Deweloper walczy z miastem w sądzie o zmianę planu

Deweloper grodzi działki pod Psią Górką. - Czy to przymiarki do stawiania nowych bloków? - pytają sąsiedzi. Atmosferę podgrzewa zachowanie miasta - projekt nowego Studium zmienia przeznaczenie prywatnych działek w tej okolicy z "usług zdrowia" na "budynki mieszkaniowe i usługowe". W tle trwa sądowy spór między deweloperem a ratuszem w tej sprawie.

O stawianiu płotu pod Psią Górką zaalarmowali społecznicy z nieformalnej grupy "W obronie górki". Do tej pory protestowali przeciwko planom wybudowania "przeładowanego" ich zdaniem Parku Polskich Wynalazców. W ostatnich dniach oczy sąsiadów skierowały się na wyrastające u podnóża górki ogrodzenie.

- Grodzą od rana. Jestem bardzo zaskoczona, bo nie mogę już przejść dróżką do przystanku. Jeśli tu powstaną bloki, to zmieni się charakter okolicy bezpowrotnie. Górka zostanie obudowana ze wszystkich stron. Zabiorą nam przestrzeń - mówi pani Marlena, jedna z mieszkanek osiedla przy Szolca-Rogozińskiego.

Ogrodzona płotem działka to podłużny pasek bez dostępu do drogi publicznej. A więc z punktu widzenia inwestycyjnego grunt nieatrakcyjny, w dodatku nie za duży.

Kto grodzi działkę i po co?

Za postawieniem tymczasowego wygrodzenia stoi firma Green House Development. Kilkanaście dni temu kupiła tę działkę od osób prywatnych. Jedną z tych, które w 2000 roku w wyniku decyzji starosty warszawskiego zostały zwrócone byłym właścicielom przez skarb państwa. 

Tych działek jest znacznie więcej, rozpościerają się one od ulicy Gandhi aż do podnóża górki "Na Skraju". W latach 90. ówczesna gmina planowała wybudować na nich szpital, a później przychodnię. Powstały nawet jej mury, straszące do dziś i ogrodzone przez dzisiejszego właściciela. Z inwestycji nic nie wyszło, a później grunty miejskie zostały oddane byłym właścicielom w związku z "niezrealizowaniem celu wywłaszczenia" i kolejno sprzedawane deweloperom.

Od 2008 roku właścicielem działek z przychodnią jest firma deweloperska Hochtief Polska poprzez swoją spółkę zależną Perlo. Natomiast działki bliżej górki mają prywatnych właścicieli. Od jednego z nich dzielnica niedawno wykupiła fragment terenu od strony Rosoła, po to, by powiększyć powstający Park Polskich Wynalazców.

Możliwości zabudowy na tych działkach na dziś są następujące: Plan miejscowy z 12 marca 2002 roku zezwala tu wyłącznie na wybudowanie placówki usług zdrowia, a dokładniej "zespołu szpitalnego". Nie mogą tu powstać bloki, ani inne usługi. Po co więc świeżo upieczony właściciel ogradza swoją własność? Firma nie chce nawet tego wyjaśniać.

W tym momencie, niestety, nie możemy jeszcze udzielać informacji dotyczących toczących się działań i planowanej inwestycji. Cały proces jest na etapie objętym tajemnicą przedsiębiorstwa. W chwili kiedy będziemy mogli udzielić informacji na ten temat pozwolę się sobie z Panem skontaktować - tak aby uzyskał Pan wyczerpujące odpowiedzi na zadane pytania

- napisała w odpowiedzi na pytania dziennikarza Haloursynow.pl Anna Lisiecka, adwokat reprezentująca Green House Development S.A.

Burmistrz Ursynowa Robert Kempa nie widzi sensu ogradzania działki, choć przyznaje, że właściciel ma do tego prawo. Podobna sytuacja miała ostatnio miejsce na Kabatach, gdzie właścicielka ogrodziła swoją działkę, odcinając mieszkańców ul. Polnej Róży od wejścia na teren zieleni. Pod górką ogrodzenie nie sprawi jednak większych kłopotów, poza zablokowaniem jednego skrótu do przystanku przy Rosoła.

Zagadkowa zmiana w nowym Studium. Pod dewelopera?

Na pewien trop wskazuje radny dzielnicowy Antoni Pomianowski z Inicjatywy Mieszkańców Ursynowa, działający również w ramach grupy "W obronie górki". Odkrył, że w projekcie nowego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy tereny przy Psiej Górce mają zmienione przeznaczenie. 

Zapisany w planie miejscowym w 2002 roku przez gminę Ursynów zapis o "usługach zdrowia" został podmieniony na "zabudowę mieszkaniową oraz zabudowę usługową" o wysokości do 21 metrów, choć na rogu ulic może być wyżej o 4 metry. Teoretycznie więc, wg zapisów nieuchwalonego jeszcze Studium, pod górką mogłyby wyrosnąć 7-9 piętrowe bloki mieszkalne. Niższe niż sąsiednie wieżowce "Manhattanu". Teoretycznie, bo plan miejscowy i tak ma pierwszeństwo przed Studium, więc inwestora nadal obowiązują zapisy uchwały z 2002 roku.

Radny Pomianowski ma jednak wytłumaczenie - "lex deweloper", czyli uchwalona przez PiS w 2018 roku ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizowaniu inwestycji, która "wyłącza" zapisy w planie, jeśli zgodzi się na to rada gminy.

- Po pierwsze pozwala to (zmiana w projekcie Studium - dop. redakcji) skorzystać z "lex deweloper", bo ten tryb umożliwia ominięcie zapisów planu miejscowego, ale wymaga zgodności ze Studium. A po drugie otwiera drogę do zmiany treści planu właśnie pod argumentem dostosowania do aktualnego Studium - mówi radny.

powyżej: zapisy o Usługach Zdrowia w obowiązującym Studium i obok - zabudowa mieszkaniowa i usługowa MU5 - w projekcie nowego Studium

Wyraźnie zaskoczony zmianami w Studium jest ursynowski ratusz. Burmistrz opublikował oświadczenie, że "nie ma zgody zarządu dzielnicy na zabudowę mieszkaniową w miejsce usług zdrowia w nowym Studium".

- Oczywiście zajmiemy stanowisko na piśmie, ale już dziś poinformowałem o powyższym dyrekcję Biura Architektury i Planowania Przestrzennego - stwierdził Kempa.

Czyżby lewica nie wiedziała, co czyni prawica? Jaki musi być chaos decyzyjny w mieście, że pojawiają się takie niespodzianki? Wg naszych informacji podobne "kukułcze jaja" miejska architektura podrzuciła także w innych dzielnicach. Ma to być zgodne z polityką ograniczania rozlewania się miasta i dogęszczania go. Na razie burmistrzowie skarżą się na wybuchające w ich dzielnicach konflikty i protesty z tego powodu. 

Zapytaliśmy Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego o to, dlaczego wprowadzono korzystne dla deweloperów zmiany w projekcie Studium u zbiegu Gandhi i Rosoła. Czy zmiana umożliwi właścicielom wystąpienie o pozwolenia w trybie "lex deweloper"? Do czasu publikacji tego artykułu odpowiedź urzędników z BAiPP nie nadeszła. Do tematu powrócimy, gdy ją otrzymamy.

Biuro powinno też odpowiedzieć na pytanie, czy zmiany w ogóle wejdą w życie. W maju uchwalona została bowiem ustawa o zmianie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, która... likwiduje takie dokumenty jak Studium. A więc tworzony od kilku lat przez miasto dokument wyląduje ostatecznie w koszu. W zamian do 2026 roku ma powstawać "Plan ogólny dla gminy". Po co więc, wiedząc już wcześniej o zmianach w prawie, miasto w ogóle kontynuuje prace nad Studium i wywołuje niepotrzebne kontrowersje, dając argumenty, że działa na korzyść lobby deweloperskiego?

Sąsiedzi: Odkupić grunty, powiększyć park

Zmiana prawa o zagospodarowaniu przestrzennym i zaniechanie tworzenia Studium może być szansą dla sąsiadów z okolic Psiej Górki na pomieszanie szyków deweloperom i innym właścicielom działek. Zorganizowany nacisk na władze może przynieść efekt w postaci wycofania się ze zmian w przeznaczeniu terenów. Trwają konsultacje, wciąż można składać uwagi do projektu Studium.

I sąsiedzi powinni to zrobić, bo jak mówi burmistrz, nie ma szans na odkupienie od deweloperów tych gruntów. Taki postulat pada już od wielu lat ze strony mieszkańców okolic Parku Polskich Wynalazców. Argumentują, że można by powiększyć teren parkowy.

- Wartość całego gruntu przewidzianego pod usługi zdrowia (prawie 30 tysięcy mkw.) szacujemy na kwotę ok. 40 mln złotych - mówi burmistrz.

W budżecie nie ma takich pieniędzy. Zresztą, czy Warszawa powinna wykupywać wszystkie prywatne grunty, aby zadowolić sąsiadów? Miasto potrzebuje rozwoju i rozbudowy, głód mieszkaniowy nie maleje, a ratusz zaczął prowadzić politykę dogęszczania miasta, zamiast bardzo kosztownego w perspektywie wielu lat jego rozlewania się.

powyżej: ruiny przychodni przy I. Gandhi - stan sprzed kilku lat

I tu dochodzimy do spojrzenia z innej perspektywy. Perspektywy właścicieli nieruchomości. Mają oni swoje prawo własności, które w pewnym stopniu może ograniczać plan miejscowy przyjęty przez miasto. Jak bardzo?

W sprawie działek pod Psią Górką należących do Hochtief Polska od pięciu lat toczy się spór przed sądami administracyjnymi. Właściciel 6 działek (tych z ruinami przychodni i wokół) w maju 2018 wniósł skargę do Rady m.st. Warszawy. Domagał się w niej uchylenia zapisów w planie miejscowym z 2002 roku zobowiązujących właściciela do wybudowania "zespołu szpitalnego". Uznał to za "przekroczenie granic władztwa planistycznego gminy" i "naruszenie prawa własności prowadzące do niemożności racjonalnego zagospodarowania nieruchomości".

Hochtief Polska twierdzi, że pojęcie "zespół szpitalny" jest niejasne i właściwie nie wiadomo, co można tu wybudować. Podnosi też, że w odległości 1,5 km w linii prostej od tego terenu znajduje się wybudowany przez miasto Szpital Południowy, więc kolejna tego typu inwestycja - na prywatnych gruntach i za prywatne pieniądze - byłaby "skrajnie nieracjonalna", "ekonomicznie nieuzasadniona", czyli "w efekcie niemożliwa".

- W konsekwencji obecne postanowienia planu praktycznie przesądzają o całkowitym wyłączeniu tego terenu z zabudowy - napisała spółka w skardze do Rady m.st. Warszawy.

Deweloper skarżył się też na konieczność przedstawienia ratuszowi koncepcji szpitala oraz na zapisy dotyczące miejsc parkingowych - co najmniej 50-60 miejsc na każde 100 łóżek.

Dwa wyroki, dwie kasacje?

Rada nie odpowiedziała na skargę w terminie, deweloper zaskarżył ją do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który przyznał miastu rację - nie dopatrzył się nadużycia władzy planistycznej przez ratusz. Ale w marcu 2022 roku zapadł wyrok kasacyjny w Naczelnym Sądzie Administracyjnym, który zwrócił sprawę do ponownego rozpoznania przez WSA, w dużej części przyznając rację deweloperowi.

Zdaniem NSA miasto niewystarczająco wnikliwie i wszechstronnie rozważyło interes indywidualny i publiczny w przypadku przeznaczenia terenów pod Psią Górką. Uzasadnienia takich, a nie innych zapisów w planie miejscowym, też miały być niewystarczające. W listopadzie ubiegłego roku Wojewódzki Sąd Administracyjny ponownie rozpatrzył skargę dewelopera i ponownie nie doszukał się błędów ze strony ratusza. Zdaniem sądu miasto miało prawo narzucić funkcję przyszłej zabudowy, bo od tego są właśnie plany miejscowe. Działki miały taką funkcję zarówno w momencie powstawania planu, gdy były jeszcze własnością gminy, jak i wówczas, gdy po zwrotach w 2000 roku stały się prywatne. Wyrok jest nieprawomocny, z naszych informacji wynika, że deweloper ponownie złożył skargę kasacyjną do NSA. Batalia o przeznaczenie atrakcyjnego terenu więc trwa.

Tym bardziej więc niezrozumiały jest poniedziałkowy ruch jednego z nowych właścicieli - firmy Green House Development.

- Tam nawet nie ma jakichś elementów, które potencjalnie ktoś mógłby zniszczyć - od lat jest tylko zieleń. Może zasugerował się tym, że obok jest Psia Górka, i postanowił "oznaczyć" swój teren? - gdyba radny Antoni Pomianowski. 

W ratuszu dzielnicy ani miejskim nie toczy się na razie żadne postępowanie o udzielenie pozwolenia na budowę dotyczące tej działki. Nie ma też wniosków o zgodę na tymczasowe zagospodarowanie terenu. Do tematu będziemy powracać.