Ursynów przegrywa w sądzie! Zapłaci prawie 700 tys. za małą działkę

Miasto musi zapłacić blisko 700 tysięcy złotych za wykup niewielkiej i niepozornej działki na Placu Wielkiej Przygody. Taki wyrok wydał Sąd Okręgowy w Warszawie, kończąc tym samym wieloletni spór między właścicielkami nieruchomości a stołecznym ratuszem. Skutki tzw. wywłaszczenia planistycznego i braku spójnej polityki miejskiej okazują się bardzo kosztowne! Za działkę z zielenią miasto zapłaci jak za teren budowlany z powodu "prehistorycznych" planów. 

Sąd zobowiązał Warszawę do wypłaty 696 tysięcy złotych na rzecz dwóch właścicielek działki położonej na terenie popularnego Placu Wielkiej Przygody na Ursynowie na osiedlu Stokłosy. Właścicielki, które odziedziczyły nieruchomość po swoich rodzicach, domagały się od miasta wykupu działki po tym, jak nowy plan zagospodarowania przestrzennego uniemożliwił jej zabudowę.

Sporny grunt to niewielka działka o powierzchni zaledwie 232 mkw - mały pasek o szerokości 6 metrów, pozostałość po licznych podziałach dawnych gospodarstw rolnych. Mimo niewielkich rozmiarów, jej wartość została wyceniona przez biegłą sądową na 603 tys. złotych, czyli 2,6 tys. złotych za mkw! Ponad cztery razy więcej niż za inne działki, na których jest zieleń! I co ciekawe, ponad dwa razy więcej niż żądały w pozwie właścicielki.

Plac Wielkiej Przygody to ponaddwuhektarowy teren zielony położony w samym sercu osiedla Stokłosy, który od ponad 40 lat służy mieszkańcom jako miejsce sportu, rekreacji i spacerów. W połowie lat 90. XX wieku teren był wykorzystywany jako boisko treningowe, na co ówczesna gmina wydała zgodę.

Mieszkańcy od lat walczyli o ochronę tego obszaru przed zabudową. W 2017 roku ruszyła batalia o uchwalenie planu miejscowego, który mógłby ochronić ten teren przed zakusami deweloperów. Problem stał się palący, gdy byli właściciele gruntów odzyskali je w sądzie, a dzielnica i miasto zaczęły wydawać kolejne decyzje o warunkach zabudowy.

W czerwcu 2018 roku Rada Warszawy uchwaliła wreszcie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "dla północnej części osiedla Stokłosy część B", który przeznacza Plac Wielkiej Przygody pod "tereny zieleni i rekreacji".

Obroniliśmy ten teren przed zabudową, może jutro uda się wywalczyć tam park. Mocno w to wierzę!

- cieszył się wówczas radny Paweł Lenarczyk z Otwartego Ursynowa, który angażował się w obronę placu.

[ZT]9903[/ZT]

Wywłaszczenie planistyczne. Ale za ile!!!

Uchwalenie planu miejscowego, które miało chronić teren przed zabudową, stało się podstawą do roszczeń finansowych właścicielek działki. Mamy tu bowiem do czynienia z tzw. wywłaszczeniem planistycznym. Co to takiego?

Z wywłaszczeniem planistycznym mamy do czynienia w sytuacji, w której w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone

- wyjaśnia Kancelaria Prawna Inglegis.

W takiej sytuacji właściciel nieruchomości może skierować do gminy roszczenie o odszkodowanie lub o wykup nieruchomości. I właśnie z tego prawa skorzystały właścicielki działki na Placu Wielkiej Przygody.

Kluczowa w całej sprawie okazała się jednak tzw. luka planistyczna. Od 1 stycznia 2004 roku, kiedy wygasł poprzedni plan zagospodarowania przestrzennego, do 14 czerwca 2018 roku, gdy uchwalono nowy, na tym terenie nie obowiązywał żaden plan miejscowy.

W 2014 roku została wydana decyzja o warunkach zabudowy, która przewidywała, że część działki mogłaby zostać wykorzystana pod infrastrukturę techniczną planowanej inwestycji i wjazdy. Choć sama działka ze względu na swoje niewielkie wymiary (szerokość około 6 metrów) nie mogłaby zostać samodzielnie zabudowana, to według biegłego sądowego mogłaby stanowić element większej inwestycji, co zwiększało jej wartość.

Miasto próbowało argumentować, że rzeczywista wartość działki wynosi jedynie 142 tysiące złotych, co zostało ustalone w operacie zleconym przez Urząd Dzielnicy Ursynów. Jednak sąd przychylił się do wyceny sporządzonej przez biegłą sądową, która określiła wartość nieruchomości na 603 tys. złotych (i doliczył odsetki), uwzględniając jej potencjalne wykorzystanie pod zabudowę mieszkaniowo-usługową zgodnie z wcześniejszym planem z 1992 roku.

Plan ten to stary dokument, którego obowiązywanie przerwała zmiana ustawy o planowaniu przestrzennym wprowadzona w marcu 2003 przez rządzące wówczas SLD. Tłumaczono wówczas, że "wuzetki otworzą drogę do budowy większej liczby mieszkań, a ponadto miasta szybko uporają się z uchwaleniem nowych planów miejscowych".

Jak widać, w Warszawie to się nie udało. Stokłosy na swój plan czekały aż 14 lat!

Dotkliwe konsekwencje finansowe

Wyrok sądu jest już prawomocny. Dzielnica już go zrealizowała. Właścicielkom już zostały przelane pieniądze z rezerwy budżetu miasta, a na najbliższej sesji rady dzielnicy radni przesuną środki w budżecie związane z tą wypłatą.

Gdy zapada wyrok, natychmiast dokonujemy przelewu, by uniknąć odsetek. Wolałbym jednak inwestować te środki w szkoły niż płacić za błędy sprzed lat

- komentuje burmistrz Robert Kempa, który przyznaje, że wyroku osobiście nie czytał.

Sprawa ta pokazuje, jak ważne jest szybkie i przemyślane planowanie przestrzenne. Luka planistyczna, która trwała przez 14 lat, stworzyła możliwość występowania z roszczeniami o wysokie odszkodowania. Choć to oczywiste, że tak duża gmina jak Warszawa nie była w stanie uchwalić wszystkich planów w parę lat, to w mieście przez długi czas - do roku 2017 - panował zastój w opracowywaniu i przyjmowaniu takich dokumentów.

Radny Paweł Lenarczyk widzi w wyroku sądu dotyczącym osiedla Stokłosy zagrożenie dla terenów, gdzie uchwalono plany, a właściciele zyskali prawo do odszkodowań. Chodzi m.in. o pozostałą część Placu Wielkiej Przygody, która w całości została przeznaczona na park. 

De facto na podstawie tej interpretacji każde pójście właścicieli do sądu tam, gdzie mamy zieleń, może wywoływać roszczenie z powoływaniem się na jakieś prehistoryczne akty prawne

- mówi.

Wyrok zdziwił też Antoniego Pomianowskiego, radnego z opozycyjnego Projektu Ursynów, który w kadencji 2014-2018 był zastępcą burmistrza zajmującym się m.in. nieruchomościami. 

Wieloletni brak planów, który służy często deweloperom, jak widać, nie służy  mieszkańcom. Koniec końców są to odszkodowania płacone z naszych podatków. Pytanie, czy gdyby był szybciej uchwalony plan, to co by wtedy uznał sąd?

- mówi Pomianowski. 

Dziwi się, że miasto nie walczyło do "upadłego" i nie odwoływało się od orzeczenia. Dziś nie udało nam się ustalić, czy ratusz odwoływał się od wyroku z 2023 roku. W orzeczeniach sądowych nie ma śladu o tym, że wniesiono apelację.

Burmistrz zwraca uwagę, że sądy prawie zawsze "sięgają do prehistorii". I podaje przykład parku Cichociemnych, gdzie za teren przylegający do parku, działkę leśną, miasto będzie musiało zapłacić prawdopodobnie aż 18 mln złotych. Bo kiedyś dawny plan przewidywał tam zabudowę, a ten "nowy" z 2007 roku już nie.

Gdyby sądy w pozostałych sprawach dotyczących Placu Wielkiej Przygody orzekały podobnie jak w przypadku małej działki na Stokłosach, to miasto na wykupienie grunt pod park musiałoby przeznaczyć astronomiczną kwotę ok. 60 mln złotych, czyli połowę budżetu inwestycyjnego Ursynowa! To znacznie oddala perspektywę jego utworzenia na kolejne dziesięciolecie. Wg informacji od radnego Lenarczyka w sądach są jeszcze trzy sprawy dot. Placu Wielkiej Przygody.

Dzielnica nie dysponuje tak dużymi środkami, by dobrowolnie wykupić tego typu tereny od właścicieli, a więc zazwyczaj czeka na wyroki sądowe, wówczas koszty zakupu pokrywane są z budżetu ogólnowarszawskiego. Na orzeczenia czeka się jednak latami. Licznik z odsetkami bije, a - jak widać - istnieje też ryzyko, że sąd zwielokrotnia odszkodowanie.

To właśnie dylemat - chronić tereny zagrożone zabudową pod presją sąsiadów i płacić miliony czy zezwalać na dogęszczanie dzielnicy i oszczędzać pieniądze podatników? Dylematu by nie było, gdyby stolica w przeszłości szybciej uchwalała plany miejscowe. Ursynów na tę chwilę jest pokryty planami w ok. 40%, włączając w to duży Las Kabacki - 62%.