Dogęszczanie Ursynowa. Co powstanie przy alei KEN?

Parking naprzeciwko E.Leclerca pójdzie pod zabudowę mieszkaniową, róg alei KEN i Jastrzębowskiego pod usługi, a teren z blaszakiem spółdzielni "Stokłosy" pod molocha z gigantyczną 10-piętrową wieżą. Radni uchwali plan miejscowy dla terenów po północnej stronie ulicy Ciszewskiego. Przygotowywano go aż 7 lat, mieszkańcy mieli do niego bardzo wiele uwag, które ostatecznie odrzucono.

Mieszkańcy osiedla spółdzielni "Stokłosy" między Jastrzębowskiego a Ciszewskiego mają już pewność, jak będzie wyglądała przyszłość ich osiedla. Mogą też spać spokojnie, że poza przyjętymi w planie miejscowym terenami do zabudowy nie grozi im już żadne inne dogęszczanie. Taka jest główna rola planów miejscowych - zabezpieczenie przed niekontrolowaną zabudową.

Rada Warszawy uchwaliła w czwartek miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenów po północnej stronie ulicy Ciszewskiego. Zrobiła to, odrzucając wcześniej w komisji sześć poprawek zgłoszonych na wniosek sąsiadów przez radnego Lewicy Marka Szolca. Chodziło o korekty w projekcie, które dawałyby jeszcze więcej spokoju okolicznym mieszkańcom.

Niezadowoleni z planu

Sąsiedzi nie są bowiem w pełni zadowoleni z planu przygotowanego przez miejskich urbanistów. W ostatnim roku podczas konsultacji społecznych przygotowali do niego aż tysiąc poprawek. W temat zaangażowała się też spółdzielnia "Stokłosy", która przygotowała petycję kierowaną do radnych. Zdecydowaną większość poprawek urzędnicy z Biura Architektury i Planowania Przestrzennego bezceremonialnie odrzucili. Nie chcieli się też zgodzić na odsunięcie w czasie uchwalenia planu i jego dopracowanie.

powyżej: październik 2022, spółdzielcy podczas konsultacji zorganizowanych przez SBM "Stokłosy"

[ZT]5574[/ZT]

Bartosz Rozbiewski, p.o. dyrektora miejskiego Biura Architektury i Planowania Przestrzennego argumentował w czwartek, że nie można już dłużej czekać z przyjęciem dokumentu.

- Przyjęcie wszystkich sześciu poprawek zgłoszonych przez mniejszość (radnego Szolca - dop. redakcji) skutkowałoby cofnięciem procedury planistycznej co najmniej do etapu ponownego wyłożenia projektu - stwierdził. A to zwykle oznacza odsunięcie sprawy o rok lub dwa.

Przeciwnego zdania był ursynowski działacz Lewicy, mieszkaniec osiedla Stokłosy, Jeremi Czarnecki, który angażował sąsiadów w proces konsultacyjny.

- Nasi sąsiedzi z Imielina mieli takie drugie wyłożenie przy okazji swojego planu, złożyli szereg różnego rodzaju uwag, otrzymali możliwość wzięcia udziału w takim drugim wyłożeniu, ich wnioski zostały uwzględnione i to wyłożenie zakończyło się szybko i szczęśliwie w ciągu trzech miesięcy - powiedział podczas sesji rady Warszawy.

powyżej: taką zabudowę przyjęto w planie miejscowym w rejonie al. KEN

Szefowa Komisji Ładu Przestrzennego, która opiniuje projekty planów, przekonywała jednak, że w tym przypadku naprawdę nie ma już czasu. Deweloperzy tylko czekają na taki "prezent". I przypomniała, że SMB "Stokłosy" właśnie dzięki temu, że plan miejscowy nie był uchwalony, uzyskała pozwolenie na budowę wielkiego apartamentowca przy ul. Jastrzębowskiego w miejscu, gdzie dziś stoi pawilon z siedzibą spółdzielni. Najwyższa część nowego budynku ma liczyć aż 11 kondygnacji, gdyby udało się uchwalić plan miejscowy wcześniej, spółdzielnia dostałaby zgodę na maksymalnie 6 kondygnacji.

- Są jeszcze co najmniej trzy miejsca, na których mogą powstać różne inwestycje, kiedy nie będzie miejscowego planu - mówiła na sesji rady przewodnicząca Ewa Janczar.

Burmistrz Robert Kempa precyzuje, że chodzi m.in. o teren z budynkiem po dawnej centrali telefonicznej, po drugiej stronie alei KEN, który został sprzedany deweloperowi przez firmę Orange. 

- Deweloper już wystąpił o zmianę warunków zabudowy. Gdyby plan nie został uchwalony, urzędnicy musieliby ten wniosek rozpatrzyć. Plan zabezpiecza mieszkańców przed wyższym budynkiem - mówi Kempa.

Drugą zaletą planu jest - zdaniem burmistrza - fakt, że po jego uchwaleniu można powrócić do ustanawiania użytkowania wieczystego na rzecz spółdzielni, tak aby mieszkańcy mogli stać się pełnoprawnymi właścicielami swoich mieszkań.

Czego boją się mieszkańcy?

Jak już pisaliśmy nie raz, mieszkańcy Stokłos obawiają się o losy parkingu wzdłuż alei KEN, który zapewnia 150 miejsc postojowych oraz w ogóle o niekorzystny bilans miejsc postojowych na osiedlu. Zaniepokoił ich też zapis o możliwości "poszerzenia" uliczek wewnątrzosiedlowych do 10 metrów, a także niewpisanie funkcji kultury na terenie z istniejącym Domem Kultury "Stokłosy" czy zapisy zakładające, że kilka obecnych parkingów może zostać zamienionych w trzykondygnacyjne parkingi wielopoziomowe.

Najwięcej emocji budzi fakt, że wzdłuż alei KEN przed ulicą Ciszewskiego może wyrosnąć budynek mieszkalny. Teren należy w dużej części do dzielnicy. Burmistrz rok temu zapowiedział, że prawdopodobnie miasto sprzeda grunt deweloperowi. To budzi strach u sąsiadów, którzy utracą kilkaset miejsc parkingowych. 

- Bardzo wiarygodne wydają mi się podejrzenia mieszkańców, że chęć odrzucenia wszelkich uwag i poprawek wynika z zamiaru odebrania spółdzielni władania nad działkami u zbiegu alei KEN i ulicy Ciszewskiego. Przeraziła mnie wypowiedź burmistrza Kempy o tym, że są to cenne działki, które miasto chętnie zbędzie deweloperom - stwierdziła radna miejska Agata Diduszko-Zyglewska, która angażowała się w prace nad planem.

powyżej: to teren tego parkingu ma być zabudowany mieszkaniówką. Teren w dużej części należy do miasta

Dziś - już po uchwaleniu planu - burmistrz Robert Kempa mówi, że sprzedaż gruntu deweloperowi wcale nie jest przesądzona. 

- Do części tego terenu są roszczenia, a więc przez co najmniej trzy lata nie będzie możliwości sprzedaży. Nie można sprzedać czegoś nieswojego, my nie jesteśmy PiS-em, szanujemy przepisy - mówi w rozmowie z Haloursynow.pl.

Burmistrz uspokaja też, że dzielnica przedłuży umowę dzierżawy ze spółdzielnią "Stokłosy" na część parkingu, którą ona zawiaduje.

Poszerzone uliczki zniszczą trawniki i drzewa?

Na zarzuty sąsiadów o "10-metrowych uliczkach wewnątrzosiedlowych" odpowiadali już wcześniej urzędnicy miejscy. Wg Agnieszki Kaczmarczyk z BAiPP obawy te wynikają z tego, że mieszkańcy "nie do końca rozumieją, czym jest plan miejscowy". A przewiduje on maksymalne możliwości planowania przestrzeni, a nie przymus wdrożenia tych zapisów. Fakt zapisania np. wielopoziomowych parkingów nie oznacza, że one na pewno powstaną, bo decyzję o ich budowie podejmą sami spółdzielcy.

- Nie ma przymusu, jest możliwość. Bo plany tworzy się na wiele lat do przodu. Jeśli mieszkańcy w przyszłości będą chcieli taki parking wybudować, to on powstanie. Jeśli nie, to nie powstanie - tłumaczyła podczas jednego ze spotkań urzędniczka.

W ten sam sposób burmistrz tłumaczy kwestię szerokich 10-metrowych uliczek, które - zdaniem mieszkańców - mają zabrać zieleń osiedlową.

- W planie rozrysowane są linie rozgraniczające o szerokości 10 metrów, ale nie oznacza to, że powstanie droga o szerokości 10 metrów. To wynika z rozporządzenia ministerialnego. Zwykle szeroka droga ma 5 metrów, dalsze 2 metry to chodniki. Czy 7 metrów to jest 10 metrów? Nie! Linie rozgraniczające zawierają też zieleń i nie oznacza, że jej nie będzie - tłumaczy Kempa.

W uchwalonym planie co do zasady zachowuje się stan istniejący. Ale jest kilka wyjątków. Na przykład na wniosek mieszkańców, który padł podczas konsultacji na wczesnym etapie powstawania planu w 2016 rok, w planie zapisano stworzenie z parkingu między Szkołą Podstawową nr 319 a Biedronką przy ul. ZWM placu miejskiego. Oznacza to, że docelowo różnica poziomów między częściami tego terenu zostanie zniwelowana. A więc miejsca postojowe z ul. ZWM znikną. To budzi emocje wśród kierowców.

powyżej: na parkingu pomiędzy szkołą a Biedronką przy ul. ZWM ma docelowo powstać plac miejski, bez parkowania

Spółdzielnia z kolei skarżyła się na zbyt sztywne jej zdaniem ograniczenie funkcji przyszłej zabudowy na rogu al. KEN i Jastrzębowskiego - w miejscu pawilonu ze sklepem Aldi. Zgodnie z zapisami planu w przyszłości może tam powstać 7-piętrowy biurowiec z usługami. Spółdzielnia chciała wyższego budynku mieszkaniowego, bo liczy, że wkrótce przejmie ten teren w użytkowanie wieczyste. Co ciekawe więc, spółdzielcom przeszkadza pomysł zabudowy mieszkaniowej na parkingu wzdłuż al. KEN na terenie miejskim, a na swoim terenie wręcz... domagają się inwestycji deweloperskiej.

Bartosz Rozbiewski, p.o. dyrektora Biura Architektury i Planowania Przestrzennego wyjaśnił, że zaplanowana pierzeja alei KEN musi powstać ze względów urbanistycznych.

Obowiązuje uchwała rady miasta dotycząca polityki przestrzennej miasta, czyli studium. Jest w nim zapisane, że aleja KEN jako strategiczna przestrzeń publiczna powinna być obudowana ciągami wielofunkcyjnymi, czyli to wątki czysto urbanistyczne powodują, że utrzymywanie stanu istniejącego nie jest wskazane ze względów architektoniczno-urbanistycznych.

Konsultacje są prowadzone od 2016 roku i pojawiało się w ich ramach bardzo dużo postulatów często sprzecznych ze sobą, co jest naturalne i charakterystyczne dla tak skomplikowanych procedur planistycznych. Ten plan jest wypadkową spełnienia możliwie dużej liczby postulatów, oczywiście nie wszyscy zainteresowani będą zadowoleni, ale staraliśmy się tak pogodzić te postulaty, żeby one były zaadresowane w możliwie dużym stopniu 

- mówił szef urzędników odpowiedzialnych za tworzenie planów miejscowych.

powyżej: róg al. KEN i Jastrzębowskiego. Zgodnie z planem kiedyś może tu powstać 7-piętrowy budynek z usługami, bez mieszkań. Zdaniem spółdzielni będzie to inwestycja nieopłacalna.

Argumenty nie przekonują radnej Diduszko-Zyglewskiej, która uważa, że pierzeja alei KEN i tak nie jest zachowywana - np. przez budynek Centrum Handlowego KEN Center, a decyzja miasta jest złośliwa.

- Odbieram obecny projekt dla tego miejsca jako próbę złośliwego ograniczenia potencjalnej konkurencji dla inwestycji mieszkaniowo-usługowej, jaka miałaby powstać na terenie miejskim - mówiła. Wszystkie trzy wieżowce wokół skrzyżowania są dużo wyższe niż zapisany w planie siedmiopiętrowiec.

Plan miejscowy wejdzie w życie po publikacji w dzienniku urzędowym wojewody, pod warunkiem że wojewoda nie zakwestionuje uchwały rady. Stanie się to najprawdopodobniej jeszcze w tym roku.

[ZT]23834[/ZT]

[ZT]23075[/ZT]