Nowe osiedle na Ursynowie. Deweloper zmienia koncepcję

Deweloper ściga się z czasem, a dzielnica liczy kasę. W czwartek Rada Warszawy zdecyduje o zgodzie na zawarcie porozumienia z inwestorem gigantycznego osiedla na Ursynowie. W zamian za odstępstwo od planu miejscowego firma ma wybudować i przekazać miastu szkołę specjalną, nowe drogi oraz odświeżyć górkę Rogal - w sumie za ponad 42 mln złotych. Po protestach mieszkańców inwestor przeprojektował wyjazdy z osiedla. Czy ta zmiana podoba się sąsiadom?

Sprawa zabudowy pustego terenu wzdłuż ulicy Gandhi, między Rolną a rondem Pelczara przy Szpitalu Południowym, wchodzi w decydującą fazę. Przypomnijmy, spółka Edu Pro powiązana z dużym deweloperem Matexi Polska, chce wybudować na swojej działce osiedle liczące od 260 do 330 lokali. Ma ono powstać w trybie lex deweloper, czyli z pominięciem planu miejscowego, który przewiduje tam usługi oświaty.

Problem w tym, że specustawa mieszkaniowa właśnie wygasa i wniosek musi zostać złożony dosłownie na dniach. 

Dziś jesteśmy na etapie finalizowania przygotowań do złożenia wniosku o uchwałę w terminie obowiązywania specustawy mieszkaniowej, tak aby projekt mógł być dalej procedowany w ramach przewidzianej dla niego ścieżki

- informuje Jesika Mackiewicz, członkini zarządu Matexi Polska i Edu Pro.

Deweloperowi się spieszy, a przez ostatnie miesiące trwały negocjacje z miastem na temat dopuszczenia wniosku o zgodę na ominięcie planu miejscowego. Zakończone pozytywnie. Jak słyszymy od osób zaangażowanych w negocjacje: "fajnie się negocjuje z podmiotem o którym wiemy, że nie ma wyjścia i mu zależy". Ratusz uzyskał dodatkowe korzyści, o których poniżej.

Radni miejscy podejmą pierwszą decyzję

W czwartek Rada Warszawy nie zdecyduje jeszcze o losach inwestycji. Radni wyrażą jedynie zgodę na zawarcie przez miasto porozumienia z inwestorem, określającego sposób realizacji inwestycji towarzyszących - szkoły specjalnej i terenu rekreacyjnego na Górce Rogal. 

Dopiero po podpisaniu porozumienia i umowy przedwstępnej deweloper złoży właściwy wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Kalendarz tej procedury rozpisał na poniedziałkowej sesji rady dzielnicy burmistrz Robert Kempa.

Uchwała Rady Warszawy jest w porządku obrad zaplanowanym na najbliższą sesję czwartkową. Jeśli do 31 sierpnia do Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy zostanie złożony komplet dokumentów, to następnie Rada Warszawy wypowie się na temat tej inwestycji w terminie 90 dni od momentu złożenia kompletnego wniosku

- wyjaśniał radnym burmistrz Kempa.

Innymi słowy - ostateczna uchwała lokalizacyjna, która przesądzi o budowie osiedla, zapadnie najwcześniej późną jesienią. Do tego dojdą jeszcze umowa zamiany gruntów między miastem a deweloperem, decyzje podziałowe i pozwolenia na budowę. Sam burmistrz nie krył zresztą wątpliwości co do tempa, ale stwierdził, że jego interesuje powstanie szkoły.

Mówimy o takiej sytuacji, w której z perspektywy rodziców uczniów z niepełnosprawnościami zaliczamy kolejny rok bez szkoły specjalnej. Nie wiem czy inwestor zdąży, czasu jest rzeczywiście bardzo mało

- mówił Robert Kempa.

Z projektu porozumienia wynika, że miasto zabezpieczyło swoje interesy. Jeśli Edu Pro nie wybuduje szkoły specjalnej w terminie lub nie przekaże jej miastu w formie darowizny, zapłaci karę umowną w wysokości 22,5 mln złotych. Za niezrealizowanie inwestycji na Górce Rogal grozi dodatkowa kara 1,45 mln złotych. Łącznie inwestor przedłoży miastu gwarancje bankowe na prawie 24 mln złotych - płatne na pierwsze żądanie - lub ustanowi hipotekę na tę kwotę. Deweloper podda się też dobrowolnie egzekucji w trybie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego.

Porozumienie precyzuje również harmonogram: szkoła musi uzyskać pozwolenie na użytkowanie nie później niż osiedle (lub jego pierwszy etap) i maksymalnie w ciągu 5 lat od pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej. Inwestor udzieli miastu 60-miesięcznej gwarancji jakości na wykonane prace. Sam deweloper deklaruje szybsze tempo.

Szkoła zgodnie z naszymi założeniami powinna być gotowa do użytkowania przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie osiedla. To dla nas bardzo istotny element całego projektu. Projekt odpowiada na potrzeby całej dzielnicy, w której brakuje placówki dla dzieci z niepełnosprawnościami

- zapewnia Jesika Mackiewicz z Edu Pro.

Częścią układanki jest wymiana gruntów - miasto odda deweloperowi ponad tysiąc metrów kwadratowych pod osiedle, w zamian przejmując działki pod szkołę, a różnice wartości wyrówna ewentualna dopłata inwestora. W tle jest jeszcze trzecia spółka - Guru, właściciel części działek, które Edu Pro ma odkupić najpóźniej do końca stycznia 2028 roku.

"Permanentny korek na Rolnej". Tak mieszkańcy protestowali w lutym

Gdy w lutym pierwszą koncepcję pokazano mieszkańcom w Ursynowskim Centrum Kultury "Alternatywy", w sali zawrzało. Sąsiedzi wieszczyli "armagedon komunikacyjny" na wąskich uliczkach Makolągwy i Pustułeczki, którymi miał się odbywać cały wyjazd z garaży liczących od 330 do 400 miejsc.

Jak państwo sobie wyobrażacie budowę, przebudowę ulicy Rolnej pod drogę wyjazdową z osiedla na czterysta samochodów, gdzie w ruchu lokalnym obecnie funkcjonuje drugie tyle z budynków na ulicy Makolągwy i Rolnej?

- pytał wówczas jeden z mieszkańców. Inni wtórowali, że "ten ruch powoduje, że na Rolnej będzie permanentny korek".

Wyjazd z tego garażu w tym miejscu powoduje, że dla mieszkańców nowego osiedla jedyną możliwością wyjazdu "na miasto" jest skręcenie w Makolągwy, które jest osiedlową, wybrukowaną, nieasfaltowaną uliczką

- przekonywali na konsultacjach sąsiedzi z okolicy.

::news{"type":"see-also","item":"39959"}

Inwestor przyznaje, że to te głosy wymusiły zmiany.

Doskonale rozumiemy, dlaczego mieszkańcy zwracali uwagę na ul. Makolągwy i Pustułeczki. To lokalne ulice, które powinny przede wszystkim służyć mieszkańcom, a nie przejmować zwiększony ruch samochodowy

- przyznaje Jesika Mackiewicz.

Pierwszą koncepcję zablokował też burmistrz, który wymógł na miejskich instytucjach, aby nie procedować wniosku dewelopera do momentu, gdy ten nie poprawi rozwiązań drogowych.

::news{"type":"see-also","item":"39686"}

Nowa koncepcja: drugi wyjazd i lewoskręt w Gandhi

Efektem jest gruntowna przebudowa koncepcji komunikacyjnej. Zamiast dwóch wyjazdów z garaży skierowanych na ulicę Rolną, jeden z nich poprowadzi ruch w stronę ronda Pelczara, czyli tego przy ul. Polskie Drogi.

W pierwotnej koncepcji oba wyjazdy prowadziły w stronę ul. Rolnej. Po przeanalizowaniu uwag mieszkańców zdecydowaliśmy się zmienić ten układ. Jeden wyjazd będzie prowadził na ul. Rolną, a drugi na ul. Polskie Drogi. To rozwiązanie daje przyszłym mieszkańcom większą swobodę, a jednocześnie pozwala ograniczyć koncentrację ruchu na jednej ulicy

- tłumaczy nam przedstawicielka inwestora.

Nowy fragment drogi publicznej od strony ronda Pelczara powstanie w trybie specustawy drogowej ZRID - umowa w tej sprawie została już podpisana. Wynegocjowano też sygnalizację świetlną na skrzyżowaniu Pustułeczki i Gandhi wraz z lewoskrętem, na który jeszcze w lutym nie chciały się zgodzić miejskie biura.

Od początku zależało nam na tym, aby wyjazd z rejonu ul. Rolnej i Pustułeczki był możliwie płynny i intuicyjny. Dlatego planowaliśmy możliwość skrętu w lewo z ul. Pustułeczki w ul. Gandhi. Rozwiązanie zostało pozytywnie zaopiniowane w toku prac miejskich

- opisuje Mackiewicz, zastrzegając, że projekt nie przewiduje jazdy na wprost w ulicę Alternatywy.

Nie wszyscy mieszkańcy są jednak przekonani, że korekta załatwia sprawę. W rozmowach z nami część sąsiadów planowanego osiedla studzi entuzjazm.

Drugi wyjazd na rondo Pelczara to krok w dobrą stronę, ale nie ma co udawać, że problem znika.

Połowa ruchu i tak pójdzie w stronę Gandhi przez Rolną, bo to naturalny kierunek do metra i na Płaskowickiej. Nadal będziemy stać w tych samych korkach, tylko może trochę krótszych

- ocenia jeden z mieszkańców ul. Makolągwy.

Radni liczą miejsca parkingowe

Na poniedziałkowej sesji rady dzielnicy, gdzie opiniowano standard inwestycji towarzyszących, dyskusję zdominował jeden temat - parkowanie przy szkole specjalnej. Radny Antoni Pomianowski wyliczał rozbieżności między dokumentami a zapowiedziami, wskazując, że w opisie przy szkole widnieje jedynie miejsce dla minibusa, dwa miejsca dla samochodów i dwa dla osób z niepełnosprawnościami.

Szkoła specjalna charakteryzuje się szczególnie intensywnym ruchem samochodowym dowożenia dzieci, ponieważ te dzieci po prostu takiego transportu wymagają. Ta liczba miejsc wydaje mi się stanowczo za mała

- argumentował.

Radny Maciej Antosiuk przypominał, że o zbyt małej liczbie miejsc mówili podczas konsultacji sami rodzice dzieci z niepełnosprawnościami, a Maciej Mackiewicz proponował budowę parkingu podziemnego połączonego z miejscem doraźnego schronienia.

Tych miejsc jest dodatkowo dziewięć w stosunku do koncepcji, która była przedstawiana w lutym. Będzie parking wydzielony tylko i wyłącznie dla obsługi szkoły, bo będzie miał pilota czy jakiekolwiek inne rozwiązania, które umożliwią tylko rodzicom i pracownikom tej placówki korzystanie z tych miejsc

- odpowiadał burmistrz Robert Kempa.

Wersję burmistrza potwierdza deweloper.

Na terenie samej szkoły przewidzieliśmy maksymalną liczbę 3 miejsc postojowych, która wynika z obowiązujących Lokalnych Standardów Urbanistycznych. Jednocześnie poszliśmy krok dalej. Na terenie inwestycji mieszkaniowej, bezpośrednio przy granicy działki szkolnej, zaprojektowaliśmy dodatkowy parking na około 9 samochodów, dedykowany potrzebom szkoły

- wyjaśnia nam Jesika Mackiewicz.

W nowej koncepcji deweloper zmienił też samą ulicę Rolną - po konsultacjach liczba równoległych miejsc postojowych wzrosła tam z dwóch do sześciu.

Tylko tyle miejsc mieści się pomiędzy przejściami dla pieszych oraz drzewami wskazanymi w obowiązującym planie miejscowym. Zwracamy też uwagę, że w garażu inwestycji mieszkaniowej znajdą się ogólnodostępne miejsca postojowe

- dodaje przedstawicielka inwestora.

Przypomnijmy, w lutym mieszkańcy i radni byli skonsternowani, gdy deweloper wyjawił, że to miasto wymusiło na nim ograniczenie liczby miejsc postojowych wzdłuż Rolnej i obsadzenie jej drzewami.

Szkoła dla 48 uczniów i Górka Rogal z hotelem dla owadów

Podsumujmy "kontrybucje" dewelopera dla miasta. Najważniejsza pozostaje publiczna szkoła podstawowa specjalna dla 48 uczniów - o powierzchni całkowitej co najmniej 2710 mkw., z wyposażeniem za 482 tys. zł netto.

Na poniedziałkowej sesji emocjonalnie mówiła o niej przedstawicielka rodziców.

Sama jestem matką i przez wiele lat dowoziłam mojego syna na Wolę, później na Mokotów i to było bardzo uciążliwe. Dzieci jedzą w samochodach, śpią w samochodach pomiędzy terapiami

- mówiła Patrycja Zwolska-Radosławska z Fundacji Świat Wspólnych Możliwości, dziękując dzielnicy i deweloperowi za projekt szkoły.

Druga inwestycja towarzysząca to teren rekreacyjny o powierzchni co najmniej 8724 mkw. na Górce Rogal przy ul. Hirszfelda. Ku zadowoleniu mieszkańców Imielina deweloper zrezygnował z głębszej ingerencji - istniejące trampoliny i drabinki zostaną wyremontowane, przybędzie 31 drzew, około 1400 mkw. krzewów i bylin, łąka kwietna, ławki, leżaki, stojaki rowerowe, hotel dla owadów i budki lęgowe. Dzielnicy udało się dodatkowo wynegocjować postawienie wolnostojącej toalety miejskiej.

Nie bez znaczenia będą nakłady na przebudowę ulicy Rolnej i powiązanie jej z ul. Polskie Drogi przy rondzie Pelczara. Deweloper potrzebuje do tego fragmentu działki, która nie jest jego własnością. Zostanie ona pozyskana w drodze specustawy drogowej, która zezwala na wywłaszczenie właściciela za odszkodowaniem. To procedura wspomnianego tzw. ZRID.

Łączną wartość wszystkich zobowiązań inwestora - szkoły, dróg, parkingów i zieleni - dzielnica szacuje na ponad 42 miliony złotych, czyli - jak mówił burmistrz - ponad dwukrotność standardowych oczekiwań miasta przy podobnych inwestycjach.

Co dalej?

Jeśli w czwartek Rada Warszawy wyrazi zgodę na porozumienie, machina ruszy: najpierw umowa przedwstępna zamiany nieruchomości i darowizny, potem kompletny wniosek lokalizacyjny, a następnie - w ciągu 90 dni - decydujące głosowanie Rady Warszawy nad lokalizacją osiedla. Deweloper planuje złożyć wniosek o pozwolenie na budowę jeszcze w tym roku i wystartować z budową w pierwszym kwartale 2028 roku.

::news{"type":"see-also","item":"39758"}