Ważny wyrok Sądu Najwyższego w sporach z deweloperami

Sąd Najwyższy wydał uchwałę, która jest ważnym rozstrzygnięciem w przypadku sporów między mieszkańcami budynków, a deweloperami.

Sąd orzekł, że właściciele lokali mogą przelać na rzecz wspólnoty mieszkaniowej uprawnienia, które przysługują im wobec sprzedawcy lokali, czyli inwestora lub dewelopera. Chodzi o uprawnienia związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej budynku, czyli np. garaży, dachów, klatek, elewacji itp.

Co to oznacza w praktyce? 

Załóżmy, że kupujemy mieszkanie. Wraz z nim przysługuje nam pewien udział w części wspólnej całego budynku. Wprowadzamy się, z naszym mieszkaniem wszystko jest w porządku. Okazuje się jednak, że usterki występują w częściach wspólnych. Może to na przykład być przeciekający dach, odpadające płytki na klatce schodowej, czy inne wady fizyczne.

Zgodnie z prawem przy zakupie występuje zasada rękojmi, czyli odpowiedzialności sprzedającego względem kupującego za wady fizyczne oraz prawne sprzedawanej rzeczy. Na podstawie tej zasady możemy domagać się od dewelopera rekompensaty. Możemy np. żądać obniżenia ceny lub usunięcia wady, a w skrajnych przypadkach odstąpić od umowy sprzedaży. Jeśli sprzedawca sam nie dokona rekompensaty, możemy jej dochodzić na drodze sądowej.

Oczywiście można samemu wystąpić z takim roszczeniem. W praktyce jednak utrwaliły się dwa sposoby rozwiązywania takich sytuacji. Mieszkańcy przygotowują pozew zbiorowy, albo przelewają swoje uprawnienia związane z roszczeniem na rzecz wspólnoty mieszkaniowej i to ona pozywa sprzedawcę. Druga opcja jest zdecydowanie bardziej popularna, wydaje się też logiczna. Zarząd wspólnoty jest znacznie lepiej przygotowany, poza tym chodzi przecież o części wspólne nieruchomości.

Możliwość występowania z takimi roszczeniami przez wspólnoty była już dyskutowana w przeszłości. Jednak w 2004 r. Sąd Najwyższy wydał uchwałę, którą wiele osób, instytucji i sądów interpretowało w ten sposób, że wspólnota sama nie ma prawa występować z takim roszczeniami, chyba że nastąpi przelanie na nią tych uprawnień ze strony właścicieli lokali.

Jedno prawo, dwie różne interpretacje

Jak to jednak w Polsce często bywa, niejasności przepisów i różnice interpretacyjne spowodowały, że w orzecznictwie sądów powszechnych występowały dwa odmienne poglądy. Jeden, zaprezentowany wyżej. Drugi, mówiący, że taka cesja nie jest możliwa. Jego przejawem był wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 2012 roku. Sąd stwierdził, że wspólnota nie mogła wystąpić z takim roszczeniem. Jak uzasadnił, wspólnota jest ograniczona do czynności związanych z zarządem nieruchomością wspólną, a w granicach zarządzania nie mieści się nabywanie i dochodzenie roszczeń przysługujących właścicielom lokali z tytułu rękojmi. 

Wspólnota, która przegrała, skierowała skargę kasacyjną od tego wyroku do Sądu Najwyższego. Ten zdecydował, że sprawa wymaga zadania pytania prawnego rozszerzonemu składowi. Pytanie brzmiało: - Czy dopuszczalne jest przelanie przez właściciela lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej uprawnień przysługujących mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej?

Wczoraj Sąd Najwyższy wydał uchwałę, w której stwierdził, że jest to dopuszczalne. Wydaję się, że to korzystny wyrok dla wspólnot, jednak Sąd Najwyższy przy wydawaniu uchwał nie uzasadnia ich ustnie. Zatem dokładny wpływ uchwały będzie jasny, gdy Sąd opublikuje obszerne, pisemne uzasadnienie. Wtedy powrócimy do sprawy.