Ursynów: 8 pięter, 350 miejsc w garażu i szkoła specjalna. Deweloper zdążył rzutem na taśmę

Rzutem na taśmę deweloper złożył wniosek o zgodę na budowę osiedla wraz ze szkołą specjalną przy ul. Gandhi na Ursynowie. Przeanalizowaliśmy komplet dokumentów. Co trzeba wiedzieć o tej nowej inwestycji? I czy będzie uciążliwa dla sąsiadów?

Co zawiera wniosek dewelopera w trybie lex deweloper?

Spółka Edu Pro, należąca do grupy Matexi Polska - dewelopera znanego na Ursynowie z bloku przy ul. Surowieckiego - zdążyła w ostatniej chwili. Wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej trafił do ratusza 31 sierpnia 2026 roku, dokładnie tego dnia, w którym upływał termin składania wniosków w trybie tzw. lex deweloper. Specustawa mieszkaniowa pozwala budować niezależnie od ustaleń planu miejscowego, który dla terenu między Gandhi, Rolną i rondem Pelczara przewiduje wyłącznie usługi oświaty.

Podstawą wniosku było porozumienie z miastem, na którego zawarcie zgodę wyraziła Rada Warszawy 27 sierpnia. Porozumienie negocjowała wcześniej grupa urzędników z ratusza z udziałem burmistrza Ursynowa. W dokumentach jest też umowa intencyjna w sprawie budowy dróg przez dewelopera. 

Jak duże będzie osiedle przy Gandhi na Ursynowie?

Przy ul. Gandhi, na pustym terenie, który straszył przez lata i czekał na zagospodarowanie, deweloper zaplanował budynki mieszkalne wielorodzinne o maksymalnej wysokości 30 metrów, czyli do dziewięciu kondygnacji nadziemnych, oraz osobny, trzykondygnacyjny budynek usługowo-handlowy o wysokości do 12,5 metra. Łączna powierzchnia użytkowa mieszkań ma wynieść od 16 200 do 17 200 mkw, a lokali usługowych i handlowych od 1 400 do 3 240 mkw. Wniosek wyklucza przy tym lokalizację sklepu o powierzchni sprzedaży powyżej 2 000 mkw, a w mieszkaniach nie będzie antresol.

Pod całością powstanie jednokondygnacyjny garaż podziemny o powierzchni do 9 900 mkw. Dokumenty precyzują liczbę miejsc postojowych: od 285 do 347 dla mieszkańców, minimum 15 ogólnodostępnych oraz maksymalnie 34 dla części usługowej. Do tego od 579 do 738 miejsc dla rowerów, z czego co najmniej połowa na poziomie terenu lub w parterach, a także stanowiska dla rowerów towarowych.

Istotny dla sąsiadów zapis dotyczy dostępności terenu. Wniosek wprowadza zakaz grodzenia inwestycji mieszkaniowej - dopuszczalne są jedynie płoty wokół przydomowych ogródków i placu zabaw - oraz ustala "swobodne, ogólnodostępne przejścia przez teren inwestycji". Powierzchnia biologicznie czynna, czyli w praktyce zieleń między blokami, ma stanowić minimum 35 procent terenu, a zabudowa maksymalnie 33 procent terenu.

Jak zmieniła się koncepcja po protestach mieszkańców?

We wniosku znalazł się także opis nowego rozwiązania. Chodzi o układ dróg wypracowany po lutowych konsultacjach w UCK "Alternatywy". Wtedy mieszkańcy okolic Makolągwy i Pustułeczki ostro protestowali przeciwko pierwszej koncepcji, w której oba wyjazdy z garaży prowadziły na wąską ulicę Rolną.

Jak państwo sobie wyobrażacie budowę, przebudowę ulicy Rolnej pod drogę wyjazdową z osiedla na czterysta samochodów, gdzie w ruchu lokalnym obecnie funkcjonuje drugie tyle z budynków na ulicy Makolągwy i Rolnej?

- pytał wówczas jeden z mieszkańców.

::news{"type":"see-also","item":"39686"}

Pierwotny projekt zablokował także burmistrz Robert Kempa, który wymógł na miejskich instytucjach, by nie procedować wniosku, dopóki deweloper nie poprawi rozwiązań drogowych. W złożonym w ostatni dzień sierpnia ostatecznym wniosku zapisano, że obsługa samochodowa osiedla odbywać się będzie od ulicy Rolnej, z dodatkowym wyjazdem od strony ronda Pelczara, wzdłuż terenu Narodowego Instytutu Onkologii.

W pierwotnej koncepcji oba wyjazdy prowadziły w stronę ul. Rolnej. Po przeanalizowaniu uwag mieszkańców zdecydowaliśmy się zmienić ten układ. Jeden wyjazd będzie prowadził na ul. Rolną, a drugi na ul. Polskie Drogi.

- tłumaczyła nam Jesika Mackiewicz, członkini zarządu Matexi Polska i Edu Pro. Ta ostatnia firma odpowiada za inwestycję.

Jaka będzie nowa ulica Rolna?

Ulica Rolna została zgłoszona jako inwestycja towarzysząca, a więc "bonus" dla miasta. Droga ta ma mieść szerokość minimum 10 metrów, będzie miała długość około 200 metrów. Powiąże ona osiedle i szkołę z ulicami Pustułeczki i Gandhi. Liczba miejsc postojowych wzdłuż niej ma zostać zatwierdzona przez zarządcę drogi dopiero na etapie projektu.

Jak już pisaliśmy większą nowością jest zupełnie nieplanowany wcześniej fragment drogi od strony ronda Pelczara, który powstanie osobno, w trybie specustawy drogowej ZRID, na podstawie umowy zawartej z dzielnicą 1 czerwca 2026 roku. I tu dzielnica oraz miasto muszą się pospieszyć z procedurami. W umowie jest zapis, o tym, że wygasa ona, jeśli w ciągu 12 miesięcy Rada Warszawy nie podejmie uchwały lokalizacyjnej tej drogi. Z kolei zgodnie z porozumieniem drogi i ciągi piesze umożliwiające dojazd do szkoły specjalnej muszą być gotowe najpóźniej wraz z zakończeniem pierwszego etapu osiedla.

Co dostanie miasto? Szkoła specjalna podstawowa

Najważniejszym "bonusem" od dewelopera, swoistym wynagrodzeniem w zamian za ominięcie zapisów planu miejscowego, jest publiczna szkoła podstawowa specjalna, której brakuje na Ursynowie i której budowy rodzice dzieci z niepełnosprawnościami domagają się od lat.

Szkoła będzie miała powierzchnię co najmniej 2 710 mkw, a za jej wyposażenie też zapłaci deweloper - 482 tys. zł netto. Budynek ma spełniać Warszawski Standard Zielonego Budynku, a więc będzie ekologiczny.

Ciekawy jest zapis o możliwości zmiany parametrów szkoły. W przypadku zmiany przepisów lub decyzji urzędu dzielnicy wydanej na podstawie ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej z grudnia 2024 roku w budynku mogą pojawić się dodatkowe wymogi związane z obroną cywilną, na przykład miejsce doraźnego schronienia, o co zresztą na sesji rady dzielnicy dopytywali radni.

Szkoła musi uzyskać pozwolenie na użytkowanie nie później niż osiedle lub jego pierwszy etap, maksymalnie w ciągu pięciu lat od pozwolenia na budowę. Sam deweloper zapowiada szybsze tempo.

Szkoła zgodnie z naszymi założeniami powinna być gotowa do użytkowania przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie osiedla. To dla nas bardzo istotny element całego projektu.

- zapewnia Jesika Mackiewicz z Edu Pro.

Jak zmieni się górka Rogal na Imielinie?

Drugą inwestycją towarzyszącą jest urządzenie terenu rekreacyjnego na górce Rogal przy ul. Hirszfelda na działkach miejskich. Projekt zmian znacznie ograniczono po uwagach mieszkańców na spotkaniu konsultacyjnym. Chcieli oni zachowania charakteru górki. Nie będzie więc placu zabaw, za to dodatkowe nasadzenia drzew, krzewów i trawy. Ale będzie coś innego - przy górce powstanie na koszt dewelopera parking na 9 samochodów i jedno miejsce dla osób z niepełnosprawnościami, z dojazdem od Płaskowickiej i Pileckiego. Przewidziano też minimum 44 miejsca dla rowerów, wolnostojącą toaletę miejską podłączoną do sieci wodociągowej i kanalizacji oraz poidełka. 

Co dalej z wnioskiem o osiedle przy Gandhi?

Złożenie wniosku uruchamia ustawową procedurę. Rada Warszawy ma 90 dni od otrzymania kompletnego wniosku na podjęcie uchwały o ustaleniu lokalizacji lub odmowie - decyzja powinna więc zapaść najpóźniej pod koniec listopada lub na początku grudnia 2026 roku. Mieszkańcy już teraz mogą zgłaszać swoje uwagi do wniosku - mają na to 21 dni, czyli do 30 września. Uwagi można przesyłać pisemnie do Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m.st. Warszawy, ale też mailowo: [email protected]

Porozumienie i umowa przedwstępna wygasają, jeśli rada odmówi lokalizacji lub jeśli deweloper nie uzyska prawomocnego pozwolenia na budowę w ustawowym terminie trzech lat od uchwały. Edu Pro deklaruje, że wniosek o pozwolenie na budowę złoży jeszcze w tym roku, a budowę rozpocznie w pierwszym kwartale 2028 roku.