Wystąpienie burmistrza Roberta Kempy

Szanowna Pani Przewodnicząca, szanowni Państwo Radni, drodzy mieszkańcy.

Na wstępie pozwólcie Państwo na drobny rys historyczny sprawy, która można powiedzieć odrobinę żartobliwie, że zaraz osiągnie dorosłość, bo w lipcu minie 18 lat od uchwalenia mpzp dla tego terenu. I można powiedzieć, że praktycznie od tego czasu wielokrotnie był przedmiotem obrad rady, także za kadencji poprzednich zarządów.

Plan miejscowy przewiduje w tym miejscu dość intensywną funkcję usług – centrum handlowo-usługowe, czy jak kto woli galerię -  przeciwko budowie, którego w latach 2013-2016 protestowali okoliczni mieszkańcy, a ugrupowaniem baaaardzo zaangażowanym w te protesty było ugrupowanie IMU, a obecnie PU. To tak informacyjnie dla mieszkańców, którzy narzekają, że poza E.Leclerc nie ma na terenie tzw. wysokiego Ursynowa dużych sklepów czy innych usług. Przy okazji chciałem zdementować fałszywa informację o zgodzie władz miasta na likwidację E.Leclerc, wprawdzie kolportowaną ze znakiem zapytania, ale kategorycznie zaprzeczam. Nie przewidujemy rezygnacji z funkcji usług handlu w tym miejscu i zarówno w planie ogólnym, jak i w projekcie planu dopilnujemy jako zarząd dzielnicy, aby nie było w tym miejscu zabudowy mieszkaniowej. Ale to na inną historię.

Wracając na Kabaty. Tesco po fali protestów i decyzji o wycofaniu się z działalności w Polsce sprzedało swoje nieruchomości, w tym teren na Kabatach.

W 2018 roku (także w lipcu) ówczesna większość sejmowa wprowadziła do polskiego obiegu prawnego ustawę o pięknej nazwie ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, ale popularniejsze jest używanie jej potocznej nazwy lex developer. O patologiach związanych z tą ustawą napisano i powiedziano wiele.

Natomiast aby ograniczyć negatywne skutki lex developer już 30 sierpnia 2018r. rada Warszawy przyjęła uchwałę w sprawie lokalnych standardów urbanistycznych (LSU) na terenie stolicy. I jako akt prawa miejscowego jest ona bezwzględnie wiążąca dla wszystkich potencjalnych wnioskodawców, ale także dla przedstawicieli m.st. Warszawy i radnych.

W 2020 roku właściciel zaprezentował koncepcję wpisującą się w założenia mpzp, którą pozwolę sobie na roboczo nazwać „Browary Ursynowskie” , która nie ukrywam była najbliższa mojemu wyobrażeniu o optymalnym zagospodarowaniu tego terenu. Niestety pandemia i zmiany w naszych nawykach zakupowych spowodowały, że obecnie coraz więcej tego typu miejsc o funkcji handlowo-usługowo-gastronomicznej przeżywa problemy i jest wyburzanych, a nowych obiektów o podobnej funkcji buduje się niewiele. W przypadku tego terenu właściciel również nie podjął działań inwestycyjnych.

Następnie w latach 2022-2023 pojawił się wniosek o pozwolenie na budowę, a także o decyzję środowiskową dla inwestycji, którą pozwolę sobie odrobinę złośliwie nazwać projektem „Hotelu 1-gwiadkowego”, czyli usług niby hotelarskich, ale w praktyce ukrytej mieszkaniówki. Co przewidywał projekt „Hotelu 1-gwiazdkowego” ? 915 jednostek hotelowych i ok. 1000m2 mniej usług pozostałych niż omawiany dziś projekt. Zgodnie z przepisami mpzp taki obiekt jak najbardziej uzyskałby pozwolenie na budowę i co więcej inwestor nie musiałby modernizować układu drogowego, przekazywać miastu lokali czy miejsc parkingowych. Korzyści 0, kłopotów mnóstwo, nawet sobie nie wyobrażam skali problemów jaką by taka inwestycja wywołała. Na całe szczęście wnioski wycofano pod koniec 2023r.

I dochodzimy do obecnie omawianego wniosku o zabudowę mieszkaniową z usługami z okresu 2024-2026.

Początkowo (w 2024) inwestor zaprezentował projekt, który przewidywał 525 mieszkań, w tym dominantę u zbiegu KEN i Wąwozowej o 11 kondygnacjach, a także ogólnodostępną, niegrodzoną przestrzeń z różnymi nasadzeniami, w tym ok. 150 drzewami.

Obecnie, uwzględniając głosy mieszkańców i opinie urzędu m.st. Warszawy omawiamy projekt przewidujący od 380 do 410 mieszkań z 525 miejscami parkingowymi oraz prawie 5000m2 usług i 280 drzewami.

Dominanta została obniżona do 10 kondygnacji, budynki wzdłuż Al. KEN mają 6 pięter i i kontynuują istniejącą linię zabudowy, oraz odpowiadają wysokością zabudowie z drugiej strony Al. KEN, a wewnątrz osiedla przewidziano zabudowę od 2 do 5 pięter, co czyni projekt „luźniejszym” niż sąsiednie inwestycje. Intensywność zabudowy 1,5 jest przede wszystkim zgodna z mpzp, a z drugiej strony jest chyba najniższa w najbliższym sąsiedztwie, gdzie w zdecydowanej większość mpzp dopuszcza 2,0 dla zabudowy mieszkaniowej. Co więcej wsłuchując się w głosy mieszkańców, a także rodziców dzieci z kompleksu oświatowego przy Zaruby doprowadziliśmy do budowy ulicy Iwanowa-Szajnowicza (zgodnie z mpzp) ale poprzez organizację ruchu nie będzie to połączenie samochodowe tylko dla pieszych i rowerzystów, a ruch samochodowy będzie odbywał się tak jak dotychczas poprzez 2 „ślepe” odcinki ulicy.

I teraz przechodzimy do postulatów wyrażonych w projekcie stanowiska:

1. Znaczące zwiększenie liczby miejsc parkingowych uwzgledniające potrzeby obecnych i przyszłych mieszkańców. Jak już wspomniałem LSU są obowiązujące dla inwestora, dla urzędu, a także dla radnych, a z tych przepisów i przy tych zapisach w hali garażowej takiej inwestycji może powstać od 429 do maksymalnie 555 mp, a przypomnę, że w projekcie jest 525 mp oraz dosłownie ok. 10 wzdłuż Al. KEN czyli ok. 535, a zważywszy na decyzję środowiskową, która ogranicza możliwości zabudowy, aby część zieleni była na gruncie rodzimym postulat w zasadzie nierealizowalny. Przy okazji dodam, że trudno też jednoznacznie określić jakie miały by być oczekiwania mieszkańców, bo w dyskusji i we wnioskach mieszkańców pojawiają się zarówno zarzuty o za małą, jak i za dużą liczbę miejsc parkingowych.

We wnioskach znajdziemy następujące postulaty:

1. Za mały wskaźnik m.p. dla inwestycji,
2. Za dużo m.p. w inwestycji – lokalne ulice się zakorkują,
3. Za mały P&R – powinno być 200/500 m.p. ogólnodostępnych,
4. Żadnego P&R, bo zachęci on do dojazdu samochodem do metra,

W mojej ocenie zarówno liczba mp dla całej inwestycji, jak i liczba 150 mp na potrzeby P&R (dokładnie 145, bo 5 dla SPZOZ) w tych warunkach inwestycyjnych i prawnych  i przy takich przepisach środowiskowych jest optymalna.

1. 3. Kolejne 2 punkty czyli z jednej strony obniżenie wysokości i intensywności planowanej zabudowy mieszkaniowej przy jednoczesnym zapewnieniu większego udziału usług publicznych i komercyjnych w planowanej zabudowiesą wzajemnie sprzeczne. I już wyjaśniam dlaczego. Inwestor przewiduje usługi o powierzchni ok. 5000m2 co stanowi ok. 19,4 % powierzchni użytkowej mieszkań, a zgodnie z art. 3 ustawy lex developer wskazuje, że:

Działalność handlową i usługową można realizować w ramach:

1) wyodrębnionej części inwestycji mieszkaniowej oraz inwestycji towarzyszącej,

2) samodzielnego obiektu budowlanego o powierzchni sprzedaży nie większej niż 2000 m2

- pod warunkiem, że powierzchnia użytkowa przeznaczona na działalność handlową lub usługową nie będzie mniejsza niż 5% i nie przekroczy 20% powierzchni użytkowej mieszkań.

Czyli zwiększenie usług jest możliwe tylko przy zwiększeniu zabudowy mieszkaniowej, a tego nie chcemy. Przynajmniej ja nie jestem zwolennikiem takiego rozwiązania. A zmniejszenie zabudowy mieszkaniowej oznacza konieczność zmniejszenia funkcji usług i na co zwracam uwagę Szanownych Państwa w kontekście LSU także liczby mp.

Na marginesie nie podzielam twierdzenia o niewystarczającym udziale funkcji usługowych, bo jak wskazałem inwestor prawie całkowicie wykorzystuje maksymalny, ustawowy limit powierzchni, ale istotniejsze jest to, że projekt  obejmuje 18 lokali usługowych: 15 lokali w parterze (od 60 do 250 m², średnio 130 m²) oraz 3 lokale w garażu (2 x 450 m² i 1 x ok. 1000 m²). Dla porównania Browary Warszawskie mają ok. 5500 m2 usług.

I ostatni 4 punkt czyli „zagwarantowanie wysokiej jakości przestrzeni publicznych oraz zieleni, w tym rzeczywiście ogólnodostępnych przestrzeni miejskich o funkcjach społecznych, kulturalnych i rekreacyjnych.”

Nie do końca wiem co autorzy mieli na myśli, bo jak wskazałem teren będzie otwarty, ogólnodostępny dla każdego mieszkańca i obok innej zieleni będzie na nim ok. 280 drzew, ale są tacy, którzy interpretują, że pisząc o przestrzeniach miejskich autorzy chcieli skrytykować uzyskane przez miasto korzyści z tej inwestycji.

Każdy ma prawo do dowolnej opinii i oceny wynegocjowanych rozwiązań i może twierdzić, że gdyby on/ona negocjował to byłoby lepiej , ja natomiast postaram się oprzeć na liczbach. Zgodnie z obowiązującym zarządzeniem Prezydenta w 2025 roku mieliśmy obowiązek uzyskać partycypację w modernizację układu drogowego na poziomie ok. 6,5 mln zł.  Bo dla zabudowy mieszkaniowej jest to stawka 206,31 zł/m2 a dla pozostałej zabudowy 264,06 zł/m2 po podstawieniu PUM i PUU z projektu wychodzi właśnie ta wartość, powtórzę ok. 6,5 mln zł.

Tymczasem łączną wartość wynegocjowanej partycypacji wyniesie prawie 30 mln zł, a być może przekroczy te 30 mln zł, bo kolejne spotkanie zespołu ds. inwestycji nie drogowych mamy zaplanowane na 22.01.2026 i rozmawiamy o szczegółowych oczekiwaniach odnośnie umowy drogowej, która będziemy jako miasto zawierać.

Na tę kwotę składają się zarówno inwestycje w układ drogowy – wspomniana Iwanowa-Szajnowicza, al. KEN, rondo u zbiegu KEN i Na Przyzbie, a także modernizacja skrzyżowania KEN/Wąwozowa, a do tego 451 m2 powierzchni lokali użytkowych, w tym m.in. lokal dla SPZOZ Ursynów, o który od lat SPZOZ zabiega i na każdym spotkaniu z mieszkańcami na Kabatach słyszę o takiej potrzebie i 150 miejsc parkingowych dla miasta, z których 145 miejsc będzie udostępnione w formule P&R. Jak byśmy nie zaklinali rzeczywistości część mieszkańców okolicznych miejscowości będzie przyjeżdżać do Warszawy i brak takich ogólnodostępnych miejsc nie zniechęca ich obecnie, ani udostepnienie 150 miejsc nie spowoduje zalewu Kabat czy Ursynowa. To naprawdę nie tak działa, że jak mieszkańcy okolicznych gmin dowiedzą się o P&R to przesiądą się masowo do samochodów. Po prostu część z obecnie przyjeżdżających i zajmujących każdą możliwą przestrzeń będzie mogło zostawić swoje samochody na parkingu zamiast na chodniku czy blisko przejścia dla pieszych.

Podsumowując zamiast wymaganych przepisami 6,5 mln zł miasto uzyskuje ok. 30 mln zł czyli 5x więcej.

Szanowni państwo radni to Wy zdecydujecie o losach tego projektu stanowiska i takie Wasze prawo, ale ja chciałem Państwu przedstawić realia prawne i inwestycyjne związane z tym wnioskiem, aby można było rozmawiać o przyszłości merytorycznie, a nie populistycznie. Podejmując decyzję jak zagłosujecie pamiętajcie jednak Państwo, że ryzyko (nie straszę), że zamiast tego projektu będziemy za kilka lat mieli w miejscu po Tesco hotel 1-gwiazdkowy z 915 jednostkami hotelowymi jest duże, bo taki projekt byłby zgodny z obowiązującym od prawie 18 lat mpzp. Tym samym proszę Państwa o rozważenie głosowania przeciw temu stanowisku. Dziękuję!