mat. prasowe
Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości ma na celu zabezpieczenie interesów sprzedającego, jak i kupującego. Jest to umowa, w której strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przepisy prawa wymagają, aby przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości zawierała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Do istotnych postanowień zalicza się określenie przedmiotu umowy, czyli dokładne określenie nieruchomości i ceny.
Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości powinna zawierać datę i miejsce jej zawarcia umowy, dane osobowe stron umowy, szczegółowe określenie nieruchomości oraz jej cenę i warunki jej płatności, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, oświadczenia stron, podpisy obu stron. Oprócz elementów obligatoryjnych tzw. istotnych i fakultatywnego oznaczenia terminu jej zawarcia może zawierać też dodatkowe postanowienia takie jak: zadatek, warunek, umowne prawo odstąpienia czy karę umowną. Przy sporządzaniu umowy przedwstępnej warto zwrócić się o pomoc do prawnika z warszawskiej kancelarii ---> https://www.jkmkancelaria.pl/
Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości może być zawarta w zwykłej formie pisemnej albo w formie aktu notarialnego. Ważność zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości nie zależy od wybranej formy, niemniej jednak może mieć istotne znaczenia na dalszym etapie transakcji, gdy pomiędzy stronami powstanie spór i przykładowo jedna ze stron będzie uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej.
W przypadku gdy przedwstępna umowy sprzedaży nieruchomości została zawarta w zwykłej formie pisemnej, a jedna ze stron nie wywiązała się z niej, druga stron będzie jedynie uprawniona do żądania naprawienie szkody, jaką poniosła w związku z nie zawarciem umowy przyrzeczonej.
W sytuacji, gdy przedwstępna umowy sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, czyli w formie czyniącej zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie strony, która uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej.
Forma zawarcia umowy przedwstępnej ma także wpływ na to, w jakiej formie może nastąpić ewentualna zmiana lub uzupełnienie jej treści. Jeśli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie aktu notarialnego, to zmiany i uzupełnienia umowy dla swej skuteczności wymagają zachowania formy aktu notarialnego. W przypadku gdy umowa została zawarta w zwykłej formie pisemnej, najczęściej w treści umowy zawarty jest zapis, z którego wynika, że strony postanawiają, iż wszelkie zmiany i uzupełnienia umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Co oznacza, że dokonanie zmian treści umowy w innej formie niż pisemna będzie nieskuteczne.
Zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, kupujący może żądać od notariusza, przed którym umowa jest zawierana, aby dokonał czynności polegającej na złożeniu za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosku wieczystoksięgowego obejmującego żądanie wpisu w dziale III księgi wieczystej nieruchomości praw i roszczeń przysługujących kupującemu, wynikających z zawartej umowy przedwstępnej. W treści umowy powinna znaleźć się zgoda właściciela nieruchomości do dokonania takiego wpisu. Dokonanie takiego wpisu ma na celu zabezpieczyć interesy kupującego przed ewentualną sprzedażą nieruchomości przez sprzedającego osobie trzecie.
W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w formie pisemnej także istnieje możliwość ujawnienia praw i roszczeń wynikających z zawartej umowy przedwstępnej w dziale III księgi wieczystej nieruchomości. W tym celu niezbędne jest jednak sporządzenie przez właściciela nieruchomości odrębnego oświadczenia wyrażającego zgodę na dokonanie takiego wpisu. Oświadczenie musi zostać złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, a następnie kupujący powinien samodzielnie złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego.
Inną formą zabezpieczenia wykonania umowy przedwstępnej jest zaliczka lub zadatek. Zaliczka jest to suma, która ma zostać zaliczona na poczet ceny nieruchomości. Zaliczka może być zapłacona przez kupującego sprzedającemu przy zawarciu umowy przedwstępnej lub w innym terminie określonym w umowie. Zaliczka nie stanowi odrębnego świadczenia, lecz jest częścią ceny nieruchomości. Gdy dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, wpłacona kwota jest zaliczana na poczet ceny nieruchomości. Gdy nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, sprzedający ma obowiązek zwrócić zaliczkę kupującemu. Zadatek natomiast ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli w umowie przedwstępnej określony został termin zawarcia umowy przyrzeczonej, ale nie doszło do jej zawarcia w tym terminie, to upływ tego terminu nie powoduje wygaśnięcia zobowiązania, ale powstanie stanu opóźnienia dłużnika oraz początek biegu terminu przedawnienia. Jeżeli w treści umowy przedwstępnej nie został określony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa ta powinna zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
