Zakup mieszkania od dewelopera to dla większości ludzi największa transakcja finansowa w życiu. Cena lokalu wynika bezpośrednio z jego metrażu — im więcej metrów, tym wyższa kwota na umowie. Problem w tym, że sposób liczenia powierzchni użytkowej nie zawsze jest zgodny z obowiązującymi normami. Część deweloperów wlicza do metrażu powierzchnię, której kupujący nie może faktycznie użytkować. Efekt jest taki, że nabywca płaci za metry, które w praktyce nie istnieją.

Skąd bierze się różnica między metrażem w umowie a rzeczywistością?

Najczęstszym źródłem rozbieżności jest powierzchnia zajęta przez ścianki działowe. Powszechną praktyką części deweloperów jest doliczanie do powierzchni użytkowej lokalu metrów znajdujących się pod ściankami działowymi — czyli przestrzeni, w której kupujący nie może postawić mebla ani swobodnie się poruszać.

Tymczasem zgodnie z obowiązującymi normami i interpretacją przepisów, powierzchnia pod trwałymi ściankami działowymi nie powinna być wliczana do powierzchni użytkowej mieszkania. Potwierdził to prawomocny wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga z kwietnia 2024 roku. Statystycznie deweloperzy doliczają w ten sposób od 2 do 5 metrów kwadratowych — a przy cenach w dużych miastach przekraczających 13 000–17 000 zł za metr, mowa o dziesiątkach tysięcy złotych nadpłaty.

Jak samodzielnie zweryfikować metraż mieszkania?

Pierwszym krokiem jest sięgnięcie po dokumentację — umowę deweloperską, prospekt informacyjny i rzut lokalu. Warto sprawdzić, czy w umowie wskazano normę, według której mierzono powierzchnię użytkową, oraz czy deweloper uwzględnił ścianki działowe w metrażu czy nie.

Kolejny krok to pomiar fizyczny. Można go wykonać samodzielnie lub zlecić uprawnionemu rzeczoznawcy. Miarodajny pomiar powinien być wykonany zgodnie z odpowiednią normą — w świetle wyprawionych ścian, z zastosowaniem zasady wysokości: przestrzeń poniżej 1,40 m nie jest wliczana do powierzchni użytkowej, między 1,40 a 2,20 m liczy się w połowie, powyżej 2,20 m — w całości.

Jeśli wynik pomiaru różni się od metrażu w umowie, różnica może być podstawą do dochodzenia zwrotu nadpłaconej ceny.

Kiedy różnica w metrażu uprawnia do odszkodowania?

Sama rozbieżność między metrażem w umowie a rzeczywistym pomiarem nie zawsze wynika z działania bezprawnego — czasem to efekt niedokładności pomiarowej mieszczącej się w dopuszczalnych tolerancjach. Jednak doliczanie powierzchni pod trwałymi ściankami działowymi do powierzchni użytkowej to praktyka, którą sądy coraz częściej kwalifikują jako niedozwolone postanowienie umowne lub podstawę do odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania umowy.

Roszczenia wobec dewelopera z tytułu zawyżonej powierzchni użytkowej przedawniają się co do zasady po 6 latach — liczonych albo od momentu dowiedzenia się o nieprawidłowości, albo od daty zapłaty zawyżonej ceny, w zależności od przyjętej podstawy prawnej. Przy uprawnieniach z rękojmi termin wynosi 5 lat od wydania lokalu. Warto działać bez zbędnej zwłoki.

Co zrobić, gdy metraż jest zawyżony?

Gdy pomiar potwierdza rozbieżność, pierwszym krokiem jest zwykle wezwanie dewelopera do zapłaty lub korekty ceny — na piśmie, z powołaniem się na konkretne przepisy i wyniki pomiaru. Część deweloperów reaguje na takie wezwanie bez potrzeby angażowania sądu, szczególnie gdy sprawa jest dobrze udokumentowana.

Jeśli negocjacje nie przynoszą rezultatu, pozostaje droga sądowa. W postępowaniu sądowym kluczową rolę odgrywa opinia biegłego rzeczoznawcy, który potwierdza różnicę między metrażem umownym a rzeczywistym oraz kwalifikuje jej charakter. To właśnie ten dokument stanowi fundament pozwu o odszkodowanie za zawyżoną powierzchnię użytkową.

Weryfikacja przed zakupem jest lepsza niż spór po odbiorze

Najskuteczniejszy sposób ochrony przed przepłaceniem za mieszkanie to analiza umowy deweloperskiej jeszcze przed jej podpisaniem. Sprawdzenie zapisów dotyczących sposobu mierzenia metrażu, normy, według której obliczono powierzchnię użytkową, oraz tego, czy ścianki działowe zostały uwzględnione — zajmuje znacznie mniej czasu niż późniejsze dochodzenie roszczeń. A potencjalna oszczędność liczona w dziesiątkach tysięcy złotych sprawia, że warto poświęcić tej kwestii należytą uwagę.