Stan deweloperski - co powinieneś wiedzieć przed zakupem mieszkania lub domu?

Zakup mieszkania lub domu w stanie deweloperskim to jak kupowanie płótna dla artysty – daje wolność tworzenia, ale wymaga też świadomości, na co się decydujesz. Choć ponad 60% nabywców na rynku pierwotnym wybiera tę opcję, aż 43% z nich przyznaje, że nie do końca rozumiało zakres prac pozostawionych do wykonania. Czym właściwie jest stan deweloperski? Dlaczego jego definicja może być pułapką, a jednocześnie otwiera drzwi do personalizacji przestrzeni? W artykule rozkładamy na czynniki pierwsze to umowne pojęcie, wskazując konkretne elementy wykończenia, koszty ukryte w betonowej wylewce oraz patenty na bezpieczny odbiór nieruchomości. Przygotuj się na decyzję, która – jak montaż drzwi wejściowych w nowym domu – musi być dokładnie dopasowana do Twoich potrzeb.

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Coraz więcej osób decyduje się na nabycie mieszkania lub domu w stanie deweloperskim, który wymaga wykończenia według własnych preferencji. Taka opcja pozwala na indywidualny wybór materiałów wykończeniowych i aranżację przestrzeni, ale jednocześnie wiąże się z dodatkowymi kosztami i czasem potrzebnym na wykończenie. W niniejszym artykule przybliżymy, czym dokładnie jest stan deweloperski, co obejmuje, jakie są jego zalety i wady oraz na co zwrócić uwagę przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie.

Co to jest stan deweloperski mieszkania

Co to jest stan deweloperski? 

Stan deweloperski to określenie stopnia wykończenia budynku przekazywanego nabywcy nieruchomości. Warto podkreślić, że nie istnieje jedna, uniwersalna definicja tego pojęcia, a zakres prac wykonanych przez dewelopera może się różnić w zależności od firmy czy regionu Polski. Generalnie jednak stan deweloperski oznacza, że budynek jest gotowy do rozpoczęcia prac wykończeniowych przez nabywcę. 

Planując zakup mieszkania lub domu, warto rozważyć oferty sprawdzonych firm, takich jak ED Invest, którzy precyzyjnie określają, co wchodzi w skład stanu deweloperskiego w ich inwestycjach. Renomowani deweloperzy często oferują transparentne warunki i jasno definiują standard wykończenia mieszkania, co pomaga uniknąć nieporozumień i rozczarowań na późniejszym etapie. 

W przypadku mieszkania w stanie deweloperskim możemy spodziewać się wykończonych ścian (otynkowanych, czasem również pomalowanych na biało), wylewek podłogowych, rozprowadzonych instalacji (elektrycznej, wodnej, grzewczej, wentylacyjnej), zamontowanych okien oraz drzwi wejściowych. 

Mieszkanie w stanie deweloperskim 

W przypadku mieszkania mówimy o lokalu, który stanowi część większego budynku, podczas gdy dom to samodzielna struktura. Standard deweloperski mieszkania zazwyczaj obejmuje: 

• Ściany działowe otynkowane (bez gładzi i malowania) 

• Podłogę w postaci betonowej wylewki (bez warstwy wykończeniowej) 

• Rozprowadzone instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną, grzewczą 

• Zamontowane okna i drzwi wejściowe 

• Podłączone media do lokalu 

• Wykonane tynki wewnętrzne 

• Zamontowane grzejniki (lub przygotowanie pod ogrzewanie podłogowe) 

Niektórzy deweloperzy oferują także podwyższony stan deweloperski, który może dodatkowo zawierać wykonane gładzie na ścianach, sufitach, a czasem nawet białe malowanie. Więcej informacji dotyczących wykończenia mieszkania lub jego odbioru od dewelopera, a także o inwestycjach mieszkaniowych i nowych projektach mieszkalnych znajdziesz na blogu tematycznym: https://edinvest.pl/blog/. 

Czym stan deweloperski mieszkania różni się od mieszkania pod klucz

Dom w stanie deweloperskim 

Warto pamiętać, że zakres prac wykończeniowych wchodzących w stan deweloperski powinien być szczegółowo opisany w umowie z deweloperem przed jej podpisaniem. Tylko w ten sposób można uniknąć nieporozumień i dokładnie określić, co pozostanie do wykonania po odbiorze nieruchomości. 

Choć definicja stanu deweloperskiego różni się między inwestycjami, istnieje pewien podstawowy zakres prac, który standardowo wchodzi w jego skład. Znając te elementy, łatwiej będzie ocenić ofertę dewelopera i zaplanować dalsze prace wykończeniowe. 

Jakich elementów nie obejmuje stan deweloperski? 

• Malowanie ścian i sufitów 

• Gładzie gipsowe 

• Podłogi (panele, płytki, parkiet) 

• Drzwi wewnętrzne 

• Armatura łazienkowa i kuchenna 

• Wykończenie łazienki (płytki, ceramika) 

• Oprawy oświetleniowe i źródła światła (żarówki) 

Zakres prac wykończeniowych, które pozostają do wykonania po odbiorze nieruchomości w stanie deweloperskim, wymaga dokładnego przemyślenia i zaplanowania budżetu. 

Odbiór nieruchomości w stanie deweloperskim 

Odbiór domu lub mieszkania od dewelopera to kluczowy moment, który wymaga szczególnej uwagi. Podczas odbioru należy dokładnie sprawdzić rzeczywisty stan budynku z tym, który został przedstawiony w ofercie i umowie. 

Przy odbiorze warto zwrócić uwagę na: 

• Jakość wykonanych tynków i wylewek 

• Poprawność montażu okien i drzwi wejściowych 

• Szczelność instalacji wodnej 

• Działanie instalacji elektrycznej 

• Równość ścian i podłóg 

• Poprawność wykonania wszystkich instalacji 

• Jakość zastosowanych materiałów 

Opcjonalnie można skorzystać z pomocy eksperta (np. inspektora budowlanego), który pomoże wykryć ewentualne wady i usterki. Wszystkie zastrzeżenia powinny zostać zapisane w protokole odbioru, co pozwoli na ich usunięcie przez dewelopera przed ostatecznym przejęciem nieruchomości.

Ile kosztuje wykończenie stanu deweloperskiego Warszawa

Koszty wykończenia stanu deweloperskiego 

Jednym z najważniejszych aspektów zakupu nieruchomości w stanie deweloperskim jest zaplanowanie budżetu na prace wykończeniowe. Koszt wykończenia mieszkania lub domu od stanu deweloperskiego do stanu "pod klucz" zależy od wielu czynników. 

Główne czynniki wpływające na koszt wykończenia to: 

• Wielkość domu lub mieszkania 

• Standard wykończenia, na jaki się decydujemy 

• Jakość i rodzaj materiałów wykończeniowych 

• Skomplikowanie projektu aranżacji wnętrz 

• Lokalizacja (ceny usług i materiałów różnią się w zależności od regionu) 

• Zakres prac wykonywanych samodzielnie 

Szacunkowy koszt wykończenia stanu deweloperskiego wynosi od 1500 do 3000 zł za metr kwadratowy w standardzie podstawowym i średnim. Przy wysokim standardzie cena może wzrosnąć do 4000 zł/m² i więcej. Przykładowo, wykończenie mieszkania o powierzchni 60 m² może kosztować od 90 000 do 180 000 zł, w zależności od wybranego standardu i zakresu prac. 

Warto pamiętać, że wykończenie łazienki i kuchni zwykle generuje największe koszty ze względu na instalacje, ceramikę i armaturę. Dodatkowo należy uwzględnić koszty podłóg, drzwi wewnętrznych, malowania oraz oświetlenia. 

Gwarancja stanu deweloperskiego 

Kupując nieruchomość w stanie deweloperskim, nabywca otrzymuje gwarancję, która jest dobrowolnym postanowieniem między stronami określającym zakres i czas obowiązywania umowy gwarancyjnej. Niezależnie od gwarancji, deweloper odpowiada z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości przez okres pięciu lat od dnia przekazania lokalu. 

W skład gwarancji stanu deweloperskiego wchodzą zwykle: 

• Gwarancja na konstrukcję budynku 

• Gwarancja na instalacje 

• Gwarancja na stolarkę okienną i drzwiową 

• Gwarancja na izolacje termiczne i akustyczne 

• Gwarancja na zamontowane urządzenia 

Warto dokładnie przeanalizować warunki gwarancji przed podpisaniem umowy, zwracając szczególną uwagę na: 

• Okres gwarancji na poszczególne elementy 

• Warunki gwarancji – np. konieczność przeglądów serwisowych 

• Procedurę zgłaszania wad i usterek 

• Czas na usunięcie zgłoszonych problemów 

• Wyłączenia z gwarancji 

Zalety i wady zakupu nieruchomości w stanie deweloperskim 

Decyzja o zakupie mieszkania lub domu w stanie deweloperskim ma swoje plusy i minusy, które warto rozważyć przed dokonaniem wyboru. 

Zalety: 

1. Niższa cena zakupu - nieruchomości w stanie deweloperskim są zazwyczaj tańsze niż te w pełni wykończone. 

2. Swoboda aranżacji - możliwość indywidualnego wyboru materiałów wykończeniowych i dowolnego zaprojektowania wnętrza. 

3. Nowa nieruchomość - brak konieczności remontu czy dostosowywania do własnych potrzeb przestrzeni po poprzednich właścicielach. 

4. Kontrola jakości - możliwość wyboru materiałów o pożądanej jakości i estetyce. 

5. Elastyczność czasowa - możliwość etapowania prac wykończeniowych w zależności od możliwości finansowych nabywcy. 

Wady: 

1. Dodatkowe koszty - konieczność poniesienia wydatków na wykończenie, które mogą znacząco zwiększyć całkowity koszt inwestycji. 

2. Wydłużony czas wprowadzenia - okres od zakupu do możliwości zamieszkania wydłuża się o czas potrzebny na wykończenie. 

3. Stres i zaangażowanie - organizacja prac, wybór materiałów i nadzór nad wykonawcami wymaga czasu i energii. 

4. Ryzyko przekroczenia budżetu - nieplanowane wydatki i zmiany koncepcji mogą zwiększyć koszty wykończenia. 

5. Konieczność koordynacji prac - samodzielna organizacja i nadzór nad pracami wykończeniowymi może być wyzwaniem. 

Podsumowanie 

Zakup mieszkania lub domu w stanie deweloperskim to decyzja, która wymaga dokładnego przemyślenia i analizy własnych potrzeb, możliwości finansowych oraz dostępnego czasu. Przed podjęciem ostatecznej decyzji warto dokładnie zapoznać się z ofertą dewelopera, sprawdzić, co dokładnie obejmuje stan deweloperski w danej inwestycji oraz oszacować koszty prac wykończeniowych. 

Kluczowe jest także zwrócenie uwagi na reputację dewelopera, jakość jego wcześniejszych realizacji oraz szczegółowe zapisy w umowie. Dobrze przygotowany plan finansowy i harmonogram prac wykończeniowych pozwoli uniknąć wielu problemów i rozczarowań. 

Stan deweloperski daje dużą swobodę w kształtowaniu przestrzeni zgodnie z własnymi upodobaniami, ale jednocześnie wymaga więcej zaangażowania i planowania niż zakup nieruchomości w stanie "pod klucz". Decydując się na tę opcję, bierzemy dużo bardziej aktywny udział w tworzeniu wnętrza idealnie dopasowanego do naszych potrzeb, co dla wielu osób jest kluczowym argumentem przemawiającym za takim wyborem. Za wyborem rozwiązania “pod klucz” przemawia to, że wiele elementów zlecamy profesjonalistom, którzy bazując na swoim doświadczeniu prowadzą nas przez kolejne etapy i podpowiadają rozwiązania, które się sprawdziły w innych inwestycjach. 

FAQ - Pytania i wątpliwości dotyczące stanu deweloperskiego  

Ile czasu zajmuje wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim? 

Czas potrzebny na wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim zależy od jego wielkości, zakresu prac oraz dostępności ekip wykończeniowych. Dla mieszkania o powierzchni 50-70 m² należy zarezerwować od 2 do 4 miesięcy. W przypadku domów jednorodzinnych proces ten może trwać od 4 do 8 miesięcy. Warto uwzględnić również czas potrzebny na projektowanie, wybór materiałów oraz ewentualne opóźnienia. 

Czym różni się stan deweloperski od stanu surowego zamkniętego? 

Stan surowy zamknięty następuje po stanie surowym otwartym (o SSO możesz przeczytać w artykule na stronie https://adcentrum.com.pl/stan-surowy-otwarty/). SSZ (skrót powszechnie stosowany w branży budowlanej), to etap budowy, w którym budynek ma wykonane ściany, stropy, dach, zamontowane okna i drzwi zewnętrzne, ale nie ma jeszcze instalacji, tynków ani wylewek. Stan deweloperski jest bardziej zaawansowany – obejmuje już wykonane tynki wewnętrzne, wylewki podłogowe oraz rozprowadzone instalacje. Różnica w kosztach wykończenia tych dwóch stanów jest znacząca – wykończenie stanu surowego zamkniętego może kosztować nawet dwukrotnie więcej niż stanu deweloperskiego. 

Czy mogę negocjować z deweloperem zakres prac w stanie deweloperskim? 

Tak, wielu deweloperów jest otwartych na negocjacje dotyczące zakresu prac wykonywanych w ramach stanu deweloperskiego. Można próbować uzgodnić wykonanie pewnych dodatkowych prac, takich jak gładzie na ścianach, białe malowanie czy podłączenie elementów wyposażenia łazienki. Warto jednak pamiętać, że każde rozszerzenie zakresu prac wiąże się zazwyczaj z podwyższeniem ceny nieruchomości. 

Jakie dokumenty powinienem otrzymać przy odbiorze mieszkania w stanie deweloperskim? 

Przy odbiorze mieszkania w stanie deweloperskim powinieneś otrzymać: 

• Protokół odbioru technicznego 

• Dokumentację techniczną budynku 

• Instrukcje obsługi i karty gwarancyjne zamontowanych urządzeń 

• Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku 

• Dziennik budowy (przekazywany często bezpośrednio wspólnocie lub spółdzielni) 

  Dokumenty potwierdzające przyłączenie mediów (podobnie jak dziennik budowy mogą być złożone do wspólnoty lub spółdzielni) 

• Zaświadczenie o samodzielności lokalu 

Co to jest podwyższony stan deweloperski? 

Podwyższony stan deweloperski to rozszerzony zakres prac wykonanych przez dewelopera, który wykracza poza standardowy stan deweloperski. Może on obejmować takie elementy jak gładzie gipsowe na ścianach i sufitach, białe malowanie, czasem także podłogi w części pomieszczeń (np. w łazience) czy zamontowane drzwi wewnętrzne.