Deweloper chciał stawiać bloki na skwerku. Kabaty się zmobilizowały, powstaje plan miejscowy

Skwer wzdłuż stacji postojowej metra na Kabatach uratowany przed zabudową? Wszystko na to wskazuje. Ratusz po półtora roku prac ma gotowy projekt planu miejscowego dla osiedla w rejonie ulic Wąwozowej, Kabacki Dukt, Wilczy Dół i Rybałtów. 13 maja rozpoczną się konsultacje społeczne. Działka przy Polnej Róży, o której zabudowę stara się właściciel, ma pozostać terenem zieleni.

Jeszcze rok temu sąsiedzi z południowej części Kabat obawiali się, że na popularnym terenie spacerów i zabaw wzdłuż ogrodzenia Stacji Techniczno-Postojowej Metra Warszawskiego wyrosną dwa bloki mieszkalne o wysokości nawet 24 metrów, czyli wyższe niż w sąsiedztwie. Od kilku lat właściciel działki w samym środku terenu zieleni - na wysokości ul. Polnej Róży - stara się w urzędzie dzielnicy o warunki zabudowy. A że teren nie ma uchwalonego planu miejscowego, to można na nim wybudować taki sam budynek, jakich pełno w okolicy. Stoi to w sprzeczności z oczekiwaniami sąsiadów, którzy chcieliby zachowania popularnego miejsca spacerów i wypoczynku.

Urzędnicy zwlekali z wydaniem decyzji, później w 2022 roku odmówili jej wydania, powołując się na niezgodności projektu budynków dewelopera z parametrami sąsiednich budynków. Właściciel odwołał się, zarzucając dzielnicy błędy w przeprowadzonej analizie urbanistycznej.

Strona społeczna przegrywa w sądach, ale... w praktyce wygrywa

Sprawa trafiła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a następnie do Wojewódzkiego i ostatecznie do Naczelnego Sądu Administracyjnego. W tych dwóch ostatnich instancjach obrony terenu zieleni przed zabudową podjęło się stowarzyszenie Otwarty Ursynów, którego przedstawiciele złożyli sprzeciw, a następnie skargę kasacyjną. We wszystkich tych instancjach deweloper wygrał.

18 stycznia 2024 roku Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną Otwartego Ursynowa, stwierdzając m.in., że 

Zarząd Dzielnicy oparł swoją decyzję z 19 grudnia 2022 r. o wadliwie sporządzoną analizę urbanistyczną, co związane było z brakiem danych co do wysokości elewacji frontowych budynków znajdujących się w obszarze analizowanym, sprzecznością zapisów części tekstowej i graficznej analizy w zakresie ilości kondygnacji budynku znajdującego się na sąsiedniej działce, brakiem odniesienia się do parametrów, gabarytów, formy architektonicznej konkretnych obiektów zlokalizowanych w wyznaczonym terenie.

Jednym słowem sędzia powtórzył wszystkie wcześniejsze zarzuty i przyznał rację deweloperowi, odrzucił natomiast skargę Otwartego Ursynowa. Wniosek o wydanie warunków zabudowy decyzją sądów wrócił do urzędu dzielnicy, która ma ponownie przeprowadzić analizę urbanistyczną i wydać właścicielowi warunki zabudowy działki. 

Jednak już w październiku Rada Warszawy uchwaliła uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, a więc z automatu wnioski o wydanie wuzetek zostały zawieszone. Była to odpowiedź na wcześniejsze apele i petycje zaniepokojonych mieszkańców w sprawie jak najszybszego opracowania planu zabezpieczającego teren.

Co więcej, pod koniec marca w stołecznym ratuszu zapadła decyzja o wstrzymaniu rozpatrywania wszystkich takich wniosków na dużym obszarze Warszawy, w tym na prawie całym Ursynowie, ponieważ na wydawanie "wuzetek" nie pozwala tzw. plan generalny dla Lotniska Chopina. W skrócie - zatwierdzony przez ministra infrastruktury 5 lipca 2023 roku plan mówi, że:

Dla terenów objętych planem generalnym sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - zgodnego z zatwierdzonym planem generalnym - jest obowiązkowe.

W konsekwencji - zgodnie art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Jeżeli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu.

A więc deweloper z Kabat musi czekać - niezależnie od korzystnych wyroków sądu - na plan miejscowy. I do tego właśnie chciała doprowadzić strona społeczna przeciwna zabudowie kabackiej działki, przedłużając procedury w sądach.

powyżej: w czerwcu ubiegłego roku właściciel ogrodził swój teren, ogrodzenie zostało zniszczone

17 lipca 2023 roku Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy powiadomiło, że znana jest już data wszczęcia procedury powstawania planu miejscowego dla obszaru w rejonie ulic Wąwozowej, Kabacki Dukt, Wilczy Dół i Rybałtów. Wszyscy zainteresowani do września mogli składać swoje wnioski do projektu planu. Sąsiedzi - co było łatwe do przewidzenia - w ogromnej większości zgłaszali wnioski o to, by działka prywatna została w planie określona jako teren zieleni, który nie może zostać zabudowany.

Rusza kolejny etap uchwalania planu miejscowego

W ostatni poniedziałek - 7 maja 2024 roku - rozpoczął się kolejny punkt procedury planistycznej.

Jak poinformował ratusz, 13 maja ruszają konsultacje społeczne, które potrwają do 17 czerwca. We wtorek 21 maja o godz. 17 odbędzie się dyskusja online na temat planu, gdzie mieszkańcy będą mogli zgłaszać swoje uwagi. Nie ma jeszcze linku do tego spotkania - podamy go, gdy tylko ratusz go przekaże. 15 maja w godz. 10-13 i 29 maja w godz. 12-15 odbędą się dyżury telefoniczne projektantki planu - można dzwonić pod numer (22) 325 81 08. Wreszcie w czwartek 23 maja w urzędzie dzielnicy przy al. KEN 61 odbędzie się dyżur stacjonarny projektanta planu w godz. 13-16.

Procedura uchwalania planu, a co za tym idzie zabezpieczenia działki przy Polnej Róży przed niechcianą przez sąsiadów zabudową, ruszyła więc na dobre. Niewykluczone, że jeszcze w tym roku plan może zostać uchwalony przez radnych miejskich.

Zabezpieczenie sąsiadów przed zabudową będzie jednak miało swoją cenę, którą zapłacą podatnicy. Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym daje właścicielowi terenu prawo do ubiegania się o odszkodowanie bądź o wykup działki przez miasto. Jak szacuje ursynowski ratusz, w grę wchodzi kwota 2-2,5 mln złotych, które trzeba będzie wydać z budżetu miasta na ewentualne roszczenia właściciela kabackiej działki.

[ZT]23006[/ZT]