńskiego, później niska zieleń pod budynkami mieszkalnymi, a potem zieleń, która rośnie na skarpie.

Wyjątek stanowi budynek na rogu Wąwozowej i KEN - on będzie wyższy, co wynika z zapisów planu miejscowego oraz tego, że naprzeciwko mamy taki sam, wysoki na 34 metry, budynek.

Jakie drzewa i krzewy zamierzacie posadzić na terenie przyszłego kompleksu?

W kompleksie Browary Warszawskie zasadziliśmy drzewa nawet 10-metrowe oraz krzewy. Tu będzie podobnie. Zależy nam na tym, aby były to rodzime rośliny - w formie ogrodu, ale i łąki. Tak, aby mieszkańcy mogli sobie usiąść i nieformalnie zorganizować piknik czy schować się pod drzewami.

Jesteśmy na etapie koncepcji, a nie projektu, więc to przede wszystkim nasza idea tego miejsca. Ale wiadomo już, że dzięki podniesieniu terenu i utworzenie skarpy, zyskujemy ogromny teren zielony - ok. 11 tys. metrów kwadratowych. Zieleń będzie również wewnątrz kompleksu.

powyżej: wizualizacja Oranżerii, źródło: Echo Investment S.A.

W pierwszych informacjach o Waszych planach podkreślana była otwartość i dostępność obiektu. Na czym ma to polegać?

Gdy siadaliśmy do tego projektu i analizowaliśmy uwagi mieszkańców, postawiliśmy sobie trzy cele: przyjazność, dostępność i lokalność.

Ta lokalność ma być odpowiedzią na codzienne potrzeby mieszkańców, czyli różne funkcje i możliwość załatwienia niezbędnych spraw w obrębie pieszego spaceru.

Przyjazność - tu chodziło o to, by budynek był rozczłonkowany i „rozrzeźbiony", by wpisywał się w istniejące budynki, nie dominował okolicy. Chcemy być miejscem otwartym na sąsiadów, gdzie dominować będzie zieleń.

A dostępność oznacza, że można będzie wejść do tego kompleksu o każdej porze dnia i nocy. To będzie ogólnodostępny teren, po którym będzie można spacerować, skorzystać z usług, umówić się z przyjaciółmi, zrobić zakupy, zjeść coś, a wieczorem czy rano pospacerować lub pobiegać.

Łączymy się z metrem, a więc przechodząc przez nasz kompleks będzie można dotrzeć szybciej do stacji metra czy do pętli autobusowej.

powyżej: widok z lotu ptaka od strony alei KEN, źródło: Echo Investment S.A.

Skoro już jesteśmy przy komunikacji, to porozmawiajmy o rozwiązaniach wjazdów i wyjazdów, które Echo proponuje. Mieszkańcy zarzucali Tesco, że chce zalać Kabaty samochodami, a ruch w ciasnym układzie komunikacyjnym al. KEN i Wąwozowej zostanie sparaliżowany. Jak zaprojektowaliście układ komunikacyjny centrum?

Zrobiliśmy badania ruchu, które zleciliśmy firmie, z której korzysta też urząd miasta. Uznaliśmy, że będzie najbardziej wiarygodna - jest to firma TransEko.

W oparciu o nasz pomysł konceptu wjazdów i wyjazdów firma ta wykonała badanie ruchu w roku 2025 i 2030. Co ciekawe, z analizy wynika, że ten ruch będzie mniejszy niż dzisiaj! Oczywiście nie będzie to tylko naszą zasługą, choć planujemy sprawne wjazdy i wyjazdy. Wpływają na to dwie kwestie: zakończenie budowy Południowej Obwodnicy Warszawy, która - wg ekspertów - z automatu odciąży kabackie ulice oraz wielofunkcyjności naszego projektu, dzięki czemu w żadnej porze dnia nasza inwestycja nie kumuluje ruchu.

Zaprojektowaliśmy trzy niezależne wjazdy do naszych budynków.

Pierwszy to wjazd od Wąwozowej na prawoskręcie i wyjazd na prawoskręcie, które będą obsługiwać część usługową. Drugi to wyjazd z alei KEN - istniejący lewoskręt, gdzie będzie wjazd i wyjazd. A trzeci to nowa ulica Iwanowa-Szajnowicza, zgodnie z planem miejscowym mamy tam dwa wjazdy - jeden do części usługowej, drugi do części mieszkaniowej.

Mamy symulacje ruchu w przyszłości, w różnych godzinach, w której pokazane są wszystkie skrzyżowanie istotne dla tego kompleksu. Szczegóły i sam dokument udostępnimy wkrótce lokalnej społeczności.

A co z parkingiem podziemnym? Dziś wielu przyjezdnych spod Warszawy korzysta z bezpłatnego parkingu Tesco i przesiada się do metra.

Parkingi zaplanowane są na poziomie -2 i -3. Jeśli chodzi o Park & Ride, w planie miejscowym jest zaplanowany taki parking przygotowywany przez miasto.

W naszym obiekcie udostępnimy część miejsc parkingowych mieszkańcom, ale na tym etapie jeszcze trudno jest mówić o zasadach.

Jesteśmy w trakcie konsultacji z burmistrzem na temat stworzenia pewnej liczby miejsc parkingowych, które byłyby dostępne dla mieszkańców. Nie mamy jeszcze konkretnych liczb, ale pracujemy nad tym.

Mieszkańcy Kabat są ciekawi, co dalej z hipermarketem? Czy będzie miejsce dla takiego sklepu w nowym kompleksie? Tesco zostanie przejęte przez sieć Netto. Co z ich sklepem na Kabatach?

Zgodnie z umową między Echo Investment a Tesco, dysponuje ono prawem pierwszeństwa do przyszłego sklepu spożywczego. Firma Netto, która przejmie Tesco, zgłosiła się do nas z propozycją dostosowania tej umowy do jej potrzeb. Prowadzimy rozmowy o tym. W naszym projekcie znajdzie się znacznie mniejszy sklep spożywczy na wygodne, codzienne zakupy dla mieszkańców tej okolicy.

powyżej: wizualizacja "Ogród na skarpie" z tarasem oranżerii, źródło: Echo Investment S.A.

Złożyliście niedawno wniosek o decyzję środowiskową dla kompleksu kabackiego, co poprzedza możliwość uzyskania pozwolenia na budowę. Kiedy planujecie rozpocząć budowę tego projektu? I kiedy mógłby on zostać oddany do użytku?

Teraz zabiegamy o przychylność  lokalnej społeczności i formalną zgodę urzędu. Główną sprawą jest tu decyzja środowiskowa. Z naszych doświadczeń wynika, że jej uzyskanie trwa przynajmniej rok.

Zakładamy, że dla części mieszkaniowej ta decyzja będzie szybciej. My jesteśmy gotowi do rozpoczęcia budowy w październiku 2021 roku, choć mamy świadomość, że start budowy zależy od wielu innych czynników, jak akceptacja naszego pomysłu, procedury administracyjne i planistyczne.

Natomiast sama budowa całego kompleksu nie powinna trwać dłużej niż 2 lata.

W jaki sposób będziecie się komunikować z lokalną społecznością? Czy Echo będzie bardziej otwarte na rozmowy z mieszkańcami niż poprzedni właściciel gruntu na Kabatach?

Oczywiście! Pandemia trochę nam to utrudniła. Środowe spotkanie zorganizowane przez urząd, otwiera czas na dyskusje.

Wkrótce ruszymy też ze stroną internetową projektu. Mieszkańcy będą mogli wysyłać nam swoje opinie i sugestie. Mamy wszystko gotowe i bezwarunkowo nastawiamy się na dialog z lokalną społecznością oraz interesariuszami tego projektu!

Dziękuję za rozmowę.

[ZT]16442[/ZT]

[ZT]15732[/ZT]