Ponad pięciogodzinna dyskusja, setki pytań i jeden wielki znak zapytania. Plan ogólny Warszawy, który właśnie jest w konsultacjach, wywołuje kontrowersje wśród właścicieli działek na Zielonym Ursynowie. „Czujemy się pokrzywdzeni. To paraliż inwestycyjny. Logiki w tym nie ma żadnej" - mówią mieszkańcy tych terenów. Największe emocje budzi pas gruntów przy ulicy Karczunkowskiej, który urzędnicy wyznaczyli jako strefę otwartą, wykluczając możliwość zabudowy.

Plan ogólny to rewolucja w planowaniu przestrzennym. Od 1 lipca 2026 roku zastąpi dotychczasowe miejskie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Co najważniejsze - będzie aktem prawa miejscowego, wiążącym przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Oznacza to koniec dowolności urzędników, którzy wydawali takie decyzje na działkach nieobjętych planem miejscowym. To korzystne rozwiązanie dla tzw. Wysokiego Ursynowa, bo z góry ustala strefy, w których można wciskać nową zabudowę i te, gdzie nic nie zostanie wybudowane. Gorzej z tzw. Zielonym Ursynowem, który terenów ma pod dostatkiem, ale miasto nie widzi tam nowej zabudowy.

Demografia jak zimny prysznic

Fundament nowego planu to prognozy demograficzne, które dla stolicy nie są optymistyczne.

- Musimy się pożegnać z wizją Warszawy trzymilionowej, na którą obowiązujące studium było zaprojektowane - mówi Paulina Nowicka-Karpińska, pełnomocniczka prezydenta ds. strategii rozwoju miasta. Warszawa według prognozy urośnie do około 1,87 miliona mieszkańców w 2044 roku, ale nie dzięki urodzeniom.

Dzietność w Warszawie to już poniżej jednego dziecka na kobietę. Ten wzrost będzie wynikał z dodatniego salda migracji zagranicznych

- przewidują urzędnicy stołecznego ratusza.

Dla mieszkańców to był szok. - Jak mieć ochotę na powiększanie rodziny, zwiększenie dzietności, skoro nawet miasto się w tym poddało? - pytała retorycznie Ewa Słowińska, jedna z mieszkanek, która zabierała głos w trakcie piątkowych konsultacji społecznych dotyczących Ursynowa i Wilanowa. 

Zielony Ursynów bez zabudowy? "Chcę bronić majatku rodzinnego"

Najwięcej emocji wzbudziły tereny na zachodnim Ursynowie, w rejonie ulic Karczunkowskiej, Baletowej i Sarabandy. To tzw. Zielony Ursynów - obszar działek prywatnych, rolnych, często już częściowo zabudowanych - który w projekcie planu ogólnego został w dużej mierze wyznaczony jako tzw. Strefa Otwarta. A to oznacza kategoryczny zakaz zabudowy.

Mieszkam na Zielonym Ursynowie od pokoleń. Nie chcę nikogo okraść, chcę obronić majątek rodzinny!

- mówił wzburzony Adam Karaszewski.

Pytał o odszkodowania. - Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego, czyli jeżeli ktoś straci, to może prosić o zadośćuczynienie?

Odpowiedź była dla niego rozczarowująca. - Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego, tak samo jak plan miejscowy. Natomiast odszkodowanie należy się w sytuacji, kiedy plan miejscowy uległ zmianie. Nie ma tam słowa o planie ogólnym – wyjaśniał Michał Oman z Zespołu Generalnego Projektanta Planu Ogólnego dla m.st Warszawy.

- Logiki w tym nie ma żadnej! - wtórował inny mieszkaniec, Jakub Baldzik.

Wyznaczyliście strefę zieleni na działkach, które są częściowo już zabudowane, tworząc wyspę zieloną bez dostępu z przestrzeni publicznej. My, mieszkańcy lewej części od ul. Puławskiej staramy się o możliwość zabudowy naszych działek. Nie mówimy o deweloperach, tylko o naszych działkach rodzinnych

- apelował.

Macie w tej strategii fioletowe tereny rozwojowe na końcu ul. Baletowej, a tuż obok wyznaczacie Strefę Otwartą. Jest tam stacja kolejowa i nagle wsadzacie Strefę Otwartą bez możliwości zabudowy. W środku osiedla przy ul. ZWM budujecie nowy gmach, a tu blokujecie prywatne działki

- burzył się inny mieszkaniec.

Podobne protesty do ratusza docierały w ubiegłym roku, gdy debatowano nad wstępnymi projektami planu ogólnego. Wówczas strefy z zakazem zabudowy były jeszcze większe, ale urzędnicy odpuścili kilka z nich, m.in. w Powsinie oraz w rejonie Baletowej, gdzie dopuścili zabudowę. O pozostałych krańcach zachodnich Ursynowa nie ma mowy.

Dlaczego urzędnicy nie uwzględniają postulatów mieszkańców? Odpowiedź tkwi w ustawowych ograniczeniach.

- Wyznaczenie nowych stref mieszkaniowych nie było możliwe. Dzisiaj jesteśmy na poziomie 129,4% zapotrzebowania obliczonego. Limit wynosi 130% - tłumaczył Bartosz Rozbiewski, dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy.

Miasto - zgodnie z ustawą przyjętą jeszcze za rządów PiS - obliczyło zapotrzebowanie na ponad 32 miliony mkw. powierzchni użytkowej mieszkań - to o 50% więcej w stosunku do obecnych zasobów. - Wykorzystaliśmy maksymalny 130 procent z uwagi na charakterystykę naszego miasta i jego stołeczny charakter - wyjaśniała Monika Konrad, zastępczyni dyrektora biura architektury. 

Rozbiewski uspokajał właścicieli działek z wyznaczonym zakazem. 

Bardzo ważne jest, żeby spłynęły wszystkie uwagi, żebyśmy mogli spojrzeć na nie łącznie. Wykonujemy bilansy łącznie i dopiero po przeliczeniu będziemy wiedzieć, na co możemy sobie pozwolić. Mamy pewną rezerwę po to, aby po konsultacjach uwzględnić niektóre uwagi

- dawał nadzieję.

Kolejny palącym tematem dyskusji było to, co się stanie z wydanymi już decyzjami o warunkach zabudowy i pozwoleniami na budowę?

Jeżeli jest wydana decyzja ostateczna, można ubiegać się o pozwolenie na budowę i realizować ją, nawet jeśli plan ogólny wskaże tam Strefę Otwartą

- mówił Piotr Gaweł z zespołu planistycznego.

Ale mieszkańcy mieli wątpliwości. - Wystarczy wystąpić o wuzetkę (decyzja o warunkach zabudowy - dop. redakcji), która w odpowiedzi negatywnej powołuje się na planowany plan ogólny i koniec. Mamy odszkodowanie, a nie pozwolenie - ripostował jeden z uczestników spotkania.

Psia Górka - usługi czy zieleń?

Kontrowersje wzbudziła też strefa o nazwie "2559 SU" w projekcie planu, czyli tereny przy Psiej Górce. Właścicielami działek na rogu ul. Gandhi i Rosoła są prywatni właściciele oraz deweloper. Kiedyś miała tam powstać przychodnia, ale do dziś straszą ruiny początkowej fazy budowy. Później deweloper Hochtief starał się wiele razy o zmianę planu miejscowego, aby umożliwić wybudowanie domów mieszkalnych. Miasto się nie zgodziło na to. Nadal można tam postawić obiekty typu "usługi zdrowia", czyli np. prywatny dom opieki lub szpital. 

Mieszkańcy okolic tzw. Psiej Górki zabiegają, by działki znów zmieniły przeznaczenie.

Czy jest w ogóle jakaś szansa na zmianę strefy usługowej na strefę zieleni z ewentualnym dodaniem usług zdrowia w profilu dodatkowym? Postulujemy, żeby ten obszar był całkowicie zabezpieczony przed zabudową, czy to usługową, czy mieszkaniową

- pytano. 

Mieszkańcy argumentowali, że teren jest cenny przyrodniczo i stanowi całość z przyległym parkiem. - Jesteśmy w momencie katastrofy klimatycznej, pogłębiającej się suszy hydrologicznej. Powinniśmy maksymalnie dążyć do zmniejszenia zabudowy i maksymalizacji powierzchni biologicznie czynnych - apelowała Anna Kazimierczuk.

Odpowiedź urzędników była stanowcza i negatywna. - Propozycja ustalenia strefy usługowej dla tego terenu wynika z tego, że generalnie respektujemy ustalenia obowiązujących planów. Tam na tym terenie obowiązuje plan miejscowy i funkcja usług. Nie chcielibyśmy naszym planem ogólnym narażać się na odszkodowania związane ze zmianą przeznaczenia terenu

- tłumaczył Bartosz Rozbiewski, szef BAiPP i zachęcał mieszkańców do składania uwag do projektu planu. Mogą zostać one uwzględnione.

::news{"type":"see-also","item":"36795"}

Urzędnicy zapowiedzieli też uchwalenie kolejnych planów miejscowych dla Ursynowa. 

- Chcielibyśmy uchwalić jeszcze przed wejściem w życie planu ogólnego m.in. plan dotyczący rejonu Pileckiego-Roentgena i dla obszaru Natolina - mówił Rozbiewski. O obu plnach i związanych z nimi kontrowersjach pisaliśmy na Haloursynow.pl.

::news{"type":"see-also","item":"37715"}

::news{"type":"see-also","item":"37772"}

Co dalej z planem ogólnym? Uwagi do 19 stycznia

Konsultacje społeczne ws. projektu planu ogólnego dla Warszawy trwają do 19 stycznia 2026 roku. Uwagi można składać przez platformę konsultacji społecznych. Po analizie uwag i ewentualnych korektach dokumenty trafią do Rady Miasta. Plan ogólny ma zostać uchwalony do 30 czerwca 2026 roku - wtedy wygasa dotychczasowe studium uwarunkowań.

Zapisy projektu planu ogólnego na mapie Warszawy można oglądać tutaj.