Przełom w sprawie terenu po Tesco Kabaty. Burmistrz: “Jesteśmy na ostatnim etapie negocjacji"

Jeszcze w wakacje do ratusza ma trafić wniosek dewelopera dotyczący przyszłej inwestycji mieszkaniowo-usługowej na działce po Tesco na Kabatach - dowiedzieliśmy się nieoficjalnie. Kończą się uzgodnienia przewidziane w miejskich procedurach. Wg naszych informacji deweloper zobowiąże się do utworzenia parkingu P&R dla mieszkańców oraz do przekazania kilku "bonusów" dzielnicy.

Sprawa niespodziewanie wypłynęła na wtorkowej sesji rady dzielnicy na Ursynowie. Radny Mateusz Rojewski z PiS, który od dłuższego czasu przygląda się zamiarom dewelopera z grupy Echo Investment, zapytał burmistrza wprost: Czy w inwestycji będzie wydzielony miejski parking publiczny dla mieszkańców Kabat?

Ja słyszałem takie informacje, których nie jestem w stanie zweryfikować, że tych miejsc ma być 150

- mówił radny PiS.

Kwestia parkingu publicznego była przedmiotem sporu między deweloperem, który jest właścicielem gruntu na Kabatach, a negocjatorami z ratusza. W marcu pisaliśmy o tym, że Echo zaproponowało miastu 80-90 miejsc postojowych w swoich garażu podziemnym. Miasto nie chciało się na to zgodzić, twierdząc, że potrzeba około 200 miejsc w tym przyszłym "Parkuj i Jedź". Ponad 250 miejsc przewidywał zresztą zamieszczony w planie miejscowym trzykondygnacyjny parking przy pętli autobusowej "Osiedle Kabaty", którego przez lata miasto nie chciało budować.

Kabaty są osiedlem zapchanym przez samochody. Odkąd zniknął parking przy dawnym Tesco, który pełnił nieoficjalnie rolę parkingu publicznego, na osiedlowych uliczkach parkuje mnóstwo samochodów z sąsiednich miejscowości. Ich kierowcy zostawiają auta, gdzie się da, a później wsiadają do metra i jadą do pracy. 

[ZT]24050[/ZT]

Burmistrz Ursynowa w odpowiedzi na pytanie radnego Rojewskiego po raz pierwszy oficjalnie potwierdził zaawansowany etap rozmów z deweloperem.

Jesteśmy na ostatnim etapie negocjacji, tym samym nie będę komentował ich w szczegółach. Natomiast rozmawiamy o kilku aspektach umowy, zarówno dotyczących kwestii parkingowych, jak i kwestii drogowych i kwestii dotyczących lokali użytkowych

- oświadczył.

- Będąc uczestnikiem tych negocjacji nie mam zwyczaju ich komentować - dodał.

Dlaczego w ogóle miasto negocjuje z deweloperem?

Grupa Echo Investment jest właścicielem działki w sercu Kabat. Zgodnie z planem miejscowym może tam postawić lokale usługowe, czyli galerię handlową, biura, lokale gastronomiczne itp. Na fragmencie działki, na której można postawić blok mieszkalny, Echo już go wybudowało - to tzw. falowiec. Efektowny i ciągnący się przez kilkaset metrów apartamentowiec wzdłuż uliczki Sępa-Szarzyńskiego. Reszta gruntu czeka na zagospodarowanie.

Ponieważ projekt kompleksu handlowo-usługowego, z ogrodami na skarpie, przedstawiony kilka lat temu został ostatecznie porzucony (właśnie wtedy zaczął się boom mieszkaniowy, i to na inwestycjach w mieszkania, inwestorzy do dziś najwięcej zarabiają), deweloper zastanawiał się nad budową lokali "hotelowych", które spełniałyby zapisy planu miejscowego.

W wielu miejscach Warszawy takie "hotele" to tak naprawdę lokale mieszkaniowe, bez możliwości zameldowania się. Taki trik z ominięciem zapisów planów niepozwalających na "mieszkaniówkę" zastosował m.in. JW Construction, który postawił blok z mikrokawalerkami o pow. do 25 mkw. przy ul. Pileckiego 99. Co prawda Echo zaprzeczało, że chce zrobić to samo na Kabatach, ale sąsiedzi, radni i władze dzielnicy niepokoili się taką wizją. Oznaczałaby zapchanie Kabat i brak kontroli nad rozmiarami inwestycji. Mówiło się nawet o 11 wieżowcach.

[ZT]23173[/ZT]

Ostatecznie deweloper zdecydował się na skorzystanie z przepisów tzw. Lex Deweloper, które - pod pewnymi warunkami stawianymi przez gminę - pozwala budowniczym nie stosować się do zapisów planu. Wbrew obawom z 2018 roku, gdy uchwalono ustawę o takich ułatwieniach dla inwestorów, procedura ta jest przejrzysta, przez swoją unikatowość wzbudza zainteresowanie sąsiadów (w przeciwieństwie do procedury tworzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego), a ostateczną decyzję podejmuje - na podstawie upublicznionych dokumentów - rada miejska.

Paradoksalnie proces Lex Developer w tej sytuacji pozwala zarządowi dzielnicy uzyskać więcej dla okolicy niż realizacja zapisu planu miejscowego dla Kabat

- tak burmistrz Robert Kempa odpowiadał radnemu Antoniemu Pomianowskiego na pytanie, dlaczego właściwie miasto prowadzi negocjacje z inwestorem.

I tłumaczył: - Realizacja planu miejscowego (zapis o usługach) oznaczałaby powstanie około 400 lub więcej lokali udających hotelowe, bez żadnych korzyści dla mieszkańców w postaci lokali użytkowych, miejsc parkingowych czy poprawy układu drogowego.

Miasto nie mogłoby odmówić wydania pozwolenia na taką inwestycję, bo sąd tak odmowę cofnie. Ta świadomość spowodowała, że podjęto rozmowy o odstępstwie od planu miejscowego. Swój udział ma w nich także zarząd dzielnicy, który opiniuje wniosek dewelopera. I właśnie te negocjacje - jak usłyszeliśmy we wtorek na sesji - zmierzają do końca.

Jak się nieoficjalnie dowiedzieliśmy w ratuszu, jeszcze w wakacje gotowe będą uzgodnienia, które deweloper będzie musiał wpisać do wniosku kierowanego do Rady Warszawy, by móc myśleć o zgodzie radnych. Poznaliśmy zarys tych uzgodnień.

Co powstanie na Kabatach? Ile miejsc postojowych przejmie miasto?

W czerwcu ubiegłego roku Echo Investment przedstawiło swoją nową koncepcję na teren na Kabatach. Zaplanowano powstanie kompleksu z około 500 mieszkaniami, zielonymi skwerami oraz przestrzenią usługową. W centrum osiedla miałby powstać Rynek Kabacki. Budynki mają mieć od 2 do 11 pięter, a inwestor planuje zasadzenie ponad 150 drzew i stworzenie przestrzeni dla pieszych i rowerzystów. Koncepcję opisywaliśmy szczegółowo w tym artykule. Ta koncepcja jest aktualna i o zgodę na nią będzie się starało Echo.

Wcześniej Echo wystarało się o decyzję środowiskową dla tej inwestycji - we wniosku określono, że powstać ma jeden podziemny poziom hali garażowej. To ważny dokument, bo on właśnie determinował ramy i kierunek rozmów między deweloperem a ratuszem w sprawie przekazania miastu części miejsc postojowych. Jedna podziemna hala musi pomieścić przecież nie tylko miejsca dla mieszkańców nowej inwestycji (wg wskaźnika 1,5 miejsca na mieszkanie), ale też dla lokali użytkowych - kilkadziesiąt miejsc (w tym dużego sklepu sieciowego) oraz postulowany przez miasto parking typu P&R.

[ZT]33738[/ZT]

Przy 500 mieszkaniach oraz żądaniach miasta dot. ok. 200 miejsc daje to w sumie nawet około tysiąca miejsc w hali garażowej. I to właśnie było największym problemem rozmów, bo "hala możliwa do wybudowania w tym miejscu, nie jest z gumy".

Ostatecznie miało stanąć na tym, że deweloper zmniejszy liczbę mieszkań w inwestycji nawet o ponad sto, a miasto nieco obniży swoje oczekiwania. Stąd właśnie informacja radnego Rojewskiego o 150 miejscach w części hali, która ma być przekazana miastu. Informacji o takiej liczbie nie udało nam się oficjalnie potwierdzić.

Wiadomo natomiast, jak będzie wyglądała ta część inwestycji.

Przeprojektowali rozwiązania w ten sposób, że będzie odrębny wjazd do części administrowanej przez miasto. Będzie więc podwójny wjazd do hali garażowej - dodatkowy do części P&R

- słyszymy od osoby zaangażowanej w negocjacje.

Kiedy ruszy budowa na terenie po Tesco na Kabatach?

Dodatkowo deweloper miał zobowiązać się do przekazania miastu dwóch lokali użytkowych z przeznaczeniem na infrastrukturę publiczną, której brakuje na Kabatach. Jak się dowiedzieliśmy, chodzi o przyszłą publiczną przychodnię "oraz coś jeszcze". Niewykluczone, że w pakiecie jest też wpłata do budżetu miasta na przyszły rozwój układu komunikacyjnego. Właściciel gruntu na Kabatach nie musi się za to martwić o tzw. zaświadczenie oświatowe - kolejny warunek uzyskania zgód w Lex Deweloper. Demografia powoduje, że szkoła przy Zaruby pomieści nowych uczniów z planowanych bloków i deweloper, wbrew swoim zapowiedziom, nie będzie musiał nawet deklarować rozbudowy placówki.

Inwestor ma składać wniosek do Rady Warszawy w wakacje. Lex Deweloper obowiązuje tylko do końca roku. Wg nieoficjalnych informacji inwestor - po uzyskaniu zgód - chce skończyć pierwszy etap kompleksu (a więc halę garażową i budynki bliżej Wąwozowej) do końca 2027 roku, a całość - w latach 2028-29.

Echo Investment nie odpowiedziało na nasze pytania o swoje plany. Wysłaliśmy je 23 czerwca i do dziś nie ma odzewu.