Ciąg dalszy wycinek na Kabatach. Możliwa inwestycja pod lasem?

Właściciel działek na południu Kabat kontynuuje ich porządkowanie. Sąsiedzi wpadli w panikę. - Czy rusza nowa inwestycja? - zalewają naszą redakcję pytaniami. Wyjaśniamy, jaki stan rzeczy jest na tę chwilę.

Tydzień temu pisaliśmy o trwającym karczowaniu terenów położonych na południe od boiska szkolnego przy ul. Zaruby. Właściciel - w tym przypadku deweloper, firma Longbridge - porządkowała swoje grunty. Wycinała drzewa, na których cięcie nie trzeba zezwoleń, oraz zbierała śmieci.

Wycinka sanitarna służy prześwietleniu, przerzedzeniu, pielęgnacji zieleni i uporządkowaniu terenu. Nagminnie zmagamy się z zaśmiecaniem naszego terenu przez osoby postronne. W zaroślach wyrzucane były, oczywiście bez zgody i wiedzy właściciela, śmieci, w tym nawet stare meble, sprzęty itp.

- mówił nam Marcin Szulc, prezes Longbridge, dewelopera, na którego zlecenie czyszczono teren. Firma ta wybudowała osiedle Forrest Club za dawnym Tesco.

Dziś, mieszkańcy południowej części Kabat, mieszkający w pobliżu Lasu Kabackiego, zauważyli sprzęt karczujący inny teren, położony poniżej ulicy Kabackiej.

To również są grunty prywatne, w tej chwili w większości uprawne. Niedawno mieszkańcy zauważyli też przeprowadzane tam prace geodezyjne. I rozpętała się fala domysłów. Na forum "Obywateli Ursynowa" większość jest przekonana, że "za chwilę wyrosną tam bloki". 

Tymczasem nie wyrosną, bo wyrosnąć nie mogą - przynajmniej na mocy planu miejscowego. Niezależnie od tego, czy działka jest prywatna, czy należy do miasta, czy kogoś jeszcze innego, o możliwej zabudowie decyduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku Kabat sprawa jest jasna. Plan dla południowej części osiedla aż po Las Kabacki został uchwalony już w 2008 roku. Zresztą po fali protestów mieszkańców, którzy żądali zabezpieczenia terenów tzw. przedpola Lasu Kabackiego przed niekontrolowaną zabudową.

To działki, na których nie może powstać "mieszkaniówka"

Radni miejscy wpisali na terenach poniżej ulicy Kabackiej dwie funkcje - zieleń oraz sport i rekreacja. Oznacza to, że na tych prywatnych działach może powstać tylko infrastruktura sportowa typu siłownia, boisko oraz park. Jako uzupełnienie dopuszczona jest zabudowa kubaturowa usługowa do 7 metrów wysokości, i chodzi tu np. o budynek socjalny dla boiska albo np. niewielką kawiarnię. Na nic innego - zgodnie z planem miejscowym - urzędnicy nie mogą wydać pozwolenia, a bez pozwolenia na budowę nie ma budowy.

Potwierdził to burmistrz Robert Kempa wywołany do tablicy przez mieszkańców.

W przybliżeniu 2/3 terenu (bliżej linii wyznaczonej przez ul. Kabacką) jest w obowiązującym planie miejscowym przeznaczona pod usługi sportu, a pozostałe (bliżej lasu) pod zieleń. Żadna zabudowa mieszkaniowa nie jest możliwa. Realizacja infrastruktury sportowej zgodnej z planem tak, ale żaden wniosek od właściciela gruntów w tej sprawie nie wpłynął.

- poinformował w mediach społecznościowych.

Wracając do prac porządkowych. Fakt ich przeprowadzania potwierdził nam dziś prezes Longbrigde Marcin Szulc. Powtórzył, że nie oznaczają one przygotowań do inwestycji. Jak na razie to tylko sprzątanie.

Odbywa się to w tym samym trybie jak przy ul. Zaruby. Do tego przeprowadzamy prace zgłoszone do urzędu miasta, mamy też opinię dendrologiczną i ornitologiczną

- informuje nas szef zarządu firmy.

Karczują teren przed Lasem Kabackim. Pod inwestycję?

Można się zastanawiać, po co deweloper kupuje grunty, na których niczego - poza zielenią czy sportem - nie może wybudować? Czy przeciwnicy ewentualnej zabudowy tego terenu, mogą spać spokojnie? 

Po pierwsze, właściciel może wystąpić o nadzwyczajną, punktową i ekspresową zmianę planu miejscowego, czyli złożyć wniosek o tzw. Lex Deweloper. Ustawę ułatwiającą zabudowywanie terenów przyjęto jeszcze za czasów rządów PiS. Tryb ten daje furtkę do wydawania pozwoleń na inwestycje mieszkaniowe, jak i inwestycje towarzyszące, niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z tym że ta procedura wcale nie jest taka prosta.

Przede wszystkim deweloper musi przedstawić koncepcję architektoniczną, poddać ją szerokim konsultacjom społecznym, następnie sporządzić z nich raport, uwzględnić uwagi, otrzymać od samorządu tzw. zaświadczenie oświatowe (najczęściej więc musi rozbudować na swój koszt pobliską szkołę i przedszkole), oraz wziąć na siebie rozbudowę układu komunikacyjnego. Na koniec zgodę uchwalają radni miejscy i wówczas powstaje projekt budowlany, na który też musi zostać wydane pozwolenie. Trwa to nawet dwa lata.

By to wszystko się udało, inwestor musi mieć przyjazne otoczenie, a więc sąsiadów, którzy zgadzają się na inwestycję i nie protestują. Również dla radnych pochopna zgoda na taki projekt to w dzisiejszych czasach duże ryzyko polityczne. Paradoksalnie, Lex Deweloper stał się więc narzędziem do kształtowania przestrzeni urbanistycznej pod większą kontrolą społeczną niż w przypadku miejsc, gdzie nie obowiązuje, np. na terenach z nieuchwalonymi planami miejscowymi (tam można budować na podstawie pozwoleń poprzedzonych wydaniem tzw. wuzetek, czyli warunków zabudowy - wydawanych przez urzędy wg mało konkretnych przesłanek wynikających z parametrów istniejącej zabudowy w sąsiedztwie).

Na tę chwilę Longbridge (prawdopodobnie nie jest właścicielem wszystkich działek poniżej ul. Kabackiej, a ma raczej umowy warunkowe z właścicielami, które zamienią się w umowę przeniesienia własności np. po uzyskaniu pozwolenia na budowę) nie złożył wniosków o Lex Deweloper, przynajmniej nie ma ich w rejestrach miejskich, nie wie też o nich dzielnica. Co nie oznacza, że wkrótce możemy się dowiedzieć, że taki wniosek już jest. Ustawa Lex Deweloper obowiązuje tylko do końca tego roku.

Druga możliwość jest mniej prawdopodobna, choć miała już miejsce na Kabatach. Deweloper może zaproponować miastu zamianę gruntów. Oddać ratuszowi nieprzydatne mu działki z zielenią i sportem w planie miejscowym, a w zamian uzyskać działki, na których może powstać mieszkaniówka. Longbrigde kilka lat temu zgodził się na taką wymianę, gdy miasto miało potrzebę wybudowania boiska przy nowej szkole na Zaruby. Firma dostała dwa razy mniejszy teren u zbiegu na Woli, przy skrzyżowaniu alei Solidarności i Żelaznej. Dopłaciła też miastu ok. 5 mln złotych. Oddała teren pod boisko, pozostawiając sobie grunty położone na południe od tego obiektu. Najczęściej jednak do takiej wymiany dochodzi, gdy władze miasta lub dzielnicy są pod presją uzyskania brakującej działki pod inwestycję publiczną. W przypadku terenów poniżej ulicy Kabackiej takiej presji raczej nie ma.

Teoretycznie mógłby w tamtym rejonie powstać stadion pełnowymiarowy, który obiecywał wiele lat temu poprzedni burmistrz Ursynowa Piotr Guział, a obietnica ta od czasu do czasu odżywa. Na razie jednak nie słychać o tym, by taka inwestycja miała być projektowana. A jak mówi burmistrz Robert Kempa z analiz wynika, że taki obiekt nie może tam powstać.

[ZT]33268[/ZT]