Deweloper się grodzi, osiedle w strachu. Rusza nowa inwestycja?

Właściciel grodzi działki przy Psiej Górce. Na osiedlu poruszenie. - Czy tu coś nowego nam wyrośnie? - pytają ludzie. Deweloper zaprzecza. O rozpoczęciu jakiejkolwiek inwestycji u zbiegu Gandhi i Rosoła ze względów prawnych od wielu lat nie mowy. Ale w ciągu paru lat coś może się zmienić.

W środku tygodnia wzdłuż Gandhi i Rosoła, przy terenie z ruinami budowy przychodni, pojawiły się oznaczenia geodezyjne, a dziś już budowlańcy stawiają płot. Mieszkańcy pobliskiego osiedla są zaniepokojeni, bo jeszcze niedawno stoczyli bój o zachowanie naturalnego charakteru położonej w pobliżu górki Na Skraju, tzw. Psiej Górki. A u jej podnóży od roku stoi już płot dewelopera Green House Development S.A., który ostrzył sobie zęby na inwestycję mieszkaniową, której plan miejscowy tu nie przewiduje.

Teraz płot staje w innej części terenu i stawia go inny właściciel - spółka Perlo, która należy do grupy wielkiego dewelopera Hochtief Poland. Firma od kilkunastu lat jest właścicielem gruntu bliżej ulic Rosoła i Gandhi. Znajdują się tam ruiny budowy przychodni zdrowia, którą rozpoczęto w latach 90., a której nie skończono. 

- Co tu panowie stawiacie? Nie będę mogła przejść tutaj z psem - skarżyła się dziś po południu mieszkanka osiedla, która zagadywała o płot budowlańców. - Proszę pytać właściciela - odpowiadali.

Nowe ogrodzenie, podobnie jak to na sąsiedniej działce, zagradza najkrótsze przejścia do skrzyżowania od strony osiedla. Sąsiadów najbardziej niepokoi jednak wizja wyrośnięcia osiedla mieszkaniowego na skraju górki. A o naturalny charakter tego miejsca długo i uparcie walczyli. 

Na ten moment nie rusza żadna inwestycja na tej działce

- stanowczo zaprzecza przedstawicielka dewelopera Anna Stodolska, project manager w Hochtief Development Poland sp. z o.o.

Dodaje, że teren zostanie ogrodzony, bo właściciel - odpowiedzialny za porządek i bezpieczeństwo - ma problemy z utrzymaniem terenu w czystości oraz z młodzieżą, która odwiedza ruiny dawnej przychodni.

Mamy problemy ze śmieciami, które są wysypywane na nasz teren oraz z wejściem nieupoważnionych osób na teren ruin i niszczeniem ogrodzenia tymczasowego. W związku z powyższym została podjęta decyzja o grodzeniu terenu. Będzie to lekkie ogrodzenie z siatki.

- informuje Stodolska.

W ruinach przychodni od pewnego czasu przesiaduje młodzież, która zażywa miękkie narkotyki. Było już kilka interwencji służb mundurowych, ale problem nie zniknął. Gdyby doszło do wypadku, właściciel terenu może zostać pociągnięty do odpowiedzialności karnej. A tego firma chce uniknąć. Stąd ogrodzenie.

Jak na razie na działkach u zbiegu Gandhi i Rosoła nic nie powstanie. Plan miejscowy z 12 marca 2002 roku zezwala tu wyłącznie na wybudowanie placówki usług zdrowia, a dokładniej "zespołu szpitalnego". Nie mogą tu powstać bloki ani inne usługi. A Hochtief Poland, choć miał kilka lat temu pomysł budowa "kompleksu senioralnego", zrezygnował z niego, uznając, że nie ma szans na to, by inwestycja się zwróciła. Zapotrzebowanie na odpłatne usługi tego typu jest zbyt małe, a NFZ nie chce do nich dopłacać prywatnym ośrodkom.

[ZT]7772[/ZT]

Deweloper zaskarżył zapisy planu do sądu

W sprawie działek pod Psią Górką należących do Hochtief Polska od sześciu lat toczy się spór przed sądami administracyjnymi. Właściciel 6 działek (tych z ruinami przychodni i wokół) w maju 2018 wniósł skargę do Rady m.st. Warszawy. Domagał się w niej uchylenia zapisów w planie miejscowym z 2002 roku zobowiązujących właściciela do wybudowania "zespołu szpitalnego". Uznał to za "przekroczenie granic władztwa planistycznego gminy" i "naruszenie prawa własności prowadzące do niemożności racjonalnego zagospodarowania nieruchomości".

Hochtief Polska twierdzi, że pojęcie "zespół szpitalny" jest niejasne i właściwie nie wiadomo, co można tu wybudować. Podnosi też, że w odległości 1,5 km w linii prostej od tego terenu znajduje się wybudowany przez miasto Szpital Południowy, więc kolejna tego typu inwestycja - na prywatnych gruntach i za prywatne pieniądze - byłaby "skrajnie nieracjonalna", "ekonomicznie nieuzasadniona", czyli "w efekcie niemożliwa".

W konsekwencji obecne postanowienia planu praktycznie przesądzają o całkowitym wyłączeniu tego terenu z zabudowy

- napisała spółka w skardze do Rady m.st. Warszawy.

Deweloper skarżył się też na konieczność przedstawienia ratuszowi koncepcji szpitala oraz na zapisy dotyczące miejsc parkingowych - co najmniej 50-60 miejsc na każde 100 łóżek.

Dwa wyroki, dwie kasacje

Rada nie odpowiedziała na skargę w terminie, deweloper zaskarżył ją do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który przyznał miastu rację - nie dopatrzył się nadużycia władzy planistycznej przez ratusz. Ale w marcu 2022 roku zapadł wyrok kasacyjny w Naczelnym Sądzie Administracyjnym, który zwrócił sprawę do ponownego rozpoznania przez WSA, w dużej części przyznając rację deweloperowi.

Zdaniem NSA miasto niewystarczająco wnikliwie i wszechstronnie rozważyło interes indywidualny i publiczny w przypadku przeznaczenia terenów pod Psią Górką. Uzasadnienia takich, a nie innych zapisów w planie miejscowym też miały być niewystarczające. W listopadzie 2022 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny ponownie rozpatrzył skargę dewelopera i ponownie nie doszukał się błędów ze strony ratusza. Zdaniem sądu miasto miało prawo narzucić funkcję przyszłej zabudowy, bo od tego są właśnie plany miejscowe. Działki miały taką funkcję zarówno w momencie powstawania planu, gdy były jeszcze własnością gminy, jak i wówczas, gdy po zwrotach w 2000 roku stały się prywatne. Deweloper ponownie złożył skargę kasacyjną do NSA, a 17 sierpnia 2023 roku sąd ten znów zwrócił sprawę do WSA, przyznając rację właścicielowi działek. Kolejnego wyroku jak dotąd nie ma.

Być może status gruntów wyjaśni się przed 2026 rokiem. Do tego czasu powinien powstać nowy plan ogólny dla Warszawy, który zastąpi obowiązujące Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy. W ubiegłym roku w projekcie nowego Studium, który - po licznych protestach w całej Warszawie - został zamrożony, gruntom u podnóża Psiej Górki została zmieniona funkcja. 

Zapisany w planie miejscowym w 2002 roku przez ówczesną gminę Ursynów zapis o "usługach zdrowia" został podmieniony na "zabudowę mieszkaniową oraz zabudowę usługową" o wysokości do 21 metrów, choć na rogu ulic może być wyżej o 4 metry. Teoretycznie więc, wg zapisów nieuchwalonego Studium, pod górką mogłyby wyrosnąć 7-9 piętrowe bloki mieszkalne. Niższe niż sąsiednie wieżowce "Manhattanu". Teoretycznie, bo plan miejscowy i tak ma pierwszeństwo przed Studium, więc inwestora nadal obowiązują zapisy uchwały z 2002 roku.

powyżej: zapisy o Usługach Zdrowia w obowiązującym Studium i obok - zabudowa mieszkaniowa i usługowa MU5 - w projekcie nowego Studium

Czy plan ogólny zmieni przeznaczenie działek?

Wkrótce jednak ruszą prace nad Planem Ogólnym dla miasta - czyli następcą Studium. Podstawą do prac ma być konsultowany w ubiegłym roku przez ratusz wspomniany wstępny projekt zamrożonego Studium. W dodatku plan ogólny będzie aktem prawa lokalnego, Studium było tylko aktem polityki wewnętrznej, przez co było wiążące wyłącznie dla władz przy opracowywaniu planów miejscowych, natomiast nie było wiążące przy indywidualnych decyzjach np. o warunkach zabudowy. Teraz zapisy w planie będą wiążące dla konkretnych działek. To plus dla deweloperów.

Jeśli więc władze miasta utrzymają proponowaną dotychczas zmianę dla działek wokół Górki Na Skraju i w planie ogólnym zyskają one funkcję MU - mieszkaniowo-usługowa, to deweloperzy będą mogli starać się o pozwolenia na budowę bloków mieszkalnych lub szeroko pojętych usług. Pytanie, czy miejscy architekci będą rzeczywiście chcieli zmieniać funkcje terenów, dla których plan miejscowy już te funkcje określa. Bardzo liczą na to deweloperzy. Bo to otworzy furtkę do nowych inwestycji.

Alternatywą byłoby wykupienie gruntów przez miasto i poszerzenie parku. Już kilka lat temu dzielnica wykluczyła taką inwestycję. Koszty wyliczono na ponad 40 mln złotych, czyli niemal połowę rocznego budżetu inwestycyjnego Ursynowa.

[ZT]14308[/ZT]