Coraz mniej wolnych hal. Co zmiana na rynku magazynów oznacza dla najemców i właścicieli z południa Warszawy

Rynek magazynowy w 2026 roku. Popyt rośnie, pustostanów ubywa

W pierwszym półroczu 2026 roku firmy wynajęły w Polsce ok. 3,5 mln mkw. powierzchni magazynowej, o 21 proc. więcej niż rok wcześniej. Wskaźnik pustostanów spadł do 6,6 proc., podczas gdy w połowie 2025 roku wynosił 8,2 proc. Poniżej 7 proc. zszedł po raz pierwszy od trzech lat.

Deweloperzy nie spieszą się przy tym z nowymi projektami. Powierzchnia w budowie spadła do najniższego poziomu od ponad dziewięciu lat. Mazowsze, z zasobami 7,74 mln mkw., pozostaje największym rynkiem magazynowym w kraju i tu powstaje najwięcej nowych hal, a mimo to wolnej powierzchni ubywa. Według prognoz jednej z agencji pośrednictwa nieruchomości komercyjnych do końca roku pustostany mogą spaść do 5–6 proc. Podobny obraz, czyli rosnący popyt, malejące pustostany i stabilne czynsze, przedstawia raport „Industrial & Logistics” za II kwartał 2026 r. opublikowany przez wynajemmagazynu.pl.

Wynajem magazynu. Kiedy zacząć szukać i jak liczyć czynsz efektywny

Z perspektywy Ursynowa rynek magazynowy dzieli się na trzy segmenty o różnych cenach i warunkach.

Pierwszy to duże parki logistyczne przy trasach wylotowych, m.in. w Sękocinie, Jankach czy Piasecznie. Za najlepsze hale typu big-box płaci się dziś 4,50–5,50 euro za mkw. miesięcznie. To oferta dla firm, które potrzebują tysięcy metrów i szybkiego dojazdu do S7, S8 i S2.

Drugi segment to magazyny miejskie, czyli moduły SBU (small business units) od ok. 500 mkw. Łączą halę z biurem, często także z powierzchnią wystawienniczą. Są bliżej klientów, ale droższe: w II kwartale stawki sięgały tu 8,25 euro za mkw.

Trzeci to kameralne obiekty magazynowo-biurowe prywatnych właścicieli. Znajdziemy je także na Zielonym Ursynowie, m.in. w rejonie Karczunkowskiej i węzła S2 z Puławską. Moduły mają tu zwykle od 300 do kilkuset metrów, a warunki ustala się indywidualnie.

Spadek pustostanów nie rozkłada się na te segmenty równo. W regionach, gdzie wolnej powierzchni ubyło najszybciej, napędzali go najemcy dużych modułów, powyżej 30 tys. mkw. Mniejszą firmę interesuje więc sytuacja w jej segmencie i okolicy, a nie średnia krajowa.

Szukasz magazynu? Zacznij wcześniej i licz czynsz efektywny

Przy malejącej liczbie ofert najczęstszym błędem jest zbyt późny start. Eksperci wynajemmagazynu.pl zalecają rozpoczęcie poszukiwań z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem. Tyle trwa rozeznanie rynku, zebranie ofert i negocjacje. Firma, która szuka powierzchni w ostatniej chwili, bierze to, co zostało.

Drugi element to porównywanie ofert. Stawka w ogłoszeniu to czynsz bazowy, a najemca płaci czynsz efektywny, czyli stawkę po uwzględnieniu zachęt: miesięcy bez czynszu albo dopłaty właściciela do aranżacji. Przykład: magazyn 1000 mkw., czynsz bazowy 5 euro za mkw., umowa na 5 lat i 4 miesiące zwolnienia z czynszu. Płacimy za 56 z 60 miesięcy, więc stawka efektywna wynosi ok. 4,67 euro. Oferta z wyższym czynszem bazowym i większym pakietem zachęt może się okazać tańsza. Tej przestrzeni do negocjacji jednak ubywa, bo przy spadających pustostanach właściciele rzadziej proponują rozbudowane zachęty.

Przeglądając magazyny do wynajęcia w parkach i u prywatnych właścicieli, sprawdź parametry techniczne:

• wysokość składowania netto,

• nośność posadzki (w nowoczesnych obiektach standardem jest 5 t/mkw.),

• bramy z poziomu zero dla aut dostawczych i doki dla ciężarówek,

• moc przyłączeniową,

• zabezpieczenia przeciwpożarowe.

Dopiero wtedy widać, które powierzchnie magazynowe do wynajęcia pasują do towaru i sposobu pracy firmy.

Jak wynająć halę magazynową, gdy najemcy mają coraz większy wybór

Właściciele zyskują na zmianie rynku, bo przy wysokim popycie i niewielu nowych projektach najemcy mają mniej pola do negocjowania obniżek. Najwięcej zyskują jednak obiekty nowoczesne. Mniejsza hala na Ursynowie czy w Piasecznie konkuruje z nowymi modułami miejskimi, a najemca porównuje je według tych samych kryteriów. Właściciel może się do tego przygotować na kilka sposobów:

• Przygotować kartę techniczną obiektu. Najemcy i doradcy filtrują oferty po wysokości, nośności posadzki czy odporności ogniowej. Obiekt bez tych danych wypada z porównania.

• Wykorzystać elastyczność. Krótsza umowa, możliwość dopasowania metrażu czy wydzielenia biura to przewaga nad dużymi parkami, gdzie standardem są kontrakty wieloletnie.

• Wycenić realnie. Stawki modułów miejskich wyznaczają pułap dla lokalnych obiektów o nowoczesnym standardzie. Starsza hala bez bram z poziomu zero, z niską wysokością czy słabszą posadzką zwykle musi to zrekompensować ceną.

• Zadbać o umowę. Chodzi o klauzulę indeksacyjną, zabezpieczenie w postaci kaucji lub gwarancji bankowej oraz zasady zwrotu powierzchni po zakończeniu najmu.

Co dalej z cenami magazynów w Warszawie?

Na razie czynsze za magazyny w Warszawie i okolicach pozostają stabilne, ale wolnej powierzchni ubywa, a zachęty się kurczą. Najemca, który zacznie wcześniej i policzy czynsz efektywny, wynegocjuje więcej. Właściciel, który rzetelnie opisze obiekt i zaproponuje elastyczne warunki, szybciej znajdzie najemcę. Kto szuka przestrzeni magazynowych w Warszawie, powinien śledzić przede wszystkim swój segment i swoją okolicę.