Ten kolos to... domek jednorodzinny. "Kto na to pozwolił?"

- W wydziale architektury na Ursynowie do dzisiaj przeżywają, że po dwukrotnej odmowie i po wyroku sądu musieli wydać to pozwolenie - słyszymy nieoficjalnie w ratuszu. Na Kabatach na osiedlu domków rośnie ogromny budynek na betonowych palach o pow. ponad tysiąc mkw. Na tablicy informacyjnej inwestor pisze tymczasem o... domu jednorodzinnym. Jakim cudem wydano zgodę?

Na działkach przy ulicy Relaksowej 10a na Kabatach trwa budowa domu jednorodzinnego o imponujących, jak na tę kategorię, parametrach. Sąsiedzi zastanawiają się, jak to się stało, że ogromny budynek mógł wyrosnąć na osiedlu, na którym można budować tylko domy jednorodzinne.

Obiekt, którego inwestorem jest Organizacja Odzysku Opakowań REBIS S.A., góruje nad sąsiednimi, posadowiony jest na palach betonowych i będzie miał co najmniej kilkanaście dużych pomieszczeń. Lokale zbudowane są wokół dużego prawie zamkniętego dziedzińca. I właśnie jego "zamknięcie" stało się przedmiotem sporu w sądzie.

Bardziej wygląda to na siedzibę firmy niż na dom jednorodzinny!

- komentują sąsiedzi.

Zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym powierzchnia zabudowy wynosi prawie 590 mkw, a powierzchnia całkowita obiektu ponad 1170 mkw! I Sam sposób posadowienia konstrukcji na słupach, bez ciągłości jednej z elewacji, sprawił, że u urzędników pojawiły się poważne wątpliwości co do kwalifikacji tego typu zabudowy.

Dlaczego urząd dzielnicy Ursynów dwukrotnie odmawiał pozwolenia?

Droga inwestora do uzyskania pozwolenia na budowę ciągnęła się przez lata i była naznaczona serią odmownych decyzji administracyjnych. Pierwszy wniosek złożono 30 czerwca 2022 roku. W grudniu odmówiono zatwierdzenia projektu, tłumacząc to nieuzupełnieniem dokumentacji w wyznaczonym terminie. Po odwołaniu inwestora wojewoda mazowiecki uchylił tę decyzję i skierował sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Za drugim razem, w czerwcu 2023 roku, prezydent miasta ponownie odmówił wydania pozwolenia. W uzasadnieniu wskazano, że rozwiązania projektowe naruszają obowiązujący od 1999 roku miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla dawnej wsi Kabaty, który wprost zakazuje realizacji budynków w zabudowie szeregowej i atrialnej. Atrialnej czyli z dziedzińcem w środku. Zarzucono też inwestorowi niezachowanie wymaganych 80 procent powierzchni biologicznie czynnej, brak dołączonej decyzji zezwalającej na wycinkę drzew oraz brak projektu przebudowy ciągu pieszo-jezdnego zgodnego z planem miejscowym.

Wojewoda mazowiecki utrzymał tę decyzję w mocy we wrześniu 2023 roku. I wydawało się, że kolos na betonowych nogach nie powstanie.

Sąd nakazał wydać pozwolenie na budowę

Inwestor zaskarżył jednak decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który wyrokiem z 19 czerwca 2024 roku uchylił zarówno decyzję wojewody, jak i poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji. Sąd uznał kluczowe zarzuty firmy Rebis S.A. za zasadne.

Po pierwsze, WSA stwierdził, że organy administracyjne błędnie zakwalifikowały projektowany budynek jako zabudowę atrialną, czyli z definicji zespoloną lub grupową.

Wojewoda nie zweryfikował, czy przedmiotowy budynek spełnia wymagania stawiane budynkom wolnostojącym, a zamiast tego błędnie zakwalifikował projektowany budynek jako zabudowę atrialną, która z definicji jest rodzajem zabudowy zespolonej bądź grupowej.

Zgodnie z art. 3 pkt 2a Prawa Budowlanego ilekroć w ustawie jest mowa o budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość (…).

Jak podnosi się w orzecznictwie brak jest w przepisach prawa budowlanego i dziedzin pokrewnych definicji budynku wolnostojącego, ale także budynku w zabudowie bliźniaczej. Należy więc wykorzystywać wszelkie dostępne możliwości, ażeby w konkretnym stanie faktycznym ustalić odpowiednią kwalifikację budynku. 

- wyjaśniał sąd w uzasadnieniu wyroku, wskazując, że budynek zaprojektowano na palach, bez ciągłości jednej z elewacji, a więc przestrzeń wewnątrz działki nie jest otoczona ścianami tworzącymi wewnętrzny dziedziniec. Z tej przyczyny uznano, że to nie zabudowa atrialna, choć na taką wygląda. Wszystko przez przerwę między częścią ze schodami a ścianą sąsiedniego elementu domu.

Po drugie, sąd uznał za zasadny również zarzut dotyczący powierzchni biologicznie czynnej, mniej istotny w sprawie. Sąd przypomniał, że urzędnicy nie są kompetentni do merytorycznej oceny dokumentacji technicznej wymagającej specjalistycznej wiedzy, pomiarów czy obliczeń - to zadanie projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia.

::addons{"type":"fotoreport-slider","item":"6857"}

Będzie wniosek do nadzoru budowlanego

Po takim wyroku ursynowski Wydział Architektury i Budownictwa musiał zatwierdzić projekt i wydać pozwolenie na budowę. W nieoficjalnych rozmowach, w ratuszu słyszymy, że do teraz urzędnicy na samo wspomnienie tej sprawy denerwują się. Bo wystarczy spojrzeć na powstający obiekt, by od razu stwierdzić, że powstający obiekt nie jest typowym domem jednorodzinnym, takie jak w sąsiedztwie. A plan miejscowy miał chronić przed właśnie takimi kolosami. 

Urząd nie składa jednak broni.

Z uwagi na szerokie zainteresowanie mieszkańców Ursynowa oraz mediów publicznych aktualnie przygotowywane jest wystąpienie do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy z prośbą o przeprowadzenie kontroli prowadzonej budowy pod kątem zgodności z wydaną decyzją o pozwoleniu na budowę i zatwierdzoną dokumentacją projektową.

- poinformowała nas dzielnica.

Sąsiedzi podejrzewają, że natychmiast po wybudowaniu budynku inwestor złoży wniosek o zmianę przeznaczenia z funkcji mieszkaniowej na np. biurową. Bo - tak jak już wspomnieliśmy - obiekt wygląda na szykowaną siedzibę firmy, jakich sporo w sąsiedztwie. Z tym że one urzędują w "prawdziwych" domach jednorodzinnych.

Firma Rebis S.A. nie odpowiedziała na nasze pytania dotyczące tej inwestycji. Gdy tylko otrzymamy odpowiedź, zaktualizujemy artykuł.