Sąsiedzi o inwestycji na Kabatach: Mniej mieszkań, więcej parkingów!

Za dużo mieszkań, za mało miejsc parkingowych, a przedłużenie Iwanowa-Szajnowicza niepotrzebne, a wręcz szkodliwe. Przez prawie trzy godziny mieszkańcy Ursynowa komentowali zamierzenia właściciela działki po Tesco na Kabatach. Deweloper chce skorzystać z "punktowej korekty planu miejscowego" czyli z ustawy lex deweloper i zamiast obiecywanego wcześniej centrum handlowo-biurowo-usługowego wybudować osiedle na pół tysiąca mieszkań z usługami towarzyszącymi.

W poniedziałek wieczorem w Ursynowskim Centrum Kultury "Alternatywy" sąsiedzi z Kabat po raz pierwszy mogli się spotkać twarzą w twarz z architektami osiedla oraz przedstawicielem inwestora. Sala "Bareja" była pełna - pojawiło się około stu osób. Temat budzi mnóstwo emocji, bo ludzie obawiają się, że po wyrośnięciu dziewięciu budynków z 500 mieszkaniami zapcha się kabacka infrastruktura drogowa, parkingowa i oświatowa.

Deweloper przedstawił szczegóły swojej koncepcji, którą ujawnił już kilka tygodni temu. Ma powstać w sumie dziewięć bloków o wysokości od 3 do 6 pięter. 11 pięter ma mieć blok, który stanie na rogu Wąwozowej i al. KEN. Jego wysokość wzorowana jest na znajdującym się naprzeciwko wieżowcu i jest zgodna z planem miejscowym - zaznacza deweloper. Od strony wybudowanego już apartamentowca Rytm na Kabatach, także autorstwa Echo, budynki mają się zniżać kaskadowo, a najmniejsza odległość od istniejącego "Falowca" (bo tak nazywają ten długi blok wzdłuż ulicy Sępa Szarzyńskiego sąsiedzi) ma wynieść 20 metrów.

Zamiast mikrokawalerek - mieszkania w ramach lex Deweloper

Początkowo Echo planowało kompleks handlowo-biurowo-usługowy, który opisywaliśmy w 2020 roku. W wyniku następstw pandemii i zmianach na rynku inwestycji komercyjnych zrezygnowano z tej koncepcji. Padła sugestia, że inwestor skorzysta z triku, pozwalającego wybudować mieszkania pod pozorem "usług hotelowych", a więc dopuszczalnych przez plan miejscowy usług, ale Echo temu zaprzeczyło.

Ostatecznie w kwietniu okazało się, że inwestycja ma powstać w ramach kontrowersyjnej specustawy mieszkaniowej, zwanej "Lex Deweloper" uchwalonej w 2018 roku. Pozwala ona zlekceważyć zapisy planu miejscowego, jeśli zgodę wydadzą radni miejscy. Temu procesowi towarzyszy cała masa obwarowań i warunków. Deweloper musi np. zapewnić miejsca w szkołach - czyli de facto je wybudować lub rozbudować, gdy okaże się, że inwestycja spowoduje przepełnienie w istniejących placówkach. Podobnie z rozbudową infrastruktury drogowej.

Dzięki tej narzędziu możemy w bardzo transparentny sposób zarówno z Państwem jak i organem przeprowadzić tę inwestycję. Na każdym etapie czy to organy miejskie czy państwo w ramach dialogu są informowani i uczestniczą w tym procesie. Zarówno dzielnica, Biuro Edukacji, Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego opiniują nasz projekt, który następnie przedstawiany jest Państwu do akceptacji, a w dalszej kolejności oczekujemy uchwały rady m.st. Warszawy, która pozwoli na realizację tego projektu. Bez takiej transparentności i jawności on nie będzie miał możliwości zaistnienia. 

- mówiła na wstępie poniedziałkowego spotkania z mieszkańcami Inga Pilarska, dyrektor ds. planowania strategicznego w Grupie Echo Investment.

Powierzchnia mieszkań w pokazanej kilka tygodni temu koncepcji ma wynieść w sumie 25 tys. mkw - zmieszczą się na czterohektarowej działce. Całe osiedle ma być otwarte, a dzięki trzem placom zabaw po 200 mkw każdy, miejscom rekreacji - jak zapowiedzieli architekci - nie będzie mogło być w przyszłości ogrodzone przez wspólnoty mieszkaniowe.

Bliżej stacji metra, w otoczeniu największych budynków, ma powstać plac miejski nazwany Rynkiem Kabackim. Architekci z pracowni WWAA Natalia Paszkowska i Krzysztof Mazanek porównywali wielkość tego placu do placu Pięciu Rogów i Rynku na Mariensztacie.

powyżej: plan zagospodarowania parterów oraz tzw. Rynku Kabackiego - źródło: Archicom/WWAA

W parterach budynków mają znaleźć się lokale usługowe i handlowe - ma być ich 25 o różnej wielkości. Deweloper odda dzielnicy jeden 150-metrowy lokal na parterze przy placu na stworzenie kolejnego Miejsca Aktywności Lokalnej. Pod ziemią - na poziomie -1 - znajdzie się liczący ponad 1,8 tys. mkw sklep spożywczy, którego brakuje w tej części Kabat po likwidacji Tesco. Wjazd do niego zapewnią schody ruchome.

Po raz kolejny obiecywano dużo zieleni - 30% terenu ma stanowić tzw. powierzchnia biologicznie czynna (choć roślin na gruncie rodzimym - czyli pod którym nie ma garażu - ma być ok. 15 proc.). Deweloper ma posadzić 280 drzew, zrewitalizować "park linearny" wzdłuż Sępa-Szarzyńskiego między blokami przy Zaruby i nowym "Falowcem". Na terenie osiedla ma powstać aż 900 miejsc parkingowych dla rowerów, także dostępnych publicznie. Taki wymóg postawił ratusz.

W ramach negocjacji z miastem zadeklarowano przebudowę alei KEN - w tym powstanie ronda na wysokości ul. Na Przyzbie. Mówiono też o rozbudowaniu pobliskiej Szkoły Podstawowej nr 399 przy ul. Zaruby oraz o przedłużeniu ulicy Iwanowa-Szajnowicza, czyli połączenie dwóch jej odcinków, tak by była przejezdna aż do ul. Zaruby.

Rozbudowa szkoły z wycinką drzew

Te dwie ostatnie kwestie wzbudziły najwięcej emocji wśród mieszkańców na poniedziałkowym spotkaniu. Ludzie dziwili się, dlaczego zaproponowany budynek szkolny ma być tak mały i stanie w miejscu, gdzie trzeba wyciąć dużo okazałych drzew.

Ten budynek, który pokazano, to dziś jedyna przestrzeń zielona dla dzieci! Poza małym terenem na patio na terenie szkoły nie ma żadnego miejsca z cieniem. Zwracacie państwo uwagę na tereny zielone, a tu chcecie wyciąć drzewa

- mówiła jedna z mieszkanek należąca do grupy rodziców dzieci z SP 399, która w licznym gronie stawiła się na poniedziałkowym spotkaniu z deweloperem.

Sąsiedzi byli zdziwieni, że przy zakładanych 500 mieszkaniach założono, że do szkoły pójdzie tylko o 80 dzieci więcej niż dziś.

- To wynika ze specjalnego algorytmu w specustawie mieszkaniowej - odpowiadała Inga Pilarska z Grupy Echo Investment.

powyżej: plan rozbudowy szkoły przy Zaruby o nowy budynek - źródło: Archicom/WWAA

Przedstawicielka dewelopera stwierdziła, że inwestor "słucha wytycznych miasta", a oczekiwania ratusza wyrażone przez zespół ds. oświatowych, mówiły o budynku na tej działce i o takiej wielkości. Wspomniano również o kryzysie demograficznym.

- Za 7 lat w tej szkole będzie o 148 dzieci mniej niż dziś. Ja na miejscu inwestora byłbym ostrożny, że mamy w tej kwestii uzgodnienia - mówi burmistrz Ursynowa Robert Kempa. Jednocześnie potwierdzał, że "dzielnica ma wyliczone, że przy takiej skali inwestycji będzie dodatkowo zaledwie 80 dzieci".

Burmistrz żałował, że w specustawie "Lex deweloper" mówi się tylko o zapewnieniu miejsc w podstawówce, a nie wspomina się o obowiązkach wobec przedszkolaków czy uczniów szkół średnich.

Mam swój ulubiony wariant inwestycji - ten, który został zaniechany (kompleksu biurowo-handlowo-gastronomicznego, z którego Echo zrezygnowało - dop. redakcji). Jednak żebyśmy nie zostali z "paramieszkaniami", de facto usługami hotelowymi w postaci mikrokawalerek, bo dzieci i tak się znajdą w naszych szkołach, i wtedy zostaniemy z dwiema zmianami

- mówił Robert Kempa.

powyżej: to tu, w miejscu drzew, miałby stanąć nowy budynek szkolny finansowany przez dewelopera - (SK)

Nie zgadzamy się z pomysłem oddzielnego budynku szkoły w takim miejscu! Odrobiną zieleni na dachu nie zastąpimy zieleni wyciętej! Proponuję deweloperowi budowę przedszkola na swojej działce i przekazanie go miastu. Szkoła mogłaby wówczas zająć miejsca po przedszkolu przy Zaruby

- proponowała pani Zuzanna z rady rodziców w Szkole Podstawowej nr 399.

Stanowcze "nie" dla przebicia ulicy Iwanowa-Szajnowicza

Rodzice i sąsiedzi ostro sprzeciwiali się też koncepcji połączenia dwóch ślepych dziś odcinków ulicy Iwanowa-Szajnowicza, którą przedstawił deweloper.

Czy osoby, które to zaplanowały wiedzą, że to jest wyjście z przedszkola? Ruch powinien zostać tam ograniczony!

Masa dzieci wylatuje ze szkoły i przedszkola prosto na tę ulicę hulajnogami, na rowerach! One musza być bezpieczne!

- mówili mieszkańcy.

Przedstawiciele Echo Investment odpowiadali, że inwestorowi "przebicie tej drogi nie jest do niczego potrzebne, ten postulat zgłosiło miasto". Krzysztof Mazanek z pracowni architektonicznej WWAA mówił, że ulica zostanie zrobiona tak, aby zapewnić jak największy komfort.

- Ma tam być priorytet dla pieszego, taki woonerf, ulica z "esowaniem", uspokojonym ruchem samochodów. Będą jeszcze na ten temat toczone rozmowy z Zarządem Dróg Miejskich i Biurem Polityki Mobilności oraz Biurem Zarządzania Ruchem Drogowym. Pamiętajmy, że droga ta jest w planie miejscowym - mówił projektant.

powyżej: ulica Iwanowa-Szajnowicza kończy się ślepo po obu stronach - od al. KEN i od Zaruby - widok od strony Zaruby (SK)

Sąsiedzi zwracali uwagę, że codziennie rano na ulicy Zaruby tworzy się gigantyczny korek, gdy rodzice podwożą dzieci do szkoły sióstr Niepokolanek, a w przypadku rozbudowy ulicy poprzecznej, wszyscy będą skręcać w Iwanowa-Szajnowicza. - Przecież Rosoła jest dwa razy szybsza niż aleja KEN - nie zgodził się burmistrz.

Miasto stoi na stanowisku, że trzeba przebijać tę ulicę, ale będziemy na ten temat jeszcze rozmawiali w szczegółach. Może Iwanowa-Szajnowicza będzie jednokierunkową ulicą? Ta ulica razem z aleją KEN w ocenie drogowców jest niewystarczająca, aby obsłużyć ruch wyjeżdżający z osiedli. Czy to oznacza wybudowanie Szajnowicza? Nie. Ale za dwa-trzy lata być może przyjdą mieszkańcy, którzy będą się domagać tej budowy, bo 10 minut będą czekali na wyjazd. Żadnych ustaleń nie podpisaliśmy. Zespół drogowy wypracuje rozwiązania

- dodawał Robert Kempa. 

- Ona powinna zostać zachowana taka, jaka jest! - grzmieli mieszkańcy. 

- To nie jest nasza decyzja. To zostało wstępnie wskazane przez miasto. My to sfinansujemy i zrobimy, co miasto każe - odpowiadali przedstawiciele dewelopera.

Dodawali, że nowe osiedle nie będzie korzystać z tej ulicy, bo główny wyjazd zostanie utworzony na wysokości ulicy Na Przyzbie - w aleję Komisji Edukacji Narodowej. Stąd pomysł ronda na tym wyjeździe z priorytetem dla autobusów z pobliskiej pętli. Mieszkańcy zwracali uwagę na zatłoczoną ulicę Wąwozową i domagali się przebudowy niebezpiecznego skrzyżowania alei KEN i Wąwozowej. Taką przebudowę zgłaszała zresztą dzielnica.

Został powołany zespół do spraw drogowych z udziałem dzielnicy. Omawiamy możliwe rozwiązania. W opracowaniu jest analiza komunikacyjna, jaki wpływ będzie miało pojawienie się nowych samochodów. Na ten moment proponujemy przebudowę alei KEN od Iwanowa-Szajnowicza do Wąwozowej z rondem, które ma ulepszyć i usprawnić ruch. Nie mamy jeszcze konkretnych wytycznych. Możliwe, że w wyniku rozmów zostaniemy zobowiązani do dalszych inwestycji w infrastrukturę drogową

- mówiła Inga Pilarska z Echo Investment.

powyżej: skrzyżowanie alei KEN i ul. Na Przyzbie. Tu miałoby powstać rondo z wyjazdem z osiedla (SK)

Miasto nie chce budować P&R. 70 miejsc rozwiąże problem?

Dużo emocji wzbudził zbyt niski - zdaniem sąsiadów planowanej inwestycji - współczynnik parkingowy. Na 500 mieszkań zaplanowano 480 miejsc postojowych w podziemnej hali garażowej. Dodatkowo 66 miejsc ma zostać przeznaczonych na ogólnodostępny parking.

- Skąd taki niski współczynnik? - pytał pan Jarosław.

To wynika z lokalnych standardów urbanistycznych uchwalonych przez radę miasta. Tak skomunikowane tereny, przekształcane z funkcji handlowej mówią, że o tym, że miejsc postojowych dla mieszkań ma być od 0,8 do 1,0. To jest spowodowane lokalizacją metra i autobusów. My proponujemy współczynnik 0,93. Np. Rytm na Kabatach ma współczynik 1:1

- wyjaśniał architekt.

W innych częściach Ursynowa w pozwoleniach na budowę i planach miejscowych określony jest współczynnik nawet 1,2. - Przepisy zakazują nam stosować współczynnik większy niż 1,0 - stwierdził Krzysztof Mazanek z WWAA.

powyżej: schemat kondygnacji -1 i parkingu podziemnego wraz ze sklepem - źródło: Archicom/WWAA

- Mamy bardzo wielu przyjezdnych, przydałby się parking P&R. Nasze bloki były budowane, gdy współczynniki parkingowe były niższe i nie mają podziemnych garaży, a gdzieś musimy parkować na sąsiednich uliczkach - stwierdzali mieszkańcy, którzy od lat - po likwidacji Tesco - mierzą się z problemem braku miejsc do parkowania. Ogromny parking przy dawnym hipermarkecie był darmowym rezerwuarem miejsc dla przyjezdnych z okolicznych miejscowości, którzy zostawiali auto na Kabatach i wsiadali do metra. Ludzie pytali więc o zaplanowany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego parking P&R, którego ratusz nie chce wybudować.

- Miasto nie przewiduje P&R, mając inne miejsca pod tego typu parkingi. Dlatego przewidzieliśmy dla Państwa około 70 miejsc ogólnodostępnych. Zostaną one przekazane Zarządowi Transportu Miejskiego. Te 70 miejsc to znacznie więcej niż wymaga specustawa mieszkaniowa - powiedziała Inga Pilarska z Echo.

70 miejsc na kawiarnie, supermarket, to jakiś żart! Dlatego ludzie dziś parkują na Iwanowa-Szajnowicza, bo nie ma tych miejsc. Zróbmy 300 tych miejsc!

- apelowali ludzie.

- To stanowczo za mało! Warto się zastanowić nad mniejszą liczbą mieszkań, jeśli nie jesteście w stanie zrobić większej liczby miejsc postojowych - dodawał radny Mateusz Rojewski z PiS, który podobnie jak kilkoro innych radnych ze wszystkich klubów w radzie dzielnicy brał udział w spotkaniu. Jego wypowiedź dostała oklaski.

Zachęcam urzędników do odwagi, są narzędzia, które deweloperowi mogą uprzykrzyć życie, do czego oczywiście nie namawiać. Trzeba negocjować twardo, ale z głową

- nawoływał Rojewski z PiS.

- A kto uchwalił lex deweloper w 2018 roku? - kiwał głową burmistrz Robert Kempa.

powyżej: spotkanie konsultacyjne odbyło się w sali Bareja w UCK - (SK)

Więcej miejsc parkingowych to większy ruch, nie zapominajmy o tym. Miasto właśnie z tego powodu nie proponuje P&R. Wytworzenie parkingu na 300 miejsc, czy to jest to, czego państwo chcą?

- wyjaśniała architektka Natalia Paszyńska z WWAA.

- Parking P&R generuje ruch indukowany, czyli będzie więcej samochodów, więcej wypadków i więcej spalin. Jeśli chcecie, by ruch był bezpieczny to P&R nie powinien powstać w tym miejscu - przyznawał rację jeden z mieszkńców. - Mniej mieszkań! - zareagowali chórem uczestnicy spotkania.

- Kategorycznie się z panem nie zgadzam - odpowiadał radny Maciej Antosiuk z Projektu Ursynów.

Jeśli nie zrobimy więcej miejsc, to przyjezdni będą stawać na trawnikach, na Kabackim Dukcie itd. Te 70 to wg przepisów minimalna wartość, jaką się przyjmuje. Ja rozumiem, że ponad 600 mln za 500 mieszkań to bardzo fajny przychód, ale my jako mieszkańcy Ursynowa oczekujemy, że będziemy mogli żyć w komforcie. Jestem za rozwojem, ale nie kosztem mieszkańców.

- dodawał i wyliczał, że ze współczynników wynika, że można zrobić nawet 112 miejsc ogólnodostępnych. - Słyszymy to, zapisujemy - odpowiadał inwestor.

- Mam obawę, że jeśli miejsca będą ogólnodostępne, to skorzystają z nich mieszkańcy tych bloków, którzy nie wykupią w hali swoich miejsc. Hale garażowe w większości znanych mi budynków na Kabatach są nieobłożone - zwracał uwagę na jeszcze inny aspekt sprawy Robert Kempa, burmistrz Ursynowa.

Mieszkańcy Kabat: Mniej mieszkań!

W końcowej części spotkania mieszkańcy powtarzali: "Mniej mieszkań". Niektórzy postulowali, by w ogóle nie dawać szansy właścicielowi na przeobrażenie tego terenu z usług i handlu w mieszkaniówkę.

To ostatnia duża działka tak dobrze skomunikowana na Ursynowie. Tracimy na rozwój usług w dzielnicy

Zlikwidowane Tesco, Multikino, idealnym rozwiązaniem jest realizacja planu miejscowego, gdzie są usługi, ale i P&R. 

Padały też propozycje niedużych usprawnień - siłownia plenerowa, stworzenie bramy przejściowej, która ułatwi dojście do metra, sfinansowanie przez dewelopera zadaszenia wejścia do stacji Kabaty, budowę schodów ruchomych i wind, czy też utworzenie strefy płatnego parkowania. 

Co się teraz stanie ze wszystkimi przekazanymi uwagami i wnioskami od mieszkańców Kabat?

- Rekomendacje, które państwo zgłaszają, wracają do miasta i dzielnicy z konkretnym zadaniem na stół do wykonania. Po dialogu z państwem projektanci zgłaszają kolejne propozycje, które są podstawą wniosku do radnych. Miasto jest decydentem, co zrobić - zapowiedziała moderatorka debaty.

Mieszkańcy apelowali do radnych i zarządu dzielnicy z prośbą o wsparcie i "twarde negocjacje" z deweloperem.

Wy jesteście stroną, która może wpłynąć na dewelopera. Apeluję do radnych i burmistrza, żebyście reprezentowali mieszkańców, bo jesteście w stanie wymóc, by było mniej mieszkań. Obniżenie wysokości budynków spowoduje mniej mieszkań i nie będzie tylu problemów z miejscami postojowymi. A jeśli tego nie zrobicie to zorganizujemy się i będziemy walczyć sami w radzie miasta

- mówił pan Jarosław.

- Postrzegamy swoją rolę tak, jak Pan to opisał, o czym zapewniam - odpowiadał w zastępstwie burmistrza jego zastępca odpowiedzialny za decyzje architektoniczne Jakub Berent.

- Przyszłam po to, by wsłuchać się w Państwa głosy. W Komisji Ładu Przestrzennego Rady m.st. Warszawy będziemy analizować ten projekt. Apeluję, by mieć kontakt z radnymi, którzy mogą się tymi tematami zająć - mówiła Marta Szczepańska, radna miejska Lewicy.

Mieszkańcy mogą jeszcze zgłaszać swoje uwagi do projektu Echo Investment do końca czerwca - np. mailowo: [email protected] i poprzez stronę www.kabaty.archicom.pl. 24 czerwca odbędzie kolejne i ostatnie spotkanie konsultacyjne, tym razem online. 

Raport z konsultacji ma powstać w ciągu 30 dni od zakończenia dialogu - pod koniec lipca. - Znajdą się w nim dalsze kierunki, które planuje inwestor w wyniku Państwa sugestii - zapowiedziała moderatorka spotkania.

[ZT]28839[/ZT]